Signale der Erholung am Investmentmarkt

Der österreichische Immobilien-Investmentmarkt zeigt klare Aufwärtstendenzen. Im Jahr 2024 wurden laut CBRE insgesamt 2,7 Milliarden Euro investiert.
Obwohl der Wert sieben Prozent unter dem Vorjahr liegt, konnte CBRE in den vier Quartalen des abgelaufenen Jahres durchgehend eine Steigerung der Marktaktivität beobachtet werden. Im letzten Quartal wurden fast 800 Millionen Euro investiert. "Damit ist die Talsohle auf dem Investmentmarkt durchschritten", so die Einschätzung des Immobiliendienstleisters. Äußerst positiv fällt die Bilanz in der Hauptstadt Wien aus. Dort wurden 2024 mit 1,9 Milliarden Euro sogar um sieben Prozent mehr investiert als im Jahr davor.
„2024 konnten wir zunehmend den Einstieg von insbesondere Private Equity- und Baufirmen in großvolumige Projektentwicklungen beobachten. Beispiele dafür sind das Althan Quartier und das Kaufhaus Lamarr“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. „Diese Development-Deals zählten zwar per Definition aufgrund des aktuell nicht vorhandenen Cashflows nicht zum Transaktionsvolumen, stellen aber weitgehend die Umsetzung der Projekte sicher und werden somit zum zukünftigen Investmentvolumen beitragen“, so Schwarz.

Die Ergebnisse würden zeigen, dass Käufer:innen und Verkäufer:innen vermehrt zueinander gefunden hätten. "Die Wende im Marktzyklus ist erreicht. Wir rechnen mit einem anhaltenden Trend. Denn die einsetzende Renditekompression in besonders nachgefragten Assetklassen wird auch bei einer makroökonomisch eingetrübten Lage vermehrt vor allem internationale Akteure an den Markt zurückbringen, die in den vergangenen Jahren weniger aktiv waren. 2025 wird das Interesse weiter anziehen, allerdings wird das finale Transaktionsvolumen davon abhängen, wie viele Produkte wirklich auf den Markt kommen werden“, kommentiert Schwarz.

Büro ist dabei erneut die stärkste Assetklasse mit einem Marktanteil von 32 Prozent und 850 Millionen Euro. Wohnen hat am stärksten auf 25 Prozent Marktanteil zugelegt, da sich hier Angebot und Nachfrage wieder treffen. Mischgenutzte Objekte komplettieren mit 17 Prozent die gefragtesten Assetklassen.
Die meisten Abschlüsse reichen bis zu einem Volumen von rund 50 Millionen Euro. Transaktionen mit einem Volumen über 50 Millionen Euro bleiben dagegen eine Seltenheit – in dieser Größenordnung konnten lediglich zehn Deals registriert werden. Landmark Deals des Jahres 2024 waren die Verkäufe des Kärntnerringhofs in der Wiener Innenstadt, der ÖBB-Zentrale am Wiener Hauptbahnhof sowie das Bürogebäude Rund Vier. Auf Verkäufer:innenseite stehen überwiegend institutionelle Investor:innen, insbesondere Immobilienfonds, die sich von Objekten im Wert von über 1,2 Milliarden Euro getrennt und damit fast die Hälfte des Marktanteils verbucht haben. Auf Käufer:innenseite dominieren private Personen und Immobiliengesellschaften, die zusammen für 1,8 Milliarden Euro angekauft haben. Sie haben mit über 70 Prozent den Markt bestimmt. „Private Investor:innen bevorzugen traditionell kleinere Tickets und kaufen mit höherem Eigenkapitalquoten ein“, erklärt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE, die aktuell vorherrschende Dynamik. Internationale Investor:innen bleiben aber vorerst zurückhaltend. Das Geschehen konzentriert sich sowohl auf Käufer:innen- als auch auf Verkäufer:innenseite mit jeweils über 80 Prozent Marktanteil auf inländische Player.

Die Spitzenrenditen haben sich im Jahresverlauf 2024 stabilisiert und sind in einigen Assetklassen bereits wieder gesunken. So notierten Büroimmobilien zum Jahresende bei 5,00 Prozent und damit 25 Basispunkte unter dem Höchststand zur Jahresmitte. Analog dazu haben Logistikimmobilien zum Jahresende um 15 Basispunkte auf 5,00 Prozent nachgegeben. Einzelhandelsobjekte lagen mit 4,70 Prozent leicht über dem Vorjahreswert von 4,60 Prozent. Deutlich gesunken sind aufgrund der hohen Nachfrage die Spitzenrenditen im Wohnen. Sie lag Ende 2024 bei 4,25 Prozent und damit 50 Basispunkte unter dem Vorjahr. Für 2025 wird eine weitere Renditekompression erwartet.