Think global – act local

Eines der Geheimnisse, um im Ausland erfolgreich zu sein, ist, sich mit lokalen Gegebenheiten bestens auszukennen. Globales Denken und lokales Handeln sind daher unverzichtbar. Der Slogan „Think global, act local“ passt für die Immobilienbranche wie die sprichwörtliche Faust aufs Auge. Denn die Immobilienbranche expandiert zwar gern und viel. Immobilien sind aber an den Standort gebunden und somit immer ein lokales Geschäft (wie der Ausdruck „immobil“ ja schon andeutet). Deutschland stellt einen beliebten Markt für österreichische Immobilienunternehmer dar. Das liegt zum einen an der starken Volkswirtschaft und an den liquiden Immobilienmärkten, zum anderen an der kulturellen und lokalen Nähe zu Österreich. Daher entscheiden sich vor allem junge Unternehmen, die sich im Ausland positionieren wollen, zuerst für Deutschland. Ebenfalls begehrte Märkte sind in der CEE-Region zu finden. Der Großteil der im Ausland tätigen Unternehmen etabliert sich in Osteuropa. Das lässt sich unter anderem auf die geschichtliche Entwicklung der europäischen Länder zurückführen. ##Wenn das der Kaiser wüsste ... Neben der Gründung der EG, dem Fall des Eisernen Vorhangs, Österreichs Beitritt zur EU und der EU-Osterweiterung spielen auch die Verhältnisse zur Zeit der österreichisch-ungarischen Monarchie eine Rolle für die heutigen Beziehungen innerhalb Europas. Denn der Gedanke an ein vereintes Europa lässt sich bereits in der Habsburger Monarchie erkennen. Schon damals bildete das Habsburger Reich einen Wirtschaftsraum, der das heutige Österreich mit vielen Regionen Osteuropas zusammenfasste. Zwar gelang es Kronprinz Rudolf nicht, seine Vision von einem liberalen, antiklerikalen vereinten Europa, die er damals gemeinsam mit dem Preußenkönig Friedrich III, Großbritanniens Herrscher Edward VII und dem späteren französischen Ministerpräsidenten Georges Clemenceau geteilt hat, zu verwirklichen. Heute ist aber mit der EU in großen Teilen Europas das umgesetzt worden, was dem sensiblen, gebildeten und mit dem Wiener Hof in Unfrieden stehenden Habsburger Spross, wie ihn die Historikerin Brigitte Hamann beschreibt, nicht gelungen ist. Er scheiterte an seinem Vater und der antiliberalen Einstellung des Hofes. Aufgrund der gemeinsamen Vergangenheit der ehemaligen Habsburger Länder, der Gründung der Europäische Union und der EU-Osterweiterung eröffneten sich insbesondere für Österreich attraktive Investitionsmöglichkeiten in Osteuropa. Und Investitionen jenseits der Grenzen sind für einen kleinen Binnenmarkt, wie Österreich ihn hat, besonders wichtig. Speziell Ungarn, Tschechien oder die Slowakei zählen zu den Favoriten expansionstüchtiger Unternehmen. Ab 2010 stieg auch das Interesse am russischen und ukrainischen Markt (Letztere dürfte aktuell an Attraktivität verloren haben) sowie an Türkei, Polen und Kroatien. Nach einer aktuellen Barometerstudie der Fachhochschule Steyr expandieren österreichische Unternehmen weiterhin in Osteuropa. „Russland, Polen und Tschechien werden für die potenziellsten Märkte in den nächsten zehn Jahren gehalten“, sagt Margarethe Überwimmer, die Leiterin des Studiengangs „Global Sales and Marketing“, in einem Interview mit nachrichten.at. „Generell hat sich die Osteuropa-Euphorie im Vergleich zum Vertriebsbarometer 2007 aber abgeschwächt.