Sanierung ohne Stolperfallen

Steigende Baukosten, strengere gesetzliche Anforderungen und der wachsende Sanierungsbedarf im Gebäudebestand stellen Hausverwaltungen vor immer größere Herausforderungen. Ob thermische Sanierung, Fassadenerneuerung oder die Behebung von Feuchtigkeitsschäden – kaum ein Projekt lässt sich heute noch nebenbei organisieren. Vielmehr sind technische, wirtschaftliche und organisatorische Fragen eng miteinander verknüpft. Der Erfolg einer Sanierung entscheidet sich deshalb oft lange vor dem eigentlichen Baustart.

Fundierter Plan

„Wer ohne roten Faden und fundierten Plan startet, riskiert ineffiziente Maßnahmen sowie Baumängel. Erst das Ziel definieren, dann die Maßnahme“, sagt Christian Schneider, Key Account Manager beim Allianz Handwerker Service von Allianz Partners. Aus seiner Erfahrung beginnt eine erfolgreiche Sanierung immer mit einer klaren Strategie und einer umfassenden Analyse des Gebäudes. Gerade im Bestand würden häufig versteckte Schäden erst entdeckt, wenn die Arbeiten bereits begonnen haben.

„Versteckte Mängel wie Feuchtigkeit oder Pilzbefall werden oft erst spät erkannt“, erklärt Schneider. Deshalb sei eine sorgfältige Bestandsaufnahme unverzichtbar. Besonders im Altbau dürfe nicht nur der einzelne Bauteil betrachtet werden, sondern immer das gesamte Gebäude. Viele Sanierungsmaßnahmen beeinflussen sich gegenseitig. „Eine thermische Ertüchtigung macht das Haus dichter. Fehlt dann ein entsprechendes Lüftungskonzept, entsteht sehr schnell Schimmel“, warnt Schneider.

Ebenso wichtig sei die richtige Reihenfolge der Arbeiten. Immer wieder würden Maßnahmen umgesetzt, die sich später als unpraktisch oder sogar kostspielig erweisen. „Neue Fenster einzubauen, bevor die Fassade gedämmt oder das Dach saniert wurde, ist ein typischer Fehler“, sagt Schneider. Auch wirtschaftlich könne mangelnde Vorbereitung erhebliche Folgen haben. Fördermöglichkeiten würden häufig erst berücksichtigt, wenn Entscheidungen bereits getroffen seien. Ebenso problematisch sei es, mit Bauarbeiten zu beginnen, bevor die Finanzierung oder notwendige Genehmigungen vollständig abgesichert seien.

Ein weiterer Stolperstein liegt nach Beobachtung des Experten in einer zu optimistischen Kostenplanung. Gerade bei älteren Gebäuden zeigten sich während der Bauarbeiten regelmäßig zusätzliche Schäden, die vorher nicht sichtbar gewesen seien. „Häufig wird zu knapp kalkuliert und am falschen Ende gespart. Unerwartete Zusatzarbeiten treiben die Kosten dann rasch in die Höhe“, sagt Schneider. Ausreichende finanzielle Reserven seien daher ein wesentlicher Bestandteil jeder seriösen Sanierungsplanung.

Steuerung immer wichtiger

Neben der technischen Planung gewinnt die organisatorische Steuerung zunehmend an Bedeutung. Für Hausverwaltungen wird es immer schwieriger, sämtliche Gewerke, Termine und Beteiligten selbst zu koordinieren. Schneider sieht deshalb professionelle Projektsteuerung als entscheidenden Erfolgsfaktor. „Wir übernehmen die komplette Projektsteuerung in Zusammenarbeit mehrerer interner Abteilungen unseres Allianz Handwerker Service – von der Kalkulation über das Dienstleistermanagement bis hin zum operativen Projektleiter-Team“, erklärt er. Die Projektleiterinnen und Projektleiter begleiteten sämtliche Bauphasen vor Ort und stünden im laufenden Austausch mit Auftraggeber:innen, Handwerksbetrieben und Sachverständigen.

