Retail: Wandel in den deutschen A-Lagen

Der strukturelle Wandel in den zentralen Geschäftsstraßen setzt sich mit unverminderter Dynamik fort und verändert das Gesicht der deutschen Innenstädte grundlegend. Wie der aktuelle Highstreet Report 2026 von Columbia Threadneedle Real Estate in Kooperation mit bulwiengesa verdeutlicht, zeigt sich die Lage der Citys dabei überraschend zweigeteilt: Während die klassischen Fußgängerzonen ein erstaunliches Maß an Stabilität beweisen, geraten Shopping-Malls zunehmend unter Druck.

„Das Gesicht der deutschen Innenstädte hat sich seit der ersten Ausgabe unseres Highstreet Reports stark verändert. Viele haben freiwerdende Flächen erfolgreich mit neuen Konzepten gefüllt. Die Highstreets sind nicht geschrumpft, sondern vielfältiger und lebendiger geworden“, sagt Iris Schöberl, Managing Director Germany bei Columbia Threadneedle Real Estate in München. 

In den klassischen innerstädtischen A-Lagen blieb die Gesamtzahl der erfassten Geschäftslokale mit 8.903 Einheiten im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert (+0,3 Prozent bzw. 31 Einheiten). Auch im Vergleich zum Vor-Pandemie-Niveau von 2020 beläuft sich das Minus auf lediglich marginale 0,2 Prozent (minus 20 Einheiten). Völlig anders stellt sich die Situation hingegen in den 114 untersuchten innerstädtischen Shopping-Centern dar: Hier schrumpfte die Zahl reiner Einzelhandelsflächen seit 2020 drastisch um 14,8 Prozent von 7.431 auf 6.331 Stores.

Eigentümer und Centermanager reagieren auf diesen Frequenz- und Flächenverlust mit umfassenden Neupositionierungen. Wo einst Bekleidungsgeschäfte dominierten, halten vermehrt Mixed-Use-Konzepte Einzug. Freie Flächen werden für Büro- und Bildungseinrichtungen, Wohnungen, Hotels oder medizinische Praxen umgewidmet. Über das gesamte erfasste Spektrum hinweg legte die Zahl der Stores binnen Jahresfrist leicht um 0,3 Prozent auf 15.234 zu. Gegenüber 2020 steht dennoch ein Gesamtverlust von 1.120 Handelsflächen (-6,8 Prozent) zu Buche.

Erstmals liefert die Untersuchung, für die 100 Städte mit mehr als 70.000 Einwohnern sowie neun kleinere Investmentstandorte unter die Lupe genommen wurden, detaillierte Kennzahlen zum Leerstand. Über alle analysierten Märkte hinweg liegt die Leerstandsquote aktuell bei 9,1 Prozent. Hinter diesem Durchschnittswert verbirgt sich jedoch eine erhebliche Polarisierung zwischen florierenden und kriselnden Kommunen. Während Standorte wie Lippstadt (0 Prozent), Ulm (2,0 Prozent) oder Heilbronn (2,7 Prozent) so gut wie keine Leerstände aufweisen, kämpfen Städte wie Ingolstadt (21,6 Prozent), Gera (25,0 Prozent) oder Solingen (29,0 Prozent) mit massiven Problemen.