Spätzyklus zieht sich in die Länge

Das vergangene Immobilienjahr erwies sich als außerordentlich aktiv - trotz Mangel an passenden Investmentprodukten konnte 2018 das zweitbeste Immobilienjahr verzeichnet werden. Das ging aus der Jahrespressekonferenz des Immobiliendienstleisters CBRE hervor. 3,95 Milliarden Euro Investmentvolumen wurden gemessen, davon 2,7 Milliarden allein in Wien. „Es fehlt an passenden institutionellen Produkten“, sagt Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, „großvolumige Transaktionen blieben daher aus, sie wurden 2017 konsumiert.“ Das lässt sich unter anderem auch daran erkennen, dass die Anzahl an Forward Deals gegenüber 2017 mit 16 Objekten zwar gleich geblieben ist, die Volumina aber deutlich zurückgegangen sind. Zudem werde der Investmentmarkt wieder mehrheitlich (56 Prozent) von inländischen Investoren dominiert, für große institutionelle Anleger gebe es „zu wenig passende Objekte.“ Das hatte überdies zur Folge, dass Investments in Wohnimmobilien stark zugelegt haben und mit 30 Prozent am Gesamtmarkt mittlerweile, so CBRE, gleichauf mit der Assetklasse Büro liegen. Die Renditen bewegen sich mittlerweile seitwärts, CBRE erwartet kaum mehr Korrekturen nach unten, außer im Wohnbereich. Der Angebotsmangel besonders im Sektor Office wird aufgrund der heuer historisch niedrigen Neuflächenproduktion allerdings weiterherrschen. Andreas Ridder, Managing Director Austria & CEE bei CBRE, verweist zwar im Vorjahr auf rund 269.000 m² vermieteter Fläche bei einer Neuflächenproduktion von rund 266.000 m², allerdings sinkt diese heuer auf rund 38.000 m². Erst 2020 und 2021 werden wieder mehr Büroflächen auf den Markt kommen. Eine Besonderheit ist der exponentielle Anstieg an Vermietungen für servicierte Büroanbieter. War der Anteil 2016 an solchen Anbietern auf Nachfrageseite bei lediglich einem Prozent, ist dieser Wert auf 12 Prozent hochgeschnellt. Ridder: "Der Grund dafür ist, dass Unternehmen die Flexibilität bei den Mietlaufzeiten schätzen und aufgrund von Unsicherheiten die Zukunft betreffend sich daher überlegen, ob sie selbst Büroflächen anmieten, oder sich an Anbieter für Servicierte Office-Flächen wenden." Der Retailmarkt wandelt sich hingegen, sagt Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE. Zwar wachse der Onlinehandel rasant, allerdings sei ein gewisser Halo-Effekt zu beobachten, bei dem stationäre Händler einen positiven Einfluss auf den Onlinehandel hätten. Neuflächen gäbe es heuer zwar praktisch keine, jedoch würde stark auf Redevelopments und Erweiterungen gesetzt, was auch eine stärkere Einbeziehung von Gastro- und Entertainmentflächen mit sich bringt. Die Spitzenmiete im Highstreetbereich ist dafür in Richtung Höhepunkt: "Das jährliche Wachstum in Wien beträgt nur mehr 1,5 bis zwei Prozent, also unterhalb der Inflation", so Wölfler.