Achtung vor Umwidmungszuschlag

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 führt der Gesetzgeber eine steuerliche Neuerung ein, die
viele Grundstückseigentümer betrifft: den sogenannten Umwidmungszuschlag. Dieser greift
bei der Veräußerung von Grund und Boden, wenn dieser zuvor nach dem 31. Dezember
2024 umgewidmet wurde – etwa von landwirtschaftlich genutztem „Grünland“ in bebaubares
„Bauland“.
Wer ein solches Grundstück ab dem 1. Juli 2025 verkauft, muss mit einer zusätzlichen
steuerlichen Belastung rechnen: Die aus dem Grundstücksverkauf erzielten Gewinne werden
für die Steuerbemessung um einen Zuschlag von 30 % erhöht und die Steuer auf Basis
dieses erhöhten Gewinnbetrages berechnet, meldet Immobilienanwalt Roland Weinrauch.
Was ist der Umwidmungszuschlag?
Der Umwidmungszuschlag ist eine steuerliche Zusatzbelastung für Gewinne aus der
Veräußerung von Grundstücken, deren Wert durch eine Umwidmung (z. B. von Ackerfläche
zu Bauland) stark gestiegen ist. Der Zuschlag beträgt 30 % des Gewinns, wird aber
gedeckelt – es wird nie mehr versteuert, als tatsächlich eingenommen wurde.
Wer ist betroffen?
Bei Vorliegen der Voraussetzungen trifft der Umwidmungszuschlag private und betriebliche
Veräußerungen von Alt- und Neuvermögen durch natürliche und juristische Personen
unabhängig vom anzuwendenden Steuersatz, sofern
 die Umwidmung nach dem 31.12.2024 erfolgt ist, und
 der Verkauf nach dem 30.6.2025 stattfindet.
Dabei spielt es keine Rolle, ob der Gewinn der pauschalen Immobilienertragsteuer
(ImmoESt) oder der Regelbesteuerung unterliegt. Selbst bei der Veräußerung gegen eine
Leibrente kann der Zuschlag schlagend werden.
Was genau wird besteuert?
Der Zuschlag betrifft nur den Gewinn aus dem Grund und Boden, nicht aus etwaigen
Gebäuden auf dem Grundstück. Wer also etwa ein bebautes Grundstück verkauft, muss den
Erlös zwischen Grund und Boden und Gebäude aufteilen – und nur der auf den Grund und
Boden entfallende Gewinn wird durch den Zuschlag erhöht.
Wie hoch ist der Umwidmungszuschlag?
Der Umwidmungszuschlag beträgt 30% des aus der Veräußerung von umgewidmetem
Grund und Boden stammenden Gewinnes und wird dem zu versteuernden
Veräußerungsgewinn hinzugerechnet. Der Zuschlag ist aber nur insoweit zu berücksichtigen,
als der Gewinn zuzüglich des Umwidmungszuschlags den Veräußerungserlös nicht
übersteigen.
Warum diese Regelung?
Laut Gesetzgeber soll der Zuschlag sicherstellen, dass „atypische Wertsteigerungen“, die
nicht durch eigenes Zutun, sondern durch die Änderung der Widmung entstehen, stärker
besteuert werden. Die Idee: Wer durch eine Widmung einen enormen Wertgewinn erfährt,
soll auch mehr zur Finanzierung des Staates beitragen.

Fazit
Wer in Zukunft Grundstücke veräußert, sollte sich frühzeitig mit der Frage beschäftigen, ob
eine Umwidmung vorliegt – und wann diese erfolgt ist. Denn gerade bei Verkäufen ab Juli
2025 kann der neue Umwidmungszuschlag zu einem deutlich höheren Steueraufwand
führen.