Renaissance der geschlossenen Immobilienfonds?

Der erste Teil der großen Analyse widmete sich dem Einfluss der AIFM-Richtlinie auf die „neue Welt“ der Immobilienfonds und die Top-Bestandsverwalter in Deutschland. Im abschließenden zweiten Teil soll nun ein genauerer Blick auf die Top-Anbieter International geworfen werden. Zu den Top 3 der im BSI-Verband registrierten Bestandsverwalter in der Assetklasse Immobilien Deutschland zählten 2013 Real I.S. mit einem Marktanteil von 22 Prozent sowie MPC Capital und Jamestown mit 17 Prozent bzw. 10 Prozent. Wenn man jedoch das Gesamtplatzierungsvolumen als Maßstab nimmt, konnte Jamestown auch im vergangenen Jahr seine dominante Stellung untermauern. Laut der Feri-Studie konnte der US-Immobilienfonds seinen Marktanteil am Gesamtmarkt von 15,2 Prozent im Jahr 2012 auf 20,2 Prozent in 2013 ausbauen. Gleichwohl lege das Hauptgewicht bei den Auslandsfonds auf einem einzigen US-Immobilienfonds, dessen Gesamtplatzierungsvolumen sich im zurückliegenden Jahr 2013 auf 309,1 Mio. Euro belief, wovon aber allein 305,1 Mio. Euro auf Jamestown US-Immobilien entfielen. Jamestown hat jedoch nicht nur bei US-Immobilienfonds eine dominante Stellung. Von den 2,28 Mrd. Euro, die die Initiatoren 2013 über alle Assetklassen hinweg eingesammelt haben, betrage der Anteil der US-Gesellschaft etwa 13,5 Prozent. In 2013 Jahr registrierte Scope nur vier geschlossene Immobilienfonds, die im Ausland investierten. Im Jahr 2012 betrug die Anzahl der emittierten Immobilienfonds 68 – davon investierten neun im Ausland. Von den in 2013 aufgelegten 27 Immobilienfonds investierten nur vier in Objekte außerhalb von Deutschland. Von denen wiederum investieren zwei Fonds in den USA und jeweils ein Fonds in Australien und in Belgien. Obwohl sich die Anzahl der Auslandsfonds gegenüber 2012 mehr als halbiert hat, ist der Anteil am gesamten Emissionsvolumen im vergangenen Jahr deutlich gestiegen. Nach Angaben der US-Gesellschaft konnten Investoren bei den aufgelösten Fonds Jamestown 18, 24 und 25 ein durchschnittliches Gesamtergebnis von jährlich 21,7 Prozent vor Steuern bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio erzielen. Wie bei fast allen Investments ist das Timing für die spätere Performance ausschlaggebend. Scope hat von 2001 bis 2013 insgesamt 68 klassische Immobilienfonds mit Investitionsziel USA analysiert. Im Durchschnitt erzielten die 29 aufgelösten Fonds einen Kapitalrückfluss von 176 Prozent, die durchschnittliche Laufzeit betrug 5,0 Jahre. Von den 29 aufgelösten Fonds wurden drei Viertel zwischen 2001 und 2005 aufgelegt. Von den noch vor Ausbruch der Finanzkrise aufgelösten Fonds – die durchschnittliche Laufzeit dieser Gruppe war mit nur 3,8 Jahren sehr kurz – war der durchschnittliche Kapitalrückfluss mit 159 Prozent sehr hoch. Wesentlichen Einfluss auf die teilweise sehr guten Ergebnisse dieser Fonds hatten das günstige Preisniveau zum Zeitpunkt des Immobilienankaufs und der folgende kontinuierliche Preisanstieg bis zum Beginn der Finanzkrise. Weiterhin ist auffällig, dass die erfolgreich aufgelösten Fonds schwerpunktmäßig in Core-Objekte an Spitzenstandorten wie New York und Washington D.C. investierten. ##Vermittler weniger optimistisch als Anbieter Trotz des sich erhellenden Bildes bei geschlossenen Fonds sind die von Scope befragten Vermittler deutlich skeptischer als die Anbieter: nur 7 Prozent beurteilen die Lage mit gut oder sehr gut, 37 Prozent schätzen die Lage mit befriedigend und mehr als 55 Prozent als unbefriedigend oder schlecht ein. Zugleich haben die Vermittler im Vergleich mit den Anbietern auch noch deutlich pessimistischere Erwartungen für das Platzierungsvolumen: Nur rund 22 Prozent rechneten für 2014 mit einem ähnlichen oder steigenden Platzierungsergebnis auf Gesamtmarktebene. Als Gründe für die pessimistische Einschätzung sehen Vermittler vor allem den Mangel an geeigneten Fonds. Darüber hinaus drückten die jüngsten Skandale um S&K und vor allem Wölbern auf die Stimmung der Vermittler. Auch das neue regulatorische Umfeld hemmt nach Ansicht von mehr als der Hälfte der befragten Vermittler den Vertrieb geschlossener Fondsanteile. Gleichwohl rechnet jeder Fünfte deswegen mit positiven Impulsen im Vertrieb. Als positiv heben Banken und freie Vermittler dabei vor allem die Konsolidierung auf Anbieterseite und die Gleichstellung von AIF mit anderen regulierten Investmentprodukten heraus. «