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Retail: Discounter und Luxus expandieren
Lukrative Nachvermietungen in Top-Lagen
Obwohl der stationäre Einzelhandel nach wie vor unter der gesunkener Kaufkraft und dem verändertem Konsumentenverhalten, Verkaufsflächenreduktionen und erhöhten Energiekosten leidet, hat sich die Retailbranche quasi neu erfunden. Neue Storekonzepten, alternativen Nutzungen, Monobrand-Stores oder Entertainment-Welten uns neue Player sind am Markt zu finden, wie der aktuelle Marktbericht von Otto Immobilien zeigt. Diese neue Konzepte und steigende Passantenfrequenzen führen den stationären Einzelhandel wieder in ruhigere Fahrwasser - das gilt ganz besonders für die Toplagen, erzählt Otto-Teamleiterin Geschäftsflächen Anja Mutschler.
Vor allem in den Top-Lagen wie dem Goldenen H oder der Kernzone der Mariahilfer Straße gibt es lukrative Nachvermietungen. Anthony Crow, Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe: „Am stärksten nachgefragt sind Standorte mit überregionaler Anziehungskraft, hoher Passantenfrequenz sowie Lagen mit Verweilqualität." In den A-Lagen ist das Mietniveau stabil, in einzelnen Fällen, insbesondere bei Anmietungen von funktionalen Flächen in beliebten Hotspots, konnten sogar Mietpreissteigerungen erzielt werden. „In Summe lässt sich festhalten, dass sich die Wiener Einkaufsstraßen trotz teils widriger Umstände positiv entwickeln und somit in der nahen Zukunft mit einer spannenden Dynamik zu rechnen ist“, freut sich Mutschler. Während bei einem Großteil der Retailer der Trend hin zu strategischen Portfoliooptimierungen beziehungsweise Relocations zu erkennen ist, erweisen sich zwei Teilsegmente derzeit als besonders expansiv – die Discounter und das Premium- bzw. Luxury-Segment. Erstere profitieren vom sich verändernden Konsumverhalten und der gesunkenen Kaufkraft, was sich im Ausbau des Standortnetzes niederschlägt. Zweitere wiederum sichern sich weltweit Top-Locations mit dem Ziel, Präsenz zu signalisieren. Dies ist deutlich erkennbar an den geplanten sowie bereits erfolgten Neueröffnungen hochwertiger Marken in Spitzenlagen der Wiener Innenstadt. Neben diesen beiden Segmenten sind auch weiters verstärkt Monolabels, Produzenten und Hersteller auf Standortsuche.
Verändert habe sich aber, dass „mehr Wert auf eine umfassende Standortanalyse gelegt wird und der Zeitraum der Gesamtabwicklung des Anmietungsprozesses tendenziell länger wird. Gleichzeitig wird in den Mietvertragsvereinbarungen mehr denn je Wert auf konsensfähige Lösungen in Bezug auf flexible Ausstiegsklauseln und Verlängerungsoptionen, Staffel- sowie Umsatzmieten, Baukostenzuschüsse, Pandemie- sowie Kriegsklauseln gelegt." Gleichzeitig entwickeln sich neue, klimafreundliche Geschäftsmodelle und Shopping-Erlebnisse mit dem Ziel, ökonomischer, ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit gerecht zu werden. Auch „Green Lease Klauseln“ sind immer öfter Bestandteil der Mietverträge. Die voraussichtlich 2024 in Kraft tretende CSRD-Richtlinie (Corporate Sustainability Reporting Directive) und das in Entwurfsstadium befindliche Lieferkettengesetz sind weitere Treiber der Entwicklungen.
Auch am Investmentmarkt zeichnet sich für die Assetklasse Retail eine steigende Dynamik ab: „Mit Stand drittes Quartal konnte im Jahr 2023 ein Verkaufsvolumen von rund 473 Millionen Euro erzielt werden. Mit einem Anteil von 25 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen ist nach einem Corona-bedingt schwächeren Jahr 2022, in dem das Transaktionsvolumen lediglich 317 Millionen Euro und der Anteil 8 Prozent betrug, ein Bedeutungsgewinn des Bereichs der Handelsimmobilien feststellbar“, sagt Christoph Lukaschek, Abteilungsleiter Investment. Hauptverantwortlich für einen Großteil dieses Volumens war mit einem Anteil von ca. 74 Prozent der Verkauf des Signa Retail Portfolios, welches 40 Immobilien der Kika/Leiner-Gruppe beinhaltet. Wie in anderen Assetklassen verzeichnen dabei auch Handelsimmobilien einen Preisrückgang, der aber weniger drastisch ausfällt als in anderen Assetklassen. Dies gilt insbesondere für Fachmarktzentren mit einem dominierenden Anteil an Nahversorgung“, sagt Lukaschek. Anders sieht es bei High Street Objekten in prestigeträchtigen Einkaufslagen des ersten Wiener Gemeindebezirks sowie der Mariahilfer Straße aus: Diese halten nach wie vor eine Ausnahmeposition am Immobilienmarkt.
Die Spitzenrendite für neuwertige Fachmarktzentren an guten Standorten in Österreich lag bei 6,5 Prozent, heißt es im Retail-Marktbericht weiter. Für ein Highstreet Objekt in Wien liegt die maximale Zahlungsbereitschaft der Investor:innen bei einer Rendite von 4,4 Prozent, für Trophy-Objekte in absoluten Spitzenlagen kann sie auch noch darunter liegen.
