Verwaltende ohne Gewerbeberechtigung

Im gegenständlichen Fall wurde eine deutsche haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft ohne entsprechende Gewerbeberechtigung in Österreich zur Verwalterin einer Liegenschaft bestellt. Angefochten wurde der Umlaufbeschluss der Eigentümergemeinschaft, mit welchem die zuvor genannte Gesellschaft zur Verwalterin bestellt wurde. Im gegenständlichen Verfahren stellte sich die Frage, ob das Fehlen einer notwendigen Gewerbeberechtigung eine Gesetzwidrigkeit des Bestellungsbeschlusses im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) darstelle oder ob die Bestellung zum Verwalter rechtswirksam erfolgt ist.
Die Rechtslage stellt sich so dar: Gemäß § 24 Abs 1 WEG dient zur Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft vornehmlich die Eigentümerversammlung, doch können Beschlüsse auch - allenfalls ergänzend zu den in einer Eigentümerversammlung abgegebenen Erklärungen - auf andere Weise, etwa auf schriftlichem Weg (Umlaufbeschluss), zustande kommen. Ein Beschluss ist - mit der sich aus Abs. 6 ergebenden Einschränkung - erst wirksam, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist; bis dahin ist ein Wohnungseigentümer an seine bereits abgegebene Erklärung nicht gebunden. Jeder Wohnungseigentümer kann nach Maßgabe des § 24 Abs 6 WEG einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit anfechten. Diese Einschränkung der Anfechtungsmöglichkeiten betrifft Beschlüsse der ordentlichen Verwaltung, zu denen die Verwalterbestellung gehört.
Der Anfechtungsgrund der Gesetzwidrigkeit soll nicht im Ergebnis auf eine generelle Inhaltskontrolle der Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung hinauslaufen. Der Begriff der "Gesetz-widrigkeit“ ist daher nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs einschränkend zu interpretieren. Nur ein Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG über die Verwaltung und "krasse“ Verstöße gegen die für die Verwaltung stets geforderten Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit machen einen Beschluss ge-setzwidrig (5 Ob 144/05w; 5 Ob 7/18t mwN; RIS-Justiz RS0120092). Ein Verstoß gegen allgemeine Normen, insbesondere solche des Verwaltungsrechts, ist daher keine zur Anfechtung des Beschlusses berechtigende Gesetzwidrigkeit im Sinne des § 24 Abs 6 WEG. Anderes gilt nur für den Fall, dass der Eigentümergemeinschaft durch die Missachtung solcher gesetzlicher Vorschriften schwere wirtschaftliche Nachteile drohen; darin liegt dann nämlich allenfalls ein krasser Verstoß gegen die Grundsätze der Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit (5 Ob 144/05w; 5 Ob 113/08s), welcher im Einzelfall jeweils zu beurteilen wäre. Nach § 19 Satz 1 WEG 2002 kann die Eigentümergemeinschaft sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person zum Verwalter bestellen. Weitere Merkmale des Verwalters sind im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt.Der Verwalter kann daher selbst Wohnungseigentümer oder ein der Eigentümergemeinschaft nicht angehörender Dritter sein; er kann die Verwaltungstätigkeit gewerblich oder auch nur im Einzelfall ausüben. Das WEG sieht also nicht vor, dass nur eine Person zum Verwalter bestellt werden kann, die auch über eine Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter (§ 94 Z 35 GewO 1994) verfügt. Das Fehlen einer solchen Gewerbeberechtigung macht die Verwalterbestellung also nicht unzulässig.
Der OGH führte somit im abgeführten Rechtsstreit zu GZ 5 Ob 68/23w aus, dass das WEG nur vorsieht, dass eine natürliche Person oder eine juristische Person zum Verwalter bestellt werden kann. Das Gesetz knüpft diese Bestellung aber nicht daran, ob die zu bestellende Person über eine Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter (§ 94 Z 35 GewO 1994) verfügt. Fehlt eine solche Gewerbeberechtigung wird die Verwalterbestellung dadurch aber nicht unzulässig und liegt somit auch keine Gesetzwidrigkeit vor, aufgrund welcher der Beschluss anfechtbar wäre. Die Frage, ob die im vorliegenden Fall zur Verwalterin bestellte deutsche Unternehmergesellschaft für die Ausübung dieser Tätigkeit eine österreichische Gewerbeberechtigung braucht, war in diesem Verfahren somit nicht ausschlaggebend.
Das Fazit von Weinrauch Rechtsanwälte ist: "Bei der Bestellung eines Verwalters kommt es aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht nicht darauf an, ob die zu bestellende Person über eine Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter verfügt. Sollten jedoch der Eigentümergemeinschaft durch die Missachtung gesetzlicher Vorschriften aufgrund der Handlungen des Verwalters schwere wirtschaftliche Nachteile drohen; kann darin im Einzelfall allenfalls ein krasser Verstoß gegen die Grundsätze der Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes und somit eine Gesetzwidrigkeit vorliegen."