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Mehrere offene Immobilienfonds in Deutschland nehmen kein neues Geld von Kunden mehr an. Sie wollen so den gewaltigen Kapitalzustrom bremsen und den Anlagedruck senken, beobachtet das deutsche Analysehaus Scope Ratings. Denn attraktive Immobilien sind inzwischen rar. Normalerweise freuen sich Verkäufer, wenn Kunden ihnen die Tür einrennen. Doch bei offenen Immobilienfonds sind neue Anleger derzeit nicht gern gesehen: Die drei Flaggschiff-Fonds der Volksbanken-Fondsgesellschaft Union Investment nehmen derzeit kein neues Geld mehr an, auch die Sparkassen-Fondsgesellschaft Deka hat ihre Zielmarke für neu anzulegendes Geld in ihren offenen Immobilienfonds für das laufende Jahr fast erreicht. „Das tut den Anbietern zwar weh, aber die Fondsmanager wissen derzeit einfach nicht wohin mit all dem Geld“, sagt Sonja Knorr, Director Alternative Investments bei Scope Ratings. Allein in den ersten beiden Monaten des Jahres sind den in Deutschland zugelassenen aktiven offenen Immobilienpublikumsfonds 2,2 Milliarden Euro zugeflossen. Zum Vergleich: Im gesamten Jahr 2014 waren es 3,9 Milliarden Euro, im deutlich stärkeren Jahr 2015 dann 5,3 Milliarden Euro. Nun bahnt sich eine weitere Steigerung an. Der Grund: Das Niedrigzinsniveau in Europa. „Eine hohe Liquidität in den Fonds kostet aber im aktuellen Umfeld nun einmal Rendite", sagt Knorr. Die Fondsmanager müssen mit realen Negativzinsen leben, wenn sie das Geld der Anleger nicht gleich unterbringen können. Die Fonds müssen immer höhere Risiken eingehen, um frisches Geld rentierlich anzulegen. Sie haben zum Beispiel so genannte Core-plus-Objekte gekauft, die beispielsweise durch Modernisierungsmaßnahmen erst noch optimiert werden müssen, berichtet Scope Ratings. Zudem würden verstärkt noch fertig zu stellende Projektentwicklungen angekauft, bei denen das Risiko besteht, dass sie nach Fertigstellung nicht zu den geplanten Konditionen vermietet werden können. Zugleich haben Fondsmanager in Metropolen Immobilien in weniger attraktiven B-Lagen zugekauft und auch Objekte abseits der A-Standorte erworben, letztere allerdings meist in guten Lagen. Der nächste Schritt wäre, auch Immobilien an B-Standorten in B-Lagen zu kaufen, also weniger attraktive Objekte in Kleinstädten und ländlichen Gebieten. Die Risiken dieser Objekte sind allerdings höher und weniger gut kalkulierbar. Kühlt sich der Immobilienmarkt ab könnten herbe Verluste drohen, vor allem wenn Kunden Geld abziehen und die Fonds Objekte verkaufen müssen.