Wiener Büromarkt: Nachfrage sinkt

Der Büromarkt in Wien zeigt sich laut dem aktuellen Halbjahresbericht von CBRE Österreich zweigeteilt: Während hochwertige, ESG-zertifizierte Büroflächen weiter stark nachgefragt sind und Mieten auf Rekordniveau treiben, bleibt die Gesamtnachfrage gedämpft. Die Vermietungsleistung im ersten Halbjahr 2025 erreichte 74.100 m² – ein Rückgang von rund 20 Prozent im Jahresvergleich. Damit liegt das Ergebnis aber noch im Bereich des Fünfjahresschnitts. Der öffentliche Sektor war mit knapp 29 Prozent stärkster Nachfrager, gefolgt von IT, Industrie und Finanzdienstleistungen.

Der Gesamtbestand in Wien beträgt aktuell 11,6 Mio. m². Die Leerstandsquote bleibt mit 3,6 Prozent niedrig, auch im Top-Segment (Gebäudeklasse A) liegt sie bei nur 4,9 Prozent. Ein wesentlicher Grund ist die geringe Zahl spekulativer Baustarts. Die Fertigstellungspipeline ist 2025 mit 113.000 m² gut gefüllt, größere Projekte wie der DC Tower 2 folgen erst 2026.

Die Mieten ziehen weiter an: Spitzenmieten innerhalb des Gürtels erreichten zuletzt 28,50 Euro/m², ein Plus von rund sieben Prozent. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 17,25 Euro/m². ESG-zertifizierte Flächen erzielen bis zu zehn Prozent höhere Mieten. Rund 78 Prozent der zwischen 2020 und 2027 errichteten Flächen in Wien sind zertifiziert – ein europäischer Spitzenwert.

Am Investmentmarkt blieb das Transaktionsvolumen mit 215 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2025 moderat. CBRE begleitete dabei rund 23 Prozent des österreichischen Büroinvestmentvolumens. Großtransaktionen sind rar, private Investoren bis 50 Mio. Euro dominieren die Käuferseite, während institutionelle Bestandshalter häufiger als Verkäufer auftreten. Der Preisabschlag für Objekte mit Sanierungsbedarf bleibt signifikant. Die Spitzenrendite für hochwertige Core-Büroimmobilien liegt bei 4,75 Prozent.

Regional zeigt sich ein heterogenes Bild: In Linz wird 2025 mit über 60.000 m² ein Rekordvolumen fertiggestellt, in Graz bleibt der Markt kleinteilig. In Salzburg führt die Kombination aus Flächenknappheit und hoher Nachfrage zu Spitzenmieten von 22 Euro/m² – dem zweithöchsten Wert in Österreich nach Wien.