So baut Österreich neu – oder gar nicht mehr

Die heutige Ausgabe wird Ihnen präsentiert von willhaben Immobilien – Schneller vermieten & verkaufen!



Die spannendsten Meldungen am Beginn dieses Arbeitstages: 

• Wien stürzt ins Wohnungsdilemma – Neubau bricht dramatisch ein
• Versicherer investieren Milliarden in Immobilien – neue Macht am Wohnungsmarkt?
• Zwei-Prozent-Deckel für Mieten? FPÖ-Plan würde kleine Vermieter schonen
• Salzburg baut groß auf Holz – BUWOG startet Mega-Quartier mit 400 Wohnungen

Und das sind Meldungen im Detail:

Wiener Wohnungsmarkt bleibt strukturell unterversorgt

Am Wiener Wohnungsmarkt übersteigt die Nachfrage weiterhin deutlich das Angebot. Jetzt wird eine strukturellen Unterversorgung immer klarer, bedingt durch sinkende Fertigstellungszahlen, gestiegene Baukosten und demografisches Wachstum. Laut aktuellem Marktbericht wurden im Jahr 2025 rund 8.800 Wohnungen im großvolumigen Neubau fertiggestellt – ein Rückgang um rund 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Besonders betroffen ist der frei finanzierte Mietsektor, dessen Neubauleistung um mehr als die Hälfte unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre liegt. Für 2026 wird zwar ein leichter Anstieg auf unter 10.000 Einheiten erwartet – zu wenig, um die bestehende Angebotslücke zu schließen.

Etwas entspannter zeigt sich die Lage in den Flächenbezirken Donaustadt und Floridsdorf, wo über die Hälfte aller neuen Projekte realisiert werden. Ausschlaggebend sind hier die vergleichsweise günstigen Grundstückspreise und vorhandene Flächenreserven. Auch außerhalb ausgewiesener Stadtentwicklungsgebiete dürfte dieser Trend anhalten.

Preislich zeigt sich der Markt ebenfalls angespannt: Eigentumswohnungen kosten aktuell im Schnitt rund 6.500 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenmieten liegen bei 19,40 Euro – ein Plus von 5,4 Prozent zum Vorjahr. Eine Trendwende sei vorerst nicht in Sicht, trotz positiver Rahmenbedingungen wie gesunkenen Leitzinsen und gelockerten Kim-Vorgaben.


Versicherer investieren verstärkt in Immobilien 

Österreichs Versicherungsunternehmen zeigen sich zum Halbjahr 2025 finanziell solide. Die durchschnittliche Solvenzquote liegt laut FMA bei 264 Prozent – deutlich über dem europäischen Schnitt. Auch das verwaltete Vermögen ist auf 130,2 Milliarden Euro gestiegen, ein Plus von 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Aus Sicht der Immobilienwirtschaft besonders relevant ist die veränderte Vermögensallokation: Während der Anteil von Staats- und Unternehmensanleihen von 46 auf 34 Prozent gesunken ist, haben illiquide Anlagen wie Immobilien, Beteiligungen und Darlehen im Portfolio an Bedeutung gewonnen. Ihr Anteil kletterte binnen sechs Jahren von 28 auf 41 Prozent – ein struktureller Trend, der auch international sichtbar ist. Die Aufsichtsbehörden beobachten diese Entwicklung zunehmend kritisch, insbesondere im Hinblick auf Private Equity und Private Credit.

Ein wesentlicher Aspekt bleibt die Verflechtung der Versicherer mit dem Bankensektor. Diese hat sich innerhalb eines Jahrzehnts um ein Drittel reduziert – auch das kann als Signal für eine strategische Neuorientierung in Richtung Sachwertanlagen interpretiert werden. Insgesamt bleibt die Asset-Allokation der Branche aber heterogen.


FPÖ fordert Mietdeckel aus Sicht kleiner Vermieter

Richtungswechsel bei der FPÖ. Jetzt fordert sie eine Begrenzung von Mieterhöhungen auf zwei Prozent jährlich sowie ein Verbot befristeter Mietverträge. Ausgenommen davon sollen laut Parteivorschlag kleine private Vermieter bleiben – konkret jene mit maximal fünf bis sieben vermieteten Wohnungen. Aus Sicht dieser Eigentümergruppe werden derzeit viele gesetzliche Regulierungen als übermäßig belastend empfunden.

Besonders relevant: Die Freiheitlichen wollen die Anwendung des Vollrechts künftig nicht mehr vom Baujahr einer Immobilie abhängig machen, sondern vom tatsächlichen Sanierungszustand. Das soll über Energiekennzahlen definiert werden. Wer saniert, könnte sich demnach für 30 Jahre aus dem regulierten Mietbereich „raussanieren“ – eine Regelung, die energetische Verbesserungen anregen, aber auch für Unsicherheit im Bestand sorgen könnte.

Für gemeinnützige und geförderte Wohnungen fordern die Freiheitlichen außerdem eine Vergaberegelung mit Vorrang für österreichische und EU-Bürger:innen. Drittstaatsangehörige sollen nur im Falle mangelnder Nachfrage berücksichtigt werden – und dann befristet.

Die Kritik an der rot-pinken Stadtregierung in Wien bleibt scharf: Die Gemeindebauten seien in schlechtem Zustand, während die Mieten spürbar gestiegen seien. Gefordert wird eine Rückführung der Mieten auf das Niveau gemeinnütziger Anbieter.


Neubauoffensive in Salzburg – Start für BUWOG-Großprojekt

In Salzburg ist der Baustart für eines der größten Wohnbauprojekte der kommenden Jahre erfolgt. In der Siebenbürgerstraße 1–19 hat die BUWOG mit dem ersten Bauabschnitt des sogenannten Südtiroler Quartiers begonnen. Zunächst entstehen 68 Mietwohnungen und drei Gewerbeeinheiten. Insgesamt soll das Quartier in mehreren Etappen rund 400 Wohnungen und zehn Gewerbeflächen umfassen – etwa ein Drittel davon als geförderter Wohnraum.

Besonders bemerkenswert aus Sicht der Bau- und Immobilienwirtschaft: Das Projekt gilt als der bislang größte Holzwohnbau Österreichs. Die Umsetzung erfolgt in Kooperation mit Gropyus und Rhomberg Bau und wurde in enger Abstimmung mit der Salzburger Stadtregierung entwickelt. Ziel ist es, nachhaltigen und gleichzeitig leistbaren Wohnraum zu schaffen.

In einem angespannten Marktumfeld mit niedriger Neubauleistung signalisiert der Projektstart eine leichte Belebung im Wohnbau. Die Realisierung eines großvolumigen, teils geförderten Quartiers in Holzbauweise könnte – sofern erfolgreich – als Referenzprojekt für weitere Städte dienen.