“ ##Bukarest lässt grüßen Laut Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der Bank Austria, bietet Bukarest für Investoren und Developer optimale Bedingungen. Er sieht gutes Potenzial für Developments im Bereich der Class-A-Gebäude als auch für Investoren. Die erzielbaren Spitzenrenditen liegen in Bukarest bei 8,25 Prozent bei Durchschnittsmieten von 12,50 Euro. Am attraktivsten für österreichische Immobilienunternehmen sind aber immer noch die Nachbarländer Tschechien, die Slowakei, Ungarn, Slowenien und insbesondere der deutsche Markt. Laut einer Untersuchung des unabhängigen Analyse- und Beratungsunternehmen bulwiengesa sind österreichische Entwickler in Deutschland sehr erfolgreich und können mit den deutschen Kollegen leicht mithalten. Hierzu zählen zum Beispiel die CA Immo, Strabag, Porr und 6B47. CA Immo gesellt sich mit einer Mietfläche von 231.000 Quadratmetern unter die Top-Büroprojektentwickler Deutschlands. „In Deutschland haben wir 2006 in ein großes Bestandsportfolio rund 800 Millionen Euro investiert, danach Ende 2007 eine Tochter der Deutschen Bahn mit großvolumigen Grundstücksreserven in zentralen innerstädtischen Lagen sowie entsprechender Manpower und viel Know-how im Bereich Quartiers- und Projektentwicklung übernommen. Das waren damals große Schritte und eine langfristige Strategie. Heute wissen wir, dass es für uns der richtige Weg war, um am deutschen Markt Erfolg zu haben“, erklärt CFO Florian Nowotny. Bereits 1999 hat CA Immo ihre erste Immobilie außerhalb Österreichs erworben und zwar ein Bürogebäude in Budapest. „Die Gründe für diesen Schritt ins Ausland waren vor allem die positive Einschätzung des ungarischen bzw. CEE-Markts. Es konnten höhere Renditen als am Heimatmarkt erzielt werden“, so Nowotny. Expansionen in zusätzliche Länder plant CA Immo nicht. „Wir wollen unsere Präsenz in den bestehenden Kernmärkten festigen, unseren Bürofokus erhöhen und dadurch noch effizienter und profitabler werden“, betont Nowotny. 6B47 entwickelt und realisiert seit 2010/2011 erfolgreich Projekte in Deutschland. Mit der Etablierung eines Büros in Düsseldorf als auch mit der Beteiligung an der PDI schaffte sich das Unternehmen vor Ort gute Bedingungen. „Wichtig ist vor allem, starkes lokales Personal und Partner vor Ort zu haben. Immobilien sind immer ein lokales Geschäft und 6B47 ist lokal gut aufgestellt“, hebt Peter Ulm, Vorstand von 6B47 hervor. In Frankfurt Niederrad konnte 6B47 die ehemalige Woolworth-Zentrale ankaufen, die eine Projektentwicklung von ca. 25.000 Quadratmetern erlaubt. In Düsseldorf arbeitete das Unternehmen gerade an der Entwicklung von zwei großen Hotelprojekten. „Auch in Deutschland gehen wir 2014 neue Wege und investieren zum ersten Mal außerhalb der sieben Deutschen Metropolen“, erklärt Ulm. „Dabei handelt es sich um Universitätsstädte ab 150.000 Einwohner, für die ein demografisches Wachstum erwartet wird. Ein erstes Projekt in Ingolstadt konnte bereits gesichert werden.“ Das Ausland bietet für Immobilienunternehmen zahlreiche Chancen. Wichtig dabei ist jedoch, eine klare Strategie zu verfolgen und jene Märkte im Ausland zu erschließen, die für die Kunden des jeweiligen Unternehmens interessant sind. Daran hält sich auch STRAUSS & PARTNER, und das mit vollem Erfolg. „Das Investieren in Immobilienentwicklung ist derzeit so reizvoll wie schon lange nicht mehr“, erklärt Geschäftsführer Michael Wurzinger. „Erträge sind gut berechenbar, die Risiken sind durch die starke Professionalisierung aller Marktteilnehmer seit der Krise 2008 geringer geworden. Immobilien sind eine konservative Anlagenform und somit sehr attraktiv für Kapitalanleger, zumal viele Investoren in Zeiten der Instabilität in das Immobiliensegment flüchten. Investitionen im Ausland führen zu Diversifikation im Portfolio und zu Opportunitäten, welche unser Unternehmen auch durch den starken Auftritt und die Marktstellung unserer Konzernmutter PORR nutzen kann.