Übergang auf die höhere <br/>Immo-ESt ab 2016 auf 30 %

Das jüngst beschlossene Steuerreformgesetz 2015/2016 brachte für Immobilienbesitzer einige überraschende Neuerungen mit sich. Insbesondere die ImmoESt wird bereits wenige Jahre nach ihrer Einführung von 25% auf 30% erhöht, womit sowohl für Altfälle, als auch für Neufälle die Steuerbelastung spürbar ansteigt. Mit dem Stabilitätsgesetz 2012 wurde die 25%ige Immo-ESt für Einkünfte aus der Veräußerung von privaten und betrieblichen Grundstücken eingeführt. Dabei unterscheidet man zur Ermittlung der Steuer­bemessungsgrundlage zwischen [*]steuerfreien Altgrundstücken (mit einem Anschaffungszeitpunkt idR vor dem 31.3.2002) und [*]Neugrundstücken (die ab dem 31.3.2002 angeschafft wurden). ##Ermittlung der Steuerpflicht Grundsätzlich werden die Einkünfte als Differenz aus Verkaufserlös und Anschaffungskosten ermittelt. Für Altfälle sind die Anschaffungskosten mit 86 % des Veräußerungserlöses pauschal ansetzbar, bei Umwidmungen nach dem 31.12.1987 mit 40 %. Der besondere Steuersatz wurde mit 25 % festgelegt. Damit war bei Altfällen die Steuerbelastung für den Veräußerer gleich hoch wie beim Erwerber: [*]14 % Bemessungsgrundlage mal 25 % Immo-ESt ergibt 3,5 % Immo-ESt. [*]Die Grunderwerbsteuer beträgt eben­falls idR 3,5 % vom Kaufpreis. ##Erhöhung des Steuersatzes auf 30 % Mit dem jüngst beschlossenen Steuerreformgesetz 2015/2016 wird der besondere Steuersatz für die Immo-ESt auf 30 %, also um 20 % erhöht. Der neue Steuersatz wird für alle Veräußerungen nach dem 31.12.2015 relevant sein. ##Übergangsrecht / Inkrafttreten Im Gegensatz zum sonst im Steuerrecht geltenden Zeitpunkt des Erwerbs des wirtschaftlichen Eigentums, also des Übergangs der faktischen Verfügungsmacht, ist infolge einer eigenen Inkrafttretensbestimmung die Veräußerung maßgeblich. Somit ist bei Vertragsabschlüssen bzw. bei Veräußerungen bis 31.12.2015 noch der alte Steuersatz von 25 % anzuwenden, auch wenn die Steuerschuld infolge späterer Zahlung erst (Anfang) 2016 entstehen sollte. ##Bedingte Rechtsgeschäfte Werden Rechtsgeschäfte bedingt ­ab­­­ge­­schlossen, gilt Folgendes: Auf­lösend bedingte Rechtsgeschäfte er­füllen den Tatbestand der Steuer­pflicht mit Vertragsabschluss. Bei Ein­­­tritt der Bedingung liegt ein neuer­liches Rechtsgeschäft vor. Auf­schiebend bedingte Rechtsgeschäfte er­füllen den Tatbestand bei Vertragsab­schluss, wenn mit dem Bedingungseintritt (zB Genehmigung durch die Grundverkehrskommission) mit hinreichender Wahrscheinlichkeit zu rechnen ist. Tritt die Bedingung dann doch nicht ein, liegt ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 295a BAO vor. Ist der Bedingungseintritt von Beginn an nicht hinreichend wahrscheinlich, wird der Tatbestand erst bei Bedingungseintritt verwirklicht.Wenn man sich somit noch die Rechtslage vor StRefG 2015/2016 durch einen Verkauf in 2015 sichern will (also 25 %), sollte tunlichst darauf geachtet werden, dass dieser Verkauf - sofern möglich - unbedingt (also ohne Bedingung) erfolgt, um sich nicht später auf Diskussionen mit der Finanzverwaltung einlassen zu müssen. ##Antrag auf Regelbesteuerung Weiters ist auch die Option zur Regelbesteuerung möglich, also die Anwendung des Tarifsteuersatzes auf das Einkommen (einschließlich sämtlicher Immobilienerträge). Dies kann etwa dann Sinn machen, wenn Verluste aus anderen Einkunftsquellen existieren, die mit positiven Einkünften aus Immobilienveräußerungen verrechnet werden sollen. ##Voller Ausgabenabzug ab 2016 Bei Regelbesteuerung können ab dem Jahr 2016 auch Veräußerungskosten (zB Makler, Rechtsanwalt, Kosten für Inserate, Kosten für Erstellung eines Energieausweises; jedoch nach Ansicht der Finanz keine Fremdwährungskursverluste) in voller Höhe geltend gemacht werden. Insofern kann eine Verschiebung der Veräußerung auf 2016 Sinn machen. «