Unentgeltliche Übertragung von Immobilien

Mit 1. 8. 2008 ist die Erbschafts und Schenkungssteuer entfallen. Seitdem ist es steuerlich aber nicht einfacher geworden. So haben einige Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes (VfGH) zur Anwendbarkeit des Einheitswertes bei unentgeltlichen Übertragungen von Immobilien und das 1. Stabilitätsgesetz zu wichtigen Änderungen beim Vererben und Verschenken von Immobilien geführt. Die folgenden Ausführungen sollen den aktuellen Stand der Rechtslage zusammenfassen, wobei auch diese „nicht für die Ewigkeit gelten wird“. Denn der Verfassungsgerichtshof hat kürzlich den dreifachen Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Übertragungen von Immobilien aufgehoben; die nächste Änderung ist daher spätestens mit Mai 2014 zu erwarten. Bei der Schenkung, also der ertragsteuerlich unentgeltlichen Übertragung, einer Immobilie kommt es nicht nur beim Geschenknehmer zu steuerlichen Folgen, sondern auch beim Geschenkgeber. Der Geschenkgeber muss sich bei bisher vermieteten Immobilien der folgenden Auswirkungen bewusst sein: [*]Es kommt zur Vorsteuerkorrektur für bestimmte Vorsteuern, welche in den letzten 10 bzw. 20 Jahren abgezogen wurden. Dies kann durch Option zur Steuerpflicht vermieden werden. [*]Es besteht die Gefahr der Liebhabereivermutung durch die Finanzverwaltung, wenn noch kein Totalüberschuss erzielt werden konnte. Der Geschenknehmer hat bei Fortführung der Vermietung folgende Rechtsfolgen zu beachten: [*]Die Abschreibungsbasis, Instandhaltungs- und Instandsetzungs-Zehntel des Geschenkgebers werden fortgesetzt. Gleiches gilt für begünstigte Abschreibungen nach § 28 (3) EStG. [*]Es fällt Grunderwerbsteuer in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad (2 Prozent bzw. 3,5 Prozent), vom dreifachen Einheitswert oder den mitübertragenen höheren Verbindlichkeiten an – Achtung: neuerliche Prüfung durch VfGH. [*]1,1-prozentige Gerichtsgebühr bei Eintragung ins Grundbuch ist zu entrichten. Innerhalb der Familie gilt weiterhin der dreifache EHW als Bemessungsgrundlage (bzw. 30 Prozent des Verkehrswertes, wenn dieser geringer sein sollte). Außerhalb der Familie ist der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage relevant. [*]Der Anschaffungszeitpunkt, der für die Qualifikation als Altfall oder Neufall im Sinne des Stabilitätsgesetzes relevant ist sowie für eine allfällige Frist zur Nachversteuerung von begünstigten Abschreibungen, gilt bzw. läuft weiter; der Anschaffungszeitpunkt ist maßgeblich für die Höhe der Besteuerung des Veräußerungsgewinnes mit Immo-ESt. [*]Die Möglichkeit, bei den einzelnen Mietverträgen zur Umsatzsteuer zu optieren (20 Prozent), ist nach Ansicht des BMF neuerlich zu prüfen (ausgenommen Wohnungen). Für Neuinvestitionen verlängert sich jedenfalls der Vorsteuerberichtigungszeitraum, falls nicht ohnehin schon der längere Zeitraum relevant ist. Die obigen Ausführungen gelten sinngemäß auch für den Erben einer vermieteten Immobilie. Davon ausgenommen ist die Verpflichtung zur Vorsteuerkorrektur bei der Verlassenschaft. Trotzdem muss der Erbe laut Ansicht des BMF neuerlich bei jedem Mietvertrag, der nicht Wohnzwecken dient, prüfen, ob weiterhin zur Steuerpflicht optiert werden kann. Ebenfalls kann es bei der Verlassenschaft bzw. dem Verstorbenen nicht zur Annahme von Liebhaberei kommen, auch wenn noch kein Totalüberschuss erzielt wurde. Falls die Immobilie nicht zur Vermietung gedient hat, gelten die obigen Ausführungen zur Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr sinngemäß. «