“ „Wir haben jüngst zwei große Developments in Berlin abgeschlossen. Am Hauptbahnhof das Viersterne-Superior-Hotel Steigenberger am Kanzleramt sowie den Hotel- und Office-Campus an der O2 World. Beide Objekte sind vom lokalen STRAUSS & PARTNER-Team vor Ort in der geplanten Zeit und im geplanten Budget im Frühjahr 2014 an die Nutzer übergeben worden.“ STRAUSS & PARTNER ist neben Deutschland auch im CEE Raum aktiv. ##Ein Blick nach Westen Die Präsenz und Erfolge österreichischer Immobilienunternehmen in den Nachbarländern und der CEE-Region sprechen für sich. Das soll aber nicht heißen, dass Expansionen in den Westen zu vernachlässigen sind. Jüngstes Paradebeispiel liefert uns hier die UBM als einer der ältesten Realitätenentwickler Österreichs. Gegründet wurde das Unternehmen bereits 1873 und zählte damals zum zweitgrößten Ziegelhersteller in der Habsburger Monarchie. Im Laufe des 20. Jahrhunderts spezialisierte sich die UBM auf den Immobilien-Development-Bereich in Österreich. Von 1992 bis 1999 erfolgten Markteintritte in Tschechien, Polen, Ungarn und Deutschland. 2001 etablierte sich UBM dann auch in Frankreich. Und die französische Erfolgsstory reicht bis in die Gegenwart. Bereits 2004 und 2007 entwickelte UBM zwei Viersternehotels beim Euro-Disneyland. Die Hotels erreichen eine ganzjährige Auslastung von rund 75 Prozent. Und bei einem solchen Traumwert verwundert es nicht, dass der Immobilienentwickler eine neue Hoteloffensive startet über die Grenzen des Euro-Disneyland hinaus. UBM-CEO Karl Bier betonte nämlich in einem Pressegespräch: „Wir sind noch an weiteren Standorten, diesmal in der Seinemetropole selber, interessiert.“ Weitere Unternehmen, die sich auf dem westlichen Markt positioniert haben, sind die Immofinanz, mit Investitionen und Projekten unter anderem in den Vereinigten Staaten, sowie die Strabag. Strabag SE ist einer der führenden europäischen Baukonzerne. Ausgehend von den Kernmärkten Österreich und Deutschland ist Strabag über zahlreiche Tochtergesellschaften in allen ost- und südosteuropäischen Ländern, in ausgewählten Märkten Westeuropas und auf der Arabischen Halbinsel und Nord- und Südamerika präsent. ##Erfolgreich ins Ausland expandieren – Profis packen aus! Florian Nowotny, Vorstand CA-Immo: „Wenn man sich für Expansion entscheidet, sollte eine entsprechende Portfolio-Mindestgröße erreicht werden. Sichtbarkeit und Relevanz am Markt bringen entscheidende Vorteile, ebenso lokales Personal vor Ort. Und: Ein klares fokussiertes Geschäftsmodell und ein ausbalanciertes Risikoprofil haben noch niemandem geschadet.“ Michael Wurzinger, Geschäftsführer STRAUSS & PARTNER: „Als Basis ist eine gute Strategie von großer Bedeutung. Die Strategie muss den örtlichen Gegebenheiten angepasst werden. Wichtig sind Fragestellungen wie: Hat das Zielland eine vergleichbare Kultur mit ähnlichen Wertvorstellungen und somit geringen Eintrittsbarrieren? Kann ich mein bestehendes Geschäftsmodell an den Gegebenheiten am Markt einfach adaptieren oder benötigt die Expansion weitreichende Maßnahmen, die zu berücksichtigen sind? Und natürlich muss die Nachfrage nach Immobilienprodukten genauso gegeben sein wie ein schlagkräftiges Team von Spezialisten vor Ort.“ Peter Ulm, Vorstand 6B47: „Eine stabile Basis vor Ort ist entscheidend. Man muss sich in den lokalen Netzwerken auskennen und Kontakte zu lokalen Marktspielern knüpfen. Zudem ist eine Anpassung an spezifische Geschäftskulturen und deren Spielregeln ausschlaggebend, um erfolgreich zu sein. Eigene Erfahrungen und Expertise dürfen dabei nicht außer Acht gelassen werden.“