Nach Angaben von Schneider umfasst die Projektsteuerung dabei deutlich mehr als die klassische Baukoordination. Sie reicht vom Reparaturmanagement über die Ermittlung des Instandhaltungsbedarfs bis hin zu Gutachten und Immobilienbewertungen. Dadurch könnten Hausverwaltungen einen großen Teil der organisatorischen Aufgaben an spezialisierte Fachleute übertragen und sich stärker auf ihre Kernaufgaben konzentrieren.

Kommunikation entscheidend

Mindestens ebenso wichtig wie die technische Umsetzung ist die Kommunikation zwischen allen Beteiligten. Gerade bei größeren Sanierungen treffen unterschiedlichste Interessen aufeinander. Eigentümer:innen erwarten laufende Informationen über den Projektfortschritt, ausführende Unternehmen benötigen rasche Entscheidungen und die Hausverwaltung muss jederzeit den Überblick behalten. „Der Projektkoordinator fungiert als Bindeglied zwischen Auftraggeber:in und Dienstleister:in beziehungsweise Handwerksbetrieb und führt fachliche Entscheidungen herbei“, beschreibt Schneider diese Rolle.

Dabei setzt Allianz Partners auf digitale Prozesse. „Alle Informationen – von Angeboten und Rechnungen bis hin zu Dokumenten und Nachweisfotos – werden digital im HRD-System dokumentiert“, erklärt Schneider. Dadurch seien sämtliche Projektinformationen zentral verfügbar und für berechtigte Personen jederzeit nachvollziehbar. Auch die Beauftragung der Unternehmen erfolge vollständig digital und rechtssicher über dieses System.

Eine besondere Rolle spielt dabei die digitale Projektakte. Sie begleitet das Bauvorhaben von der ersten Besichtigung bis zur Fertigstellung und bündelt sämtliche Unterlagen an einem Ort. „Die Projektakte enthält alle Unterlagen, die von Beginn bis zum Ende der Baumaßnahmen erstellt werden“, sagt Schneider. Dazu zählen unter anderem der gesamte Schriftverkehr, Besprechungsprotokolle, Gutachten, Genehmigungen, sämtliche Planstände sowie die Unterlagen aller beteiligten Gewerke. Ergänzt wird die Dokumentation durch Nachweisfotos und sämtliche Kostenunterlagen.

Besonderes Augenmerk sollte dabei auf die Nachvollziehbarkeit der Daten gelegt werden. „Sämtliche digitalisierten Unterlagen verbleiben als Beleg im ursprünglichen Abgabezustand“, erläutert Schneider. Gleichzeitig könnten individuelle Zugriffsrechte eingerichtet werden, sodass Hausverwaltungen, Sachverständige, Eigentümer:innen oder ausführende Unternehmen jeweils auf die für sie relevanten Informationen zugreifen können. Während der Bauphase ermögliche ein gemeinsamer Projektraum den laufenden Datenaustausch unter Einhaltung der aktuellen Datenschutzvorgaben.
Kontrolle ist besser

Für Schneider endet professionelles Sanierungsmanagement jedoch nicht bei Planung und Dokumentation. Entscheidend sei auch die laufende Qualitätskontrolle während der Bauausführung. „Der Versuch, alles in Eigenregie zu steuern, oder die Beauftragung von Billiganbietern führt oft zu Pfusch.

Eine unabhängige Bauüberwachung und professionelle Partner:innen sind essenziell“, betont er. Wer Gebäude ganzheitlich betrachtet, ausreichend Zeit in die Planung investiert und auf strukturierte digitale Prozesse setzt, reduziert Risiken, vermeidet teure Folgeschäden und schafft die Grundlage für eine wirtschaftliche und nachhaltige Sanierung. Gerade angesichts der steigenden Anforderungen wird dieser ganzheitliche Ansatz künftig mehr denn je zum entscheidenden Erfolgsfaktor.