Sale and lease back is back

Volatile Märkte, geopolitische Spannungen und die wachsende Kapitalnot in der Industrie führen zu einem Comeback der Sale-Leaseback-Transaktionen. Noch vor wenigen Jahren galt diese Finanzierungsform als Randerscheinung beziehungsweise aussterbende Finanzierungsvariante – heute ist sie für viele Unternehmen ein entscheidendes Werkzeug zur Stärkung ihrer Bilanz und zur Absicherung des operativen Geschäfts. Die Expo Real 2025 dürfte dieser Entwicklung weiteren Schub verleihen.

„Wir erwarten, dass die Expo den Startschuss für neue Transaktionen gibt“, sagt Christopher Mertlitz, Head of European Investments bei W. P. Carey. „Nach einer längeren Pause kommt wieder spürbar Bewegung in den Markt.“

Vor allem industrielle Eigentümerstruktur und mittelständische Betriebe mit Kapitalbedarf treiben die Entwicklung voran. Klassische Finanzierungen sind angesichts restriktiver Kreditvergabe, hoher Zinsen und verschärfter ESG-Anforderungen für viele Unternehmen schwer zugänglich. Sale-Leasebacks bieten hier einen Weg, Liquidität zu schaffen, ohne operative Kontrolle oder Eigentumsanspruch vollständig aufzugeben. Die Immobilie bleibt im Nutzungskontext, der Verkaufserlös stärkt gleichzeitig die Eigenkapitalquote.

„Insbesondere in exportstarken Ländern wie Deutschland oder Österreich ist Kapitalflexibilität wichtiger denn je. Handelsspannungen und Zollrisiken beschleunigen die Diskussionen über resiliente Lieferketten und bringen neue Anforderungen an Logistikimmobilien mit sich“, so Mertlitz. Auch Reshoring-Trends und nationale Infrastrukturprogramme führen zu einer Umschichtung von Kapital – und damit zu neuen strategischen Investitionschancen im Bereich der Logistik-, Industrie- und Spezialimmobilien.

Nach Einschätzung von W. P. Carey wird das Volumen grenzüberschreitender Sale-Leaseback-Deals im zweiten Halbjahr 2025 deutlich zulegen – sowohl in der Breite der Nutzer als auch in der Geschwindigkeit der Abwicklung. Besonders aktiv sind aktuell mittelständische Familienunternehmen und Private-Equity-Investoren, die gezielt auf bilanzschonende Kapitalfreisetzung setzen. Parallel steigt das Interesse institutioneller Anleger, die Sale-Leaseback-Immobilien als verlässliche, betriebsnotwendige Objekte mit langfristigem Cashflow identifizieren.

„Unser Ansatz ist langfristig und operativ orientiert“, betont Mertlitz. „Wir investieren dort, wo Immobilien für das Kerngeschäft der Mieter betriebsnotwendig sind – und bieten dabei Schnelligkeit, Verlässlichkeit und Partnerschaft.“

Ein weiterer Treiber für Sale-Leasebacks ist der ESG-Druck. Veraltete Produktionsstätten und ineffiziente Gebäude lassen sich nicht mehr ignorieren. Um sie zu modernisieren, fehlt vielen Unternehmen jedoch das Kapital. Hier bietet sich der Rückgriff auf die eigene Immobilie als stille Reserve an. Der Verkauf mit anschließendem Rückmietvertrag schafft den notwendigen Spielraum für nachhaltige Investitionen – ein ESG-kompatibler Transformationspfad, der auch Investoren zunehmend überzeugt.