VRUG, der Schreckliche Teil 2

Wie im gestrigen immoflash ausführlich berichtet, tritt am 13. 6. das neue Fernabsatz- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-RL (VRUG) in Kraft. Das hat auch massive Auswirkungen auf den Provisionsanspruch der Immobilienmakler.Die Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten ist bislang zumeist als schlüssiger Vertrag zustande gekommen: Der Makler weist auf seine Provisionserwartung hin, der Kunde nimmt weiter die Tätigkeiten des Maklers in Anspruch (zB Vereinbarung eines Besichtigungstermins, Vertragsverhandlungen), bedient sich der vom Makler gewonnenen Informationen und schließt letztendlich das Immobiliengeschäft (zB Mietvertrag, Kaufvertrag) ab. Diese nach allgemeinem Zivilrecht zulässige und jahrzehntelang (in Österreich, aber zB auch in Deutschland) geübte Praxis wird beim Verbrauchergeschäft nicht mehr möglich sein. Sie müssen (so der derzeitige Erkenntnisstand der Juristen) die Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten unter Dach und Fach bringen, bevor Sie Ihre Dienstleistungen als Makler ausüben. Die einzige Alternative, eine Rücktrittssituation zu vermeiden ist höchst unpraktikabel: Die Maklervereinbarung müsste in den Räumen des Maklerunternehmens abgeschlossen werden, bevor es zur Besichtigung geht... In Hinkunft wird man - noch bevor man ein detailliertes Exposé inkl. Liegenschaftsadresse übermittelt - ein Prozedere erfüllen müssen, das am besten per E-Mail abgewickelt wird. Sie können die einzelnen Passagen aus dem ÖVI Formular 22/6/2014 „Maklervertrag“ als Textbausteine verwenden, zB nach einem Einleitungssatz wie etwa „Herzlichen Dank für Ihre Anfrage, um für Sie tätig sein zu können, bedarf es aufgrund geänderter Konsumentenschutzbestimmungen einer ausdrücklichen Vereinbarung...“). Wichtig ist, dass Sie vom Kunden das vorzeitig Tätigwerden und die Kenntnis vom Verlust des Rücktrittsrechts nach § 11 FAGG per E-Mail anfordern und erst dann Ihre Tätigkeiten (Exposé-Versand, Besichtigungsterminvereinbarung) starten. Dies wird bei Anfragen über Internet-Portale unter Einbindung der Makler-Software in den Ablauf zu implementieren sein. Wie man telefonisch anfragende Kunden in ein solches System einbindet, wird wohl erst die Praxis zeigen. Auch bei telefonischer Provisionsvereinbarung und Widerrufsbelehrung muss die Bestätigung über den Vertrag im Anschluss daran übermittelt werden, das Verlangen auf vorzeitiges Tätigwerden müsste auf dauerhaftem Datenträger (E-Mail, Papier) erfolgen. Der Abschluss der Provisionsvereinbarung beim Besichtigungstermin wäre wieder eine „AGV- Situation“ , da zu diesem Zeitpunkt bereits namhaft gemacht wird, ist es aber schon aus prinzipiellen Gründen zu spät, um wirklich rechtssicher die Provisionsvereinbarung mit dem Verbraucher abzuschließen. Der Maklervertrag mit dem Interessenten ist bewusst allgemein gehalten, um nicht nur das konkret angefragte Objekt, sondern auch zukünftige, weitere vom Makler angebotene Objekte zu erfassen. Noch offen sind Themen wie Gemeinschaftsgeschäfte und der Umgang mit bestehenden Vormerkkunden. Hier wird es auf die Formulierung im Einzelfall ankommen. Ratsam erscheint es trotzdem, die bestehenden Vormerkkunden in das neue System zu bringen!