Umdenken wegen Zinswende

Der starke Anstieg der Inflationserwartungen nach der Pandemie und steigende Zinsen erfordern nach Ansicht des Vermögensverwalters Nuveen Real Estate einen frischen Blick auf die Fundamentaldaten von Gewerbeimmobilien. Nachdem drei Jahrzehnte lang eine niedrige Inflation, sinkende Zinssätze und ein Rückgang der Cap Rate bzw. Investitionsrendite auf den Investmentmärkten zu beobachten waren, zeichnet sich nun ein Umdenken ab. "Eine wichtige Schlussfolgerung aus unseren jüngsten Untersuchungen ist, dass das Verhältnis zwischen Inflation, Zinsen und Kapitalisierungszinssätzen für Immobilien alles andere als trivial ist. Die verschiedenen Phasen der Renditekurve haben je nach Land und Sektor unterschiedliche Auswirkungen auf die jeweiligen Geldmärkte," schreiben die Experten von Nuveen Real Estate. Eine Analyse vergangener Zyklen zeigt, dass die Cap Rates in den USA pro 100 Basispunkte (BPS) Zinsanstieg tendenziell um zehn bis 30 BPS gestiegen sind. In anderen Ländern war die Bandbreite der Ergebnisse im Gewerbeimmobiliensektor größer. "Auf den von uns untersuchten Märkten reagierte der Industriesektor am stärksten auf Zinsänderungen, während der Wohnungssektor die geringsten Auswirkungen zeigte." Die Anpassungsgeschwindigkeit kann zwischen einem und fünf Jahren liegen, wobei Büroimmobilien in der Regel am schnellsten reagieren. Die Analyse von Nuveen Real Estate basiert auf Daten des MSCI, die eine Zeitverzögerung von etwa einem Jahr aufweisen. Für die Experten spielen Sektoren und lokale Märkte eine große Rolle. "Sowohl die Geschwindigkeit als auch das Ausmaß der Übertragung sind alles andere als einheitlich. In den USA und Australien besteht in jedem untersuchten Sektor ein klarer positiver Zusammenhang zwischen Zinssätzen und Kapitalisierungszinssätzen. Deutschland und Japan dagegen weisen das größte Diversifizierungspotenzial auf - diese Märkte stimmen am wenigsten mit den Lehrbucherwartungen überein." Bei der Preisbildung für Immobilieninvestitionen spielen darüber hinaus eine Vielzahl von Fundamentaldaten eine wichtige Rolle, die nicht mit den Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten zusammenhängen. Während sich Nuveen Real Estate ausschließlich auf Zinseffekte konzentriert, haben weitere Studien gezeigt, dass zum Beispiel auch das nationale und lokale BIP-Wachstum sowie immobilientypspezifische wirtschaftliche Faktoren die Renditen beeinflussen. "Strukturelle Veränderungen, wie das Wachstum bei Logistik oder die Herausforderungen bei Einzelhandelsimmobilien, können die Auswirkungen von Zinsschwankungen verdrängen. Wir gehen daher davon aus, dass diese beiden Sektoren weniger empfindlich auf kurzfristige Zinsänderungen reagieren, obwohl Logistik in früheren Zyklen sehr empfindlich war," schreibt Nuveen.