Vom Süden in die große Immobilienwelt

Wer an Split denkt, hat meist die historische Altstadt, den Diokletianpalast und die dalmatinische Adriaküste vor Augen. Dass die zweitgrößte Stadt Kroatiens auch ein interessanter Standort für institutionelle Immobilieninvestoren ist, erschließt sich auf den ersten Blick weniger. Doch nur wenige Kilometer vom historischen Zentrum entfernt steht ein Gebäude, das exemplarisch für die Entwicklung eines österreichischen Immobilienunternehmens ist: das City Center one Split. Das Einkaufszentrum ist nicht nur eines der wichtigsten Handelszentren Dalmatiens, sondern auch ein Stück Unternehmensgeschichte von CC Real.

Denn hier lässt sich nachvollziehen, wie aus einem zunächst auf Südosteuropa konzentrierten Projektentwickler ein internationaler Investment- und Assetmanager geworden ist. Im Jahr seines 20-jährigen Bestehens verwaltet CC Real nach eigenen Angaben mittlerweile Immobilienvermögen von mehr als 3,5 Milliarden Euro. Das Portfolio umfasst rund 550.000 Quadratmeter, die Unternehmensgruppe beschäftigt mehr als 250 Mitarbeiter:innen. Neben dem Hauptsitz in Wien ist CC Real unter anderem in Zagreb, London, Sydney und Melbourne vertreten.

Dabei begann die Geschichte keineswegs in den etablierten Immobilienmetropolen Westeuropas, sondern in Kroatien. 2006 wurde mit dem City Center one West in Zagreb der Grundstein gelegt. Vier Jahre später folgte das Einkaufszentrum in Split, 2012 das City Center one East in Zagreb. Drei Projekte, die nicht nur die Entwicklung des Unternehmens, sondern auch die moderne Einzelhandelslandschaft Kroatiens mitprägten.

Vom Familienunternehmen zum internationalen Player

Für Gründer und Co-CEO Fabian Kaufmann waren die vergangenen zwei Jahrzehnte von mehreren entscheidenden Entwicklungsschritten geprägt. Einer davon war die Zusammenarbeit mit dem internationalen Investmenthaus Morgan Stanley Real Estate Investing, das sich 2016 an den beiden Zagreber Einkaufszentren beteiligte.

„Das hat uns nicht nur am Markt eine gewisse Reputation gegeben“, erinnert sich Kaufmann. Die Partnerschaft habe auch intern einiges verändert. Aus einem klassischen Familienunternehmen mit seinen Vorteilen, aber auch seinen manchmal wenig strukturierten Abläufen sei eine professionell organisierte Investmentplattform geworden. Institutionelle Investoren verlangten klare Prozesse, nachvollziehbare Entscheidungen und ein entsprechendes Berichtswesen.

Die Entwicklung zahlte sich aus. Die beiden Einkaufszentren in Zagreb wurden später an den südafrikanischen Immobilieninvestor Hyprop Investments verkauft. CC Real blieb allerdings für das Management verantwortlich. Ein Geschäftsmodell, das heute einen wesentlichen Teil der Unternehmensstrategie ausmacht: Gemeinsam mit Investoren Immobilien erwerben, entwickeln oder repositionieren und anschließend langfristig bewirtschaften.

Die geografische Expansion folgte schrittweise. In Österreich kamen unter anderem Beteiligungen und Managementmandate bei der Millennium City und Wien Mitte hinzu. In Budapest engagierte sich CC Real beim MOM Park, in Helsinki beim Einkaufszentrum ITIS. Mit internationalen Mandaten und Beteiligungen, etwa in London und Australien, wurde die Plattform zunehmend breiter aufgestellt.

Ein weiterer Meilenstein war 2020 der Einstieg beim australischen Immobilienfinanzierer Madigan Capital. 2026 übernahm CC Real das Unternehmen vollständig. Madigan Capital verwaltet nach Unternehmensangaben rund zwei Milliarden australische Dollar und ist auf Immobilienfinanzierungen spezialisiert. Damit verfügt CC Real neben dem klassischen Immobilieninvestment und Assetmanagement über ein weiteres Standbein.

Ein EKZ erfindet sich neu

Zurück nach Split. Das City Center one wurde 2010 eröffnet und ist heute mit rund 60.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche, mehr als 190 Geschäfts-, Gastronomie- und Dienstleistungskonzepten sowie 2.700 Parkplätzen eine der wichtigsten Einzelhandelsimmobilien der Region. Rund 400.000 Menschen leben im erweiterten Einzugsgebiet.

