Weiter Run auf Logistik

Der seit einigen Jahren anhaltende Run von Investoren auf Logistikimmobilien hat sich auch im ersten Halbjahr 2019 fortgesetzt. Zwar wurde das Vorjahresergebnis um rund 11 Prozent verfehlt, das Transaktionsvolumen von 2,67 Milliarden Euro markiert jedoch den drittbesten jemals registrierten Halbjahreswert. Dementsprechend wurde auch der langjährige Durchschnitt um etwa 30 Prozent übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Nachdem nun bereits über mehrere Jahre vor allem die großen deutschen Hubs das primäre Ziel von Investoren sind, macht sich mittlerweile ein erheblicher Angebotsmangel bemerkbar. So ging der Umsatz in Frankfurt (12 Millionen Euro) um gut 89 Prozent, in Hamburg (18 Millionen) um ca. 88 Prozent und in Düsseldorf (25 Millionen Euro) um knapp 78 Prozent zurück. Auch Berlin hat deutlich Federn lassen müssen (‑39 Prozent), was jedoch auch auf das ausgesprochen starke Vorjahresergebnis zurückzuführen ist. Mit rund 157 Millionen Euro handelt es sich immer noch um das zweitbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre, was im aktuellen Städtevergleich gleichbedeutend mit Platz zwei ist. Angeführt wird das Halbjahresranking derweil von München (205 Millionen Euro). Die bayerische Landeshauptstadt konnte mit einem Zuwachs von knapp 8 Prozent als einziger A-Standort spürbar zulegen. Mit einem Umsatz von 86 Millionen Euro komplettiert Stuttgart das Podium. Eine besonders positive Entwicklung vollzieht aktuell Leipzig (83 Millionen Euro). Die aufstrebende Logistikregion rückt weiter in den Fokus von Investoren, sodass ein neues Halbjahresrekordergebnis verzeichnet werden konnte, welches den Umsatz des Vorjahres um gut das fünffache übersteigt. Da in der ersten Jahreshälfte nur wenige Investments im dreistelligen Millionenbereich getätigt wurden, verteilt sich der Umsatz wie bereits im Vorjahr relativ homogen über die Größenklassen. Die konstant guten Ergebnisse in den Segmenten bis 25 Mio. € unterstreichen jedoch die wachsende Bedeutung von Einzeltransaktionen, welche häufig eher im kleinvolumigen Bereich einzuordnen sind. Die aktuelle Verteilung des Umsatzes auf die Käufergruppen ist ein eindeutiger Beleg dafür, dass Logistikimmobilien am Investmentmarkt ihr einst verstaubtes Image abgelegt haben und längst kein Nischenprodukt mehr sind. So erzielen im ersten Halbjahr 2019 fünf Käufergruppen einen Umsatzanteil im zweistelligen Prozentbereich. Angeführt wird das Ranking mit deutlichem Abstand von Spezialfonds, auf die knapp 27 % des Umsatzes entfallen. Dahinter kommt es zu einem regelrechten Kopf-an-Kopf-Rennen, welches Pensionskassen mit gut 17 Prozent vor Investment/Asset Managern (ca. 14 Prozent) für sich entscheiden. Darüber hinaus erreichen auch Corporates (12 Prozent), sowie Equity/Real Estate Funds (gut 10 Prozent) beachtliche Ergebnisse. Im Vergleich zu den anderen Assetklassen sind im Logistikinvestmentmarkt ausländische Investoren mit einem Anteil von 54 Prozent weiterhin überproportional stark vertreten. Nichtsdestotrotz gewinnen deutsche Investoren im Vergleich zu den Vorjahren an Bedeutung, und auch die Verteilung innerhalb der ausländischen Käufergruppe unterliegt einem Wandel. Waren im vergangenen Jahr noch asiatische Käufer die stärkste Kraft, liegen sie mit einem Anteil von knapp 18 Prozent nur noch auf dem zweiten Rang und wurden von den Europäern abgelöst (gut 27 Prozent). Auch nordamerikanische Käufer und Anleger aus dem Nahen Osten verlieren an Boden und kommen noch auf knapp 8 bzw. 2 Prozent. Zurückzuführen ist dies u. a. auf die geänderte Struktur des Investmentangebots. So schwenkt diese durch die rege Marktaktivität der vergangenen Jahre und das damit verbundene enger werdende Angebot im großvolumigen Portfoliosegment auf kleinere Einzeldeals um. Gerade außereuropäische Käufer setzten zumindest in der Vergangenheit jedoch vor allem auf großvolumige Pakete. Die wachsende Beliebtheit von Logistikinvestments schlägt sich im bisherigen Jahresverlauf auch in der Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen nieder. Lagen die Yields zu Jahresbeginn in den A-Standorten noch bei 4,05 Prozent, so haben sie mittlerweile um 15 Basispunkte auf 3,90 Prozent nachgegeben und rutschen erstmals unter die 4,00-Prozent-Marke.