Retail ist tot, es lebe Retail!

Radikale Trendwende in München. Nach Jahren, wo die Assetklasse Retail dem Untergang geweiht war, dreht sich soeben der Markt überraschend! Tatsächlich kommen erstmals wieder Investoren auf den Geschmack nach Einzelhandelsimmobilien. Das hätte hier so niemand vorher erwartet. Viele Gesprächspartner hier zeigten sich von diesem Markttrend überrascht.

Der Münchener Investmentmarkt konnte im dritten Quartal 2025 mit rund 525 Mio. Euro das beste Quartalsergebnis des laufenden Jahres erzielen. Im Gesamtjahr summierte sich das Volumen bislang auf etwa 1,44 Mrd. Euro – rund 30 Prozent weniger als im Vorjahr. Laut BNP Paribas Real Estate wäre der Rückgang allerdings geringer ausgefallen, wenn man die außergewöhnlich großen Transaktionen der 5 Höfe und der Pasing Arcaden aus 2024 außer Acht ließe. „Trotz der auf den ersten Blick ernüchternden Zwischenbilanz belegt München bundesweit Platz zwei, hinter Berlin“, erklärte Michael Morgan, Leiter der Münchener Niederlassung.

Zu den bedeutendsten Abschlüssen zählen der Verkauf des Bürohochhauses R139 in Berg am Laim, das Sporthaus Schuster nahe dem Marienplatz sowie der Verkauf des Mandarin Oriental – ein Deal, der auch im bundesweiten Kontext Maßstäbe im Hotelsegment setzt. Büroimmobilien stellen mit einem Anteil von rund 52 Prozent erneut den größten Marktsektor, gefolgt von Hotelinvestments mit 19 Prozent und Einzelhandelsobjekten mit 13 Prozent. Die Spitzenrenditen blieben weitgehend stabil: 4,20 Prozent für Büroobjekte, 3,45 Prozent für Geschäftshäuser in Bestlagen und 4,40 Prozent für Logistikimmobilien.

Der Vergleich mit Österreich zeigt ein differenziertes Bild. Der heimische Investmentmarkt konnte laut dem Colliers Marktbericht 2025 in den ersten drei Quartalen ein Volumen von rund 1,9 Mrd. Euro verbuchen. Auf Jahressicht erwartet Colliers ein Gesamtvolumen von etwa 3 Mrd. Euro und damit eine Seitwärtsbewegung gegenüber 2024. „Das Investitionsklima verbessert sich schrittweise, aber restriktive Finanzierungen und geopolitische Unsicherheiten dämpfen weiterhin das Transaktionsgeschehen“, so Dietmar Steger, Head of Capital Markets bei Colliers Österreich. Positiv sei, dass vor allem im Wohnsegment eine Belebung zu spüren ist und institutionelle wie private Investoren zunehmend wieder aktiv werden.

Auch strukturell unterscheiden sich die beiden Märkte deutlich: Während in Deutschland derzeit vor allem Büroinvestments den Ton angeben, steht in Österreich der Residential-Bereich im Vordergrund – er macht über 50 Prozent des Gesamtvolumens aus. „Wir sehen eine stärkere Nachfrage nach hochwertigen Bestandswohnungen und Neubauprojekten mit stabilen Mieterträgen“, erklärte Steger. Die Spitzenrenditen liegen hierzulande bei rund 4,25 Prozent im Neubau und 4,7 Prozent für Büroimmobilien, während der Retailsektor bei 4,7 bis 6,25 Prozent notiert.

Sowohl in München als auch in Wien bleibt das Finanzierungsumfeld das entscheidende Nadelöhr. Thomas Belina, Managing Partner bei Colliers, sagte bereits im Vorfeld der Expo Real: „Wir sehen Lichtblicke – in mehreren Assetklassen zeigt sich wieder Bewegung. Wer solide finanziert ist und selektiv vorgeht, findet attraktive Einstiegsmöglichkeiten.“

BNP Paribas Real Estate erwartet für den Münchener Markt eine Belebung im Schlussquartal, da zahlreiche Verkaufsprozesse weit fortgeschritten sind. In Österreich deuten ebenfalls steigende Aktivitäten und internationale Investoreninteressen auf eine stabile zweite Jahreshälfte hin. Beide Märkte eint die vorsichtige Zuversicht, dass 2026 ein Jahr der Konsolidierung mit leichtem Wachstum werden könnte – bei insgesamt stabilen Renditen und zunehmender Marktdurchdringung durch ESG-konforme Immobilien.