Wie das BIP den Mietpreis beeinflusst

Wie korreliert das BIP-Pro-Kopf mit der Durchschnittsmiete einer Stadt? Diese Frage hat sich der Schweizer Investment-Manager Empira gestellt und hat den Zusammenhang zwischen zwischen Immobilienmarkt und Ökonomie in 80 deutschen Städten untersucht. Bei der Untersuchung wurde das BIP-Pro-Kopf einer Stadt mit den durchschnittlichen Neubaumieten in Verhältnis gesetzt. Demnach korrelieren die ökonomische Stärke einer Stadt und das relative Mietniveau in Deutschland relativ linear, auch wenn es den einen oder anderen Ausreißer gibt. Die Untersuchung soll auch das Investmentpotenzial einzelner Städte zeigen: Umso höher die Relation, desto mehr Steigerungspotenzial haben die Mieten in den entsprechenden Städten. Während einerseits die Top-BIP-Städte wie Frankfurt am Main, Stuttgart oder München erwartungsgemäß ein hohes Mietpreisniveau haben, überrascht, dass nicht jeder wirtschaftlich schwache Standort auch signifikant niedrigere Mieten nach sich zieht. Ein Beispiel ist etwa Rostock, das ein BIP-Pro-Kopf von nur knapp 35.000 Euro aufweist aber mit 9,12 Euro Durschnittsmiete ein relativ hohes Mietniveau, was einem Verhältnis von 7,02 entpticht. Noch eklatanter ist das Verhältnis zwischen BIP und Neubaumiete in Berlin (6,11). Andererseits gibt es aber auch wirtschaftlich starke Städte mit relativ günstigen Mieten, wie etwa die Autostädte Ingolstadt (21,50) und Wolfsburg (22,02). „Aus dem generellen wirtschaftlichen Wachstum sowie den geänderten Relationen zwischen BIP und Mieten können Überhitzungserscheinungen, Rückstände und Potenziale abgeleitet werden“, erklärt Forschungsleiter Steffen Metzner. Insbesondere für Städte, die ein Anwachsen der BIP-Miete-Relation aufweisen, könne angenommen werden, dass ein gewisses Aufholpotenzial der Mietpreise vorliegen würde. „Mithin wäre die Schlussfolgerung, dass ebenjene Standorte, in denen der Anstieg der Mietpreise nicht mit dem Wirtschaftswachstum Schritt halten konnte, besonders in den Fokus von Investoren rücken sollten. Eine dynamische Betrachtung von Kennzahlen und tief gehende Analysen von Parametern und Strukturen sind hier jedoch unerlässlich“, so Metzner weiter.