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Potenzial am Gewerbeimmobilienmarkt
Büro- und Logistikmärkte im Aufwind, Retail- und Zinshaus weiter fordernd
Laut Engel & Völkers Commercial zeigt sich der Markt für Gewerbeimmobilien in Wien und Graz 2024 nach herausfordernden Jahren wieder stabil. Allerdings mit markanten Unterschieden zwischen den einzelnen Asset-Klassen. Während Büro- und Logistikflächen von einer positiven Wachstumsdynamik profitieren, stehen der Retailsektor und der Zinshausmarkt weiterhin vor anspruchsvollen Herausforderungen.
Büromarkt:
Der Wiener Büromarkt blickt 2024 auf eine stabile Entwicklung. Christian Sommer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Wien Commercial erwartet für 2025 eine zunehmende Marktbelebung: „Zwar hat die Leerstandsquote in dieser Asset-Klasse ein neues Tief erreicht, was die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen und die generell geringe Bautätigkeit widerspiegelt, jedoch bleibt das Büro ein bedeutender Ort der Kommunikation und Zusammenarbeit.“ Graz verzeichnet ebenfalls ein starkes Wachstum. Mit aktuell 575.000 m² Büroflächen, die bis 2026 auf 620.000 m² anwachsen sollen, übersteigt die Nachfrage nach modernen Büros das Angebot deutlich. „Besonders südliche Bezirke von Graz, wie Jakomini und Raaba, bieten großes Potenzial für neue Projekte und ziehen verstärkt InvestorenInnen an. Für das kommende Jahr gehen wir von einer positiven Entwicklung aus”, sagt Jurica Puljic, Geschäftsführer von Engel & Völkers Steiermark Commercial.
Retailmarkt:
Der Retailmarkt in Wien steht weiterhin unter dem Einfluss von Inflation, hohen Zinsen und veränderten Konsumgewohnheiten. Besonders der Trend zum Onlinehandel setzt traditionelle Ladenflächen unter Druck und führt zu steigenden Leerstandsquoten. „Während innerstädtische Lagen stabil bleiben, sehen wir in anderen Bereichen eine zunehmende Transformation hin zu hybriden Verkaufsmodellen, die Offline- und Online-Ansätze kombinieren, um Umsätze zu stabilisieren“, erklärt Sommer. „Für 2025 erwarten wir eine differenzierte Entwicklung: Einige Branchen könnten von der Anpassung profitieren, während andere weiterhin mit schwierigen Rahmenbedingungen zu kämpfen haben“, prognostiziert er. Der Retailmarkt in Graz unterliegt einem Transformationsprozess. In den letzten drei Jahren mussten viele Filialen aufgrund von Insolvenzen schließen. Zentral gelegene Geschäftsflächen sind davon jedoch weniger betroffen, da sie seltener dauerhaft leer stehen und in der Regel schneller wieder vermietet werden. „Der Einzelhandel profitiert von der hohen Kaufkraft und den steigenden Touristenzahlen. Mit einer Leerstandsquote von unter 1 Prozent in den A-Lagen gehört Graz zu den stabilsten Regionen des Landes. Die Kombination aus wachsendem Tourismus und einer starken regionalen Nachfrage sichert dem Grazer Retailmarkt eine solide Grundlage. Für 2025 erwarten wir eine stabile Entwicklung, insbesondere in den zentralen Lagen“, so Puljic.
Zinshäuser:
Der Markt für Gründerzeit-Zinshäuser in Wien bleibt herausfordernd. Der Ausblick auf 2025 bleibt stabil, jedoch auf einem niedrigeren Niveau, das im Vergleich zu den letzten Jahren günstigere Einstiegsmöglichkeiten für Investor:innen bietet. Der Grazer Zinshausmarkt befindet sich in einer Neuausrichtung. Im ersten Halbjahr 2024 wurden 66 Zinshäuser mit einem Transaktionsvolumen von 115 Millionen Euro gehandelt, was auf eine Marktstabilisierung hindeutet. Puljic: „Mit durchschnittlichen Verkaufspreisen von 1.973 Euro/m² (rund 20 Prozent unter dem Vorjahreswert), ergeben sich attraktive Chancen für langfristige InvestorInnen."
