Wertsicherung auch in die andere Richtung

In einer aktuellen Entscheidung (4 Ob 103/25p) beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof mit der Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung in einem Mietvertrag über eine Wohnung, die der Teilanwendung des MRG unterliegt. Die Mieter:innen hatten im Wege einer Feststellungsklage einen Verstoß gegen das Zweiseitigkeitsgebot gemäß § 6 Abs 1 Z 5 KSchG geltend gemacht. Dieses verlangt, dass Preisänderungsklauseln nicht nur Erhöhungen, sondern auch Senkungen des Entgelts zulassen müssen – eine sogenannte Symmetrie.

Zwar war die konkrete Klausel in ihrer Formulierung („Änderungen, die sich aus der Wertsicherung ergeben“) zunächst wertneutral gehalten. Dennoch verneinte der OGH die gesetzlich geforderte Zweiseitigkeit. Entscheidend war, dass laut Klausel ausschließlich der Vermieter berechtigt war, die Wertsicherung geltend zu machen – ein Anspruch auf Entgeltsenkung für den Mieter war hingegen nicht vorgesehen. Auch aus dem weiteren Wortlaut der Vereinbarung, etwa hinsichtlich der fehlenden Bindung an Abrechnungsmodalitäten oder eines allfälligen Verzichts auf Wertsicherung bei längerer Nichtgeltendmachung durch den Vermieter, ließ sich keine Symmetrie ableiten.

Versuchen, die Klausel durch eine Teilaufhebung zu retten, erteilte der OGH eine Absage: Die geforderte Zweiseitigkeit sei in ihrer Struktur nicht teilbar. Damit ist klar: Auch im Rahmen privater Mietverträge mit Teilanwendung des MRG müssen Wertsicherungsvereinbarungen so gestaltet sein, dass sie ausdrücklich sowohl Entgeltsteigerungen als auch -senkungen zulassen.