Bei Einkaufszentren beträgt die Spitzenrendite derzeit 5,2 Prozent, wobei in diesem Segment in den letzten 24 Monaten keine nennenswerte Transaktion stattgefunden hat. „Die Sektoren Büro, Wohnen und Logistik lassen bis zum Ende des Jahres weiter leicht steigende Renditen erwarten, während in den Sektoren Retail und Hotel die Spitzenrenditen bis zum Jahresende voraussichtlich um bis zu 50 Basispunkte steigen könnten“, schließt Lukaschek.
Vor allem in den Top-Lagen wie dem Goldenen H oder der Kernzone der Mariahilfer Straße gibt es lukrative Nachvermietungen. Anthony Crow, Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe: „Am stärksten nachgefragt sind Standorte mit überregionaler Anziehungskraft, hoher Passantenfrequenz sowie Lagen mit Verweilqualität." In den A-Lagen ist das Mietniveau stabil, in einzelnen Fällen, insbesondere bei Anmietungen von funktionalen Flächen in beliebten Hotspots, konnten sogar Mietpreissteigerungen erzielt werden. „In Summe lässt sich festhalten, dass sich die Wiener Einkaufsstraßen trotz teils widriger Umstände positiv entwickeln und somit in der nahen Zukunft mit einer spannenden Dynamik zu rechnen ist“, freut sich Mutschler. Während bei einem Großteil der Retailer der Trend hin zu strategischen Portfoliooptimierungen beziehungsweise Relocations zu erkennen ist, erweisen sich zwei Teilsegmente derzeit als besonders expansiv – die Discounter und das Premium- bzw. Luxury-Segment. Erstere profitieren vom sich verändernden Konsumverhalten und der gesunkenen Kaufkraft, was sich im Ausbau des Standortnetzes niederschlägt. Zweitere wiederum sichern sich weltweit Top-Locations mit dem Ziel, Präsenz zu signalisieren. Dies ist deutlich erkennbar an den geplanten sowie bereits erfolgten Neueröffnungen hochwertiger Marken in Spitzenlagen der Wiener Innenstadt. Neben diesen beiden Segmenten sind auch weiters verstärkt Monolabels, Produzenten und Hersteller auf Standortsuche.
Verändert habe sich aber, dass „mehr Wert auf eine umfassende Standortanalyse gelegt wird und der Zeitraum der Gesamtabwicklung des Anmietungsprozesses tendenziell länger wird. Gleichzeitig wird in den Mietvertragsvereinbarungen mehr denn je Wert auf konsensfähige Lösungen in Bezug auf flexible Ausstiegsklauseln und Verlängerungsoptionen, Staffel- sowie Umsatzmieten, Baukostenzuschüsse, Pandemie- sowie Kriegsklauseln gelegt." Gleichzeitig entwickeln sich neue, klimafreundliche Geschäftsmodelle und Shopping-Erlebnisse mit dem Ziel, ökonomischer, ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit gerecht zu werden. Auch „Green Lease Klauseln“ sind immer öfter Bestandteil der Mietverträge. Die voraussichtlich 2024 in Kraft tretende CSRD-Richtlinie (Corporate Sustainability Reporting Directive) und das in Entwurfsstadium befindliche Lieferkettengesetz sind weitere Treiber der Entwicklungen.
Auch am Investmentmarkt zeichnet sich für die Assetklasse Retail eine steigende Dynamik ab: „Mit Stand drittes Quartal konnte im Jahr 2023 ein Verkaufsvolumen von rund 473 Millionen Euro erzielt werden. Mit einem Anteil von 25 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen ist nach einem Corona-bedingt schwächeren Jahr 2022, in dem das Transaktionsvolumen lediglich 317 Millionen Euro und der Anteil 8 Prozent betrug, ein Bedeutungsgewinn des Bereichs der Handelsimmobilien feststellbar“, sagt Christoph Lukaschek, Abteilungsleiter Investment. Hauptverantwortlich für einen Großteil dieses Volumens war mit einem Anteil von ca. 74 Prozent der Verkauf des Signa Retail Portfolios, welches 40 Immobilien der Kika/Leiner-Gruppe beinhaltet. Wie in anderen Assetklassen verzeichnen dabei auch Handelsimmobilien einen Preisrückgang, der aber weniger drastisch ausfällt als in anderen Assetklassen. Dies gilt insbesondere für Fachmarktzentren mit einem dominierenden Anteil an Nahversorgung“, sagt Lukaschek. Anders sieht es bei High Street Objekten in prestigeträchtigen Einkaufslagen des ersten Wiener Gemeindebezirks sowie der Mariahilfer Straße aus: Diese halten nach wie vor eine Ausnahmeposition am Immobilienmarkt.
Die Spitzenrendite für neuwertige Fachmarktzentren an guten Standorten in Österreich lag bei 6,5 Prozent, heißt es im Retail-Marktbericht weiter. Für ein Highstreet Objekt in Wien liegt die maximale Zahlungsbereitschaft der Investor:innen bei einer Rendite von 4,4 Prozent, für Trophy-Objekte in absoluten Spitzenlagen kann sie auch noch darunter liegen.
Bei Einkaufszentren beträgt die Spitzenrendite derzeit 5,2 Prozent, wobei in diesem Segment in den letzten 24 Monaten keine nennenswerte Transaktion stattgefunden hat. „Die Sektoren Büro, Wohnen und Logistik lassen bis zum Ende des Jahres weiter leicht steigende Renditen erwarten, während in den Sektoren Retail und Hotel die Spitzenrenditen bis zum Jahresende voraussichtlich um bis zu 50 Basispunkte steigen könnten“, schließt Lukaschek.
EK
AutorElisabeth K. Fürst
Tags
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