Logistikimmobilien:
„Die Logistikbranche zeigt sich auch 2024 dynamisch und profitiert von steigenden Anforderungen, wie der wachsenden Bedeutung des E-Commerce. Wir sehen hier großes Potenzial für 2025”, prognostiziert Sommer. Graz und die Region Graz-Umgebung stärken ihre Position als drittgrößter Logistikmarkt Österreichs. Besonders die Realisierung neuer Projekte von Eigennutzer:innen im Süden von Graz hat die Wachstumsdynamik in der Region maßgeblich vorangetrieben. Bis Ende 2024 werden rund 80.000 m² zusätzliche Logistikflächen erwartet, insbesondere im Raum Graz, Graz-Umgebung und Leibnitz.
Hotellerie:
Der Hotelmarkt in Wien hat sich heuer weiter erholt und ist geprägt von einer stabilen Nachfrage. „Aufgrund der steigenden Übernachtungszahlen zeigen Investor:innen weiterhin großes Interesse an Objekten in zentralen Lagen und in aufstrebenden Stadtteilen”, fasst Sommer zusammen und ergänzt: „Budget-, Boutique-Hotels und das Luxussegment ab 100 Zimmern sind die bevorzugten Investments im Hospitality Markt.”
Die steirische Hotellerie zeigt ein differenziertes Bild. In Graz wurden zuletzt rund 1.350 neue Gästebetten geschaffen, was den Wettbewerb intensiviert. „Trotz des intensiveren Preiskampfs bleibt Graz für InvestorInnen in Top-Lagen attraktiv“, betont Puljic. Im restlichen Bundesland wurden nur wenige neue Hotels errichtet. Hotels zählen zu Sonderimmobilien und lassen oft keine alternative Nutzung zu. Personalmangel, steigende Kosten und Nachfolgeprobleme, insbesondere bei kleinen Hotels, erschweren zusätzlich die Vermittlung. „Aktuell bieten sich KäuferInnen jedoch Chancen, gut positionierte Hotelimmobilien zu attraktiven Preisen zu erwerben”, ergänzt Puljic.
Generelles Fazit von Puljic: „Für 2025 wird ein positiver Ausblick erwartet, mit einem wachsenden Interesse für Wohnimmobilien und einer anhaltenden Dynamik in zukunftsorientierten Assetklassen."
Büromarkt:
Der Wiener Büromarkt blickt 2024 auf eine stabile Entwicklung. Christian Sommer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Wien Commercial erwartet für 2025 eine zunehmende Marktbelebung: „Zwar hat die Leerstandsquote in dieser Asset-Klasse ein neues Tief erreicht, was die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen und die generell geringe Bautätigkeit widerspiegelt, jedoch bleibt das Büro ein bedeutender Ort der Kommunikation und Zusammenarbeit.“ Graz verzeichnet ebenfalls ein starkes Wachstum. Mit aktuell 575.000 m² Büroflächen, die bis 2026 auf 620.000 m² anwachsen sollen, übersteigt die Nachfrage nach modernen Büros das Angebot deutlich. „Besonders südliche Bezirke von Graz, wie Jakomini und Raaba, bieten großes Potenzial für neue Projekte und ziehen verstärkt InvestorenInnen an. Für das kommende Jahr gehen wir von einer positiven Entwicklung aus”, sagt Jurica Puljic, Geschäftsführer von Engel & Völkers Steiermark Commercial.