Im Jahr 2025 verzeichnete das Einkaufszentrum 6,7 Millionen Besucher:innen. Die Vermietungsquote liegt bei rund 99 Prozent. Bemerkenswert ist dabei weniger die Größe als die Strategie hinter dem Objekt. Denn während Split, insbesondere in den Sommermonaten, von Tourist:innen aus aller Welt bevölkert wird, richtet sich das City Center one vor allem an die lokale Bevölkerung. Es soll nicht bloß ein Einkaufsziel für Urlauber:innen sein, sondern ein Ort, den die Menschen das ganze Jahr über regelmäßig besuchen. Das erklärt auch den Mietermix. Neben internationalen Modeketten wie H&M, C&A und Peek & Cloppenburg finden sich ein Interspar, Müller, Dienstleister, Banken und Angebote für den täglichen Bedarf. Ergänzt wird das Sortiment durch Gastronomie, Kino und Freizeitangebote.

Kaufmann sieht darin die Zukunft erfolgreicher Einkaufszentren. Zwar habe der Textilhandel in Kroatien nach wie vor eine stärkere Position als in manchen westeuropäischen Märkten, die grundlegenden Veränderungen des Konsumverhaltens seien jedoch dieselben. Der stationäre Handel müsse sich deshalb neu positionieren. „Wir haben eigentlich kein einziges Shoppingcenter, wo die Fashion-Kompetenz wirklich an erster Stelle steht“, erklärt Kaufmann. Stattdessen gehe es zunehmend darum, die Menschen bei ihren alltäglichen Bedürfnissen abzuholen.

Wie konsequent CC Real diesen Ansatz verfolgt, zeigt die jüngste Modernisierung in Split. Zwischen 2023 und 2025 wurden insgesamt 22,5 Millionen Euro in die Neupositionierung des Einkaufszentrums investiert. Es war die größte Investition in das Objekt seit seiner Eröffnung. Dass diese Strategie auch Investoren überzeugt, zeigt die jüngste Eigentümerentwicklung. 2025 beteiligte sich der InterCapital Real Estate Fund Alfa am City Center one Split. Mit dem Einstieg des kroatischen Raiffeisen-Pensionsfonds erhielt die Transaktion zusätzliche Bedeutung: Erstmals investierte ein kroatischer Pensionsfonds direkt in eine Gewerbeimmobilie. Für CC Real ist Kroatien damit weiterhin ein wichtiger Markt. Mittlerweile betreut das Unternehmen fünf Einkaufszentren im Land, darunter die beiden City Center one in Zagreb, das City Center one Split, die Max City in Pula und seit August 2026 auch die Avenue Mall in Zagreb.

Rendite ist nicht alles

Bei der Frage nach neuen Investments zeigt sich Kaufmann angesichts des veränderten Zinsumfelds durchaus realistisch. Die Finanzierungskosten sind gestiegen, die Renditeerwartungen der Käufer:innen haben sich verändert. Viele Verkäufer:innen orientieren sich jedoch weiterhin an früheren Bewertungen. Die Folge: Käufer:innen und Verkäufer :innen finden häufig nicht zusammen.

Für CC Real bedeutet das, bei Akquisitionen besonders selektiv vorzugehen. Kaufmann betont, dass sein Unternehmen weniger auf die nominelle Immobilienrendite als auf die tatsächlichen laufenden Rückflüsse achtet. „Wir schauen momentan weniger auf die Rendite per se. Wir schauen mehr auf das Cash on Cash.“ Entscheidend sei also, wie viel Kapital ein Investment tatsächlich jährlich an den Investor zurückspiele. Dafür habe CC Real klare interne Benchmarks entwickelt.

Die nächsten 20 Jahre

Nach zwei Jahrzehnten ist CC Real weit von seinen Anfängen als kroatischer Shoppingcenterentwickler entfernt. Das Unternehmen ist nun Investmentmanager, Betreiber, Finanzierungspartner und Co-Investor zugleich. Gerade diese Kombination ermöglicht es, Immobilien nicht nur zu erwerben, sondern über ihren gesamten Lebenszyklus aktiv zu begleiten.

Die Geschichte des Unternehmens zeigt auch, dass es nicht unbedingt die größten und offensichtlichsten Märkte sein müssen, in denen interessante Immobiliengeschäfte entstehen. Manchmal beginnt eine internationale Erfolgsgeschichte eben mit einem Einkaufszentrum in Zagreb – und führt 20 Jahre später über Split bis nach Australien.