Technische Aspekte – das Stiefkind einer Due Diligence

Immobilientransaktionen zählen zu den wenigen Konstanten im Immobilienmarkt. Auch wenn, bedingt durch wirtschaftliche Einflüsse, einmal weniger entwickelt bzw. gebaut wird, so kann man doch sagen: Gekauft und verkauft wird fast immer. Aber auch hier sind die Zeiten mal etwas hektischer und es wird fast blind eingekauft. Dann wiederum folgen entspanntere Zeiten in denen zeitintensive Prüfungen zumindest möglich wären. Auffällig aber bei allen diesen Transaktionen, dass es zu großen Teilen die kaufmännischen und rechtlichen Themen sind, die über einen Kauf oder Nichtkauf entscheiden. Steuerliche Aspekte, lokale rechtliche Situationen, Markteinflüsse. Bauliche und technische Aspekte im Zuge der technischen Due Diligence jedoch werden allzu häufig außen vor gelassen. Doch gerade diese bergen ungeahnte Risiken, die im Eintrittsfalle zu Mietkürzungen bis hin zu Mieterausfällen führen können. Warum aber beschäftigt man sich bei den Transaktionen nicht ausführlicher mit diesen Dingen? Ist es in hektischen Zeiten der Anlagedruck? Ist es, dass in schlechten Zeiten Vermittler und Verkäufer keine potentiellen „Dealbreaker“ am Tisch sitzen haben möchten? ## Mit kleinen Schritten zur Sicherheit Dabei ist es recht einfach in diesem Bereich auch mit wenigen Aufwendungen einen belastbaren Grad von Sicherheit zu erzeugen, ohne sich gleich in kostspieligen Detailanalysen zu verstricken. Erstaunlich schon deshalb, weil wir z.B. beim Gebrauchtwagenkauf im privaten Bereich sicher nicht auf eine kurze technische Prüfung bei einem Automobilclub verzichten würden. Was passiert denn hier bei diesen Prüfungen? Der Fachmann schaut sich das Gesamtbild an und macht stichprobenartige Detailprüfungen. Abhängig von diesen Stichproben ergeben sich weitere Fragestellungen und ggf. intensivere Prüfungen oder es gibt eine Empfehlung zum Kauf. Eine hundertprozentige Garantie gibt es für das Auto selbstverständlich nicht, es bleibt: Ein Fachmann hat sich das Auto angesehen und im Rahmen seines Auftrags keine Anhaltspunkte gefunden, die gegen einen Kauf sprechen würden. Ihre Entscheidung nimmt ihnen selbstverständlich niemand ab – und auch so manches Auto ist schon gegen die Empfehlung gekauft worden. Die Ausrede, man hätte es aber nicht wissen können, zählt doch nicht mehr. Genauso lautet aber auch unsere Empfehlung im Bereich der Immobilientransaktionen: Fangen Sie erst einmal mit einem technischen Basispaket an. Ein bewusst kurz durchgeführtes Screening der Immobilie führt so manche Überraschung schneller zu Tage als es einer der beiden Seiten lieb ist. Auf diesen sehr schnell gewonnenen Erkenntnissen können dann aufbauende Detailanalysen angeschlossen werden, bei denen dann Art und tatsächlicher Umfang des Problems lokalisiert werden kann und eine Einschätzung in Bezug auf den Aufwand zur Beseitigung abgegeben werden kann. ## Wenn schon, dann aber richtig Dabei darf eine Technische Due Diligence keinesfalls auf das Aufspüren von feuchten Kellerwänden und korrodierten Wasserleitungen reduziert werden. Technische Prüfungen müssen dies beinhalten und bieten jedenfalls auch die Überprüfung der Dokumentation von Aus-, Um- bzw. Zubauten. Sind alle Plandaten seit der Errichtung auf Letztstand gehalten worden? Wurden alle behördlichen Vorschriften oder Bescheidauflagen nachvollziehbar dokumentiert und eingehalten? Wie ist der Wartungszustand in Bezug auf Messwerte bei den Wartungen? Zeigen sich bereits erste Schwachstellen? Welche Maßnahmen wurden für Energiemonitoring und Management getroffen? Die Liste der möglichen Fragestellungen ließe sich vermutlich nahezu endlos fortsetzen. Nicht immer ist es sinnvoll alle diese Themenkreise zu beleuchten, aber nicht selten entsteht durch die vorgenannten Stichproben ein Gesamteindruck, der in einem „Red Flag Report“ verständlich und gremiengerecht aufgearbeitet werden kann. Detailinformationen können immer noch abgefordert und ermittelt werden. Und gerade hier sind Berater mit Expertise im Betreiben von Gebäuden gefragt, denn mit diesem Wissen sind Schwachstellen, die nach mehreren Jahren fast schon standardmäßig auftauchen, sehr rasch und kostengünstig aufgedeckt. [cite1] ## Einmalig oder regelmäßig Womit sich strenggenommen die Frage stellen würde, ob Eigentümer nicht gut beraten wären eine Kurzversion einer Due Diligence in regelmäßigen Abständen – vorzugsweise jährlich – auch ohne konkrete Verkaufsabsicht durchführen zu lassen. Dies kann aus der Erfahrung heraus nur bejaht werden. Denn vielfach sind es schleichende Prozesse, die gerade im technischen Bereich zum Wertverfall führen. Mit zunehmendem Alter der Immobilie und den verbauten Anlagen schleichen sich erste Mängel ein, die insbesondere im Endbereich der Abschreibungsgrenzen bzw. Anlagenlebensdauer dazu führen, dass kleinere Mängel akzeptiert werden bzw. nicht ernst genug genommen werden. Als Folge verkürzen sich genau diese technischen Lebensdauergrenzen dann noch einmal dramatisch und machen frühere Reinvestitionen notwendig. Die regelmäßig durchgeführte Technische Due Diligence würde also auch hier von (hoffentlich) neutraler Seite eine Qualitätssicherung auf der Seite der Dienstleister bedeuten und auf der anderen Seite beispielsweise der Budgetsicherheit und Werterhaltung dienen. ## Gremiengerecht muss sein Wie aber sieht es dann mit der Erwartungshaltung auf beiden Seiten aus? Die den Bericht erstellende Seite ist in der Regel an einer ausführlichen Dokumentation der Analyse interessiert. Sicher müssen gelegentlich mit einem umfassenden – sprich mehrere hundert Seiten umfassenden Bericht - die Kosten der Analyse gerechtfertigt werden. Es stellt sich aber nicht selten die Frage, wer diese Berichte noch zu Ende liest. Genau aus diesem Grunde ist es aus unserer Erfahrung essentiell, dass auf maximal ein bis zwei Seiten die wesentlichen Punkte zusammengefasst vermittelt werden. In der Regel können hierzu noch vereinfachte Grafikmodelle (Ampelsystem, Liniendiagramme, etc.) einen schnellen Überblick schaffen. Komplizierte technische Sachverhalte lassen sich nämlich durchaus auch kurz zusammenfassen – denken Sie nur an: „Houston, wir haben ein Problem!“. Die Detailfragen wurden auch damals schon von entsprechenden Arbeitsgruppen analysiert und Gegenmaßnahmen eingeleitet. Wichtig ist nur, dass die Brisanz von Problemen – so denn vorhanden – kurz, verständlich und deutlich gemacht wird.