Spezialimmobilie Arbeiterwohnheim

Steuerliche Besonderheiten Arbeiterwohnheime stellen eine günstige Quartiervariante für Arbeitnehmer dar, denen es nicht möglich ist, täglich von ihrer Arbeitsstätte an ihren Wohnort zurückzukehren. Auch für Investoren kann diese Art der Immobilie attraktive Möglichkeiten bieten. Handelt es sich bei den Anlegern um natürliche Personen, stellt sich die Frage, wie die steuerlichen Gegebenheiten bestmöglich genützt werden können. [b]Mögliche Gesellschaftsstruktur[/b] Die Trennung in eine Besitzgesellschaft und eine Betriebsgesellschaft erscheint zielführend. Die Besitzgesellschaft errichtet die Immobilie und vermietet diese im Rahmen eines Generalmietvertrages an die Betriebsgesellschaft. Die Besitzgesellschaft erbringt keine weiteren Leistungen und ist somit vermögensverwaltend tätig. Die Betriebsgesellschaft vermietet die einzelnen Einheiten an die Quartiernehmer und bietet noch weitere Leistungen an, wie die Reinigung der Zimmer oder einen Waschservice. Das Vermietungsrisiko liegt somit bei der Betriebsgesellschaft. Wird etwa für die Besitzgesellschaft die Rechtsform einer Personengesellschaft gewählt und für die Betriebsgesellschaft die Form einer Kapitalgesellschaft, wobei die Gesellschafter beider Gesellschaften dieselben Personen sein können, hat das folgende steuerrechtlichen Konsequenzen: [b]Ertragsteuerliche Behandlung[/b] Da es sich bei der Besitzgesellschaft um eine Personengesellschaft handelt, werden deren Einkünfte direkt bei den Anlegern zum individuellen Tarif besteuert. Diese erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Fall der späteren Veräußerung der Immobilie unterliegt der Veräußerungsgewinn der Immobilienertragsteuer von 25 Prozent. Da die Besitzgesellschaft nur vermögensverwaltend tätig ist, kann auch der Inflationsabschlag von zwei Prozent p. a. bei einer Veräußerung ab dem 11. Jahr nach der Anschaffung (maximal 50 Prozent) geltend gemacht werden. Die Besitzgesellschaft muss in einem absehbaren Beobachtungszeitraum einen Gesamtüberschuss erzielen. Nur dann kann vom Vorliegen einer Einkunftsquelle ausgegangen werden. Andernfalls würde steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vorliegen. Die Einkünfte der Betriebs­gesellschaft unterliegen der Körperschaftsteuer und Ausschüttungen aus der Betriebs­gesellschaft der Kapital­ertragsteuer jeweils in Höhe von 25 Prozent. [b]Was ist hinsichtlich der Umsatz­steuer zu beachten?[/b] Im Bereich der Umsatzsteuer brachte das 1. Stabilitätsgesetz (StabG 2012) wesentliche Änderungen mit sich. Bisher lag es in der Entscheidung des Vermieters, ob er die Option auf umsatzsteuerpflichtige Vermietung ausübt oder nicht. Ab dem Stichtag 1. September 2012 kann der Vermieter nur mehr dann zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optieren, wenn er nachweisen kann, dass der Mieter das Objekt nahezu ausschließlich (zu mindestens 95 Prozent) für die Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze verwendet. Eine Besitzgesellschaft, die ein Objekt errichtet, um es anschließend zur Gänze an die Betriebsgesellschaft zu vermieten, ist daher im Hinblick auf den mit den Errichtungskosten, der Anschaffung und Sanierung eines Gebäudes zustehenden Vorsteuer­abzug gut beraten, bereits im Vorfeld die umsatzsteuerpflichtige Vermietung durch ihren Mieter abzuklären. Die Vermietung der Betriebsgesellschaft an die Quartiernehmer erfolgt umsatzsteuerpflichtig. Auch die angebotenen Zusatzleistungen unterliegen im Regelfall der Umsatzsteuer. Hinsichtlich der Option zur Steuerpflicht bei der Vermietung der Besitzgesellschaft an die Betriebsgesellschaft sollten die Voraussetzungen daher erfüllt sein. [b]Welche Folgen ergeben sich aus gebührenrechtlicher Sicht?[/b] Die Vermietung durch die Betriebs­gesellschaft unterliegt der Bestandvertragsgebühr nach dem Gebührengesetz, wenn der Mietvertrag auf eine Dauer von mehr als drei Monaten abgeschlossen wird. Auch die Inbestandgabe durch die Besitzgesellschaft an die Betriebsgesellschaft wird der Bestandvertragsgebühr unterliegen. Da die individuelle Situation der Investoren von großer Bedeutung für die steuerliche Beurteilung ist, sollte das Investment vorab einer eingehenden Prüfung unterzogen werden. «