Retailmarkt:
Der Retailmarkt in Wien steht weiterhin unter dem Einfluss von Inflation, hohen Zinsen und veränderten Konsumgewohnheiten. Besonders der Trend zum Onlinehandel setzt traditionelle Ladenflächen unter Druck und führt zu steigenden Leerstandsquoten. „Während innerstädtische Lagen stabil bleiben, sehen wir in anderen Bereichen eine zunehmende Transformation hin zu hybriden Verkaufsmodellen, die Offline- und Online-Ansätze kombinieren, um Umsätze zu stabilisieren“, erklärt Sommer. „Für 2025 erwarten wir eine differenzierte Entwicklung: Einige Branchen könnten von der Anpassung profitieren, während andere weiterhin mit schwierigen Rahmenbedingungen zu kämpfen haben“, prognostiziert er. Der Retailmarkt in Graz unterliegt einem Transformationsprozess. In den letzten drei Jahren mussten viele Filialen aufgrund von Insolvenzen schließen. Zentral gelegene Geschäftsflächen sind davon jedoch weniger betroffen, da sie seltener dauerhaft leer stehen und in der Regel schneller wieder vermietet werden. „Der Einzelhandel profitiert von der hohen Kaufkraft und den steigenden Touristenzahlen. Mit einer Leerstandsquote von unter 1 Prozent in den A-Lagen gehört Graz zu den stabilsten Regionen des Landes. Die Kombination aus wachsendem Tourismus und einer starken regionalen Nachfrage sichert dem Grazer Retailmarkt eine solide Grundlage. Für 2025 erwarten wir eine stabile Entwicklung, insbesondere in den zentralen Lagen“, so Puljic.
Zinshäuser:
Der Markt für Gründerzeit-Zinshäuser in Wien bleibt herausfordernd. Der Ausblick auf 2025 bleibt stabil, jedoch auf einem niedrigeren Niveau, das im Vergleich zu den letzten Jahren günstigere Einstiegsmöglichkeiten für Investor:innen bietet. Der Grazer Zinshausmarkt befindet sich in einer Neuausrichtung. Im ersten Halbjahr 2024 wurden 66 Zinshäuser mit einem Transaktionsvolumen von 115 Millionen Euro gehandelt, was auf eine Marktstabilisierung hindeutet. Puljic: „Mit durchschnittlichen Verkaufspreisen von 1.973 Euro/m² (rund 20 Prozent unter dem Vorjahreswert), ergeben sich attraktive Chancen für langfristige InvestorInnen."
Logistikimmobilien:
„Die Logistikbranche zeigt sich auch 2024 dynamisch und profitiert von steigenden Anforderungen, wie der wachsenden Bedeutung des E-Commerce. Wir sehen hier großes Potenzial für 2025”, prognostiziert Sommer. Graz und die Region Graz-Umgebung stärken ihre Position als drittgrößter Logistikmarkt Österreichs. Besonders die Realisierung neuer Projekte von Eigennutzer:innen im Süden von Graz hat die Wachstumsdynamik in der Region maßgeblich vorangetrieben. Bis Ende 2024 werden rund 80.000 m² zusätzliche Logistikflächen erwartet, insbesondere im Raum Graz, Graz-Umgebung und Leibnitz.
Hotellerie:
Der Hotelmarkt in Wien hat sich heuer weiter erholt und ist geprägt von einer stabilen Nachfrage. „Aufgrund der steigenden Übernachtungszahlen zeigen Investor:innen weiterhin großes Interesse an Objekten in zentralen Lagen und in aufstrebenden Stadtteilen”, fasst Sommer zusammen und ergänzt: „Budget-, Boutique-Hotels und das Luxussegment ab 100 Zimmern sind die bevorzugten Investments im Hospitality Markt.”
Die steirische Hotellerie zeigt ein differenziertes Bild. In Graz wurden zuletzt rund 1.350 neue Gästebetten geschaffen, was den Wettbewerb intensiviert. „Trotz des intensiveren Preiskampfs bleibt Graz für InvestorInnen in Top-Lagen attraktiv“, betont Puljic. Im restlichen Bundesland wurden nur wenige neue Hotels errichtet. Hotels zählen zu Sonderimmobilien und lassen oft keine alternative Nutzung zu. Personalmangel, steigende Kosten und Nachfolgeprobleme, insbesondere bei kleinen Hotels, erschweren zusätzlich die Vermittlung. „Aktuell bieten sich KäuferInnen jedoch Chancen, gut positionierte Hotelimmobilien zu attraktiven Preisen zu erwerben”, ergänzt Puljic.
Generelles Fazit von Puljic: „Für 2025 wird ein positiver Ausblick erwartet, mit einem wachsenden Interesse für Wohnimmobilien und einer anhaltenden Dynamik in zukunftsorientierten Assetklassen."
EK
AutorElisabeth K. Fürst
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