Wiener Büromarkt: Stabil mit Perspektive

Der Wiener Büromarkt bleibt ein Anker der Stabilität: Hohe Beschäftigungsdichte, exzellente Infrastruktur und die Rolle als wirtschaftliches Zentrum stützen die Nachfrage – auch wenn hohe Baukosten, hybride Arbeitsmodelle und selektivere Entscheidungen die Prozesse zunehmend verlängern. In den vergangenen Monaten zeigt sich eine Spreizung zwischen Bestlagen und peripheren Standorten deutlich. Gefragt sind weiterhin vor allem Qualität, ESG-Kriterien sowie intelligente und flexibel nutzbare Grundrisse. Österreichweit konzentriert sich die Marktdynamik auf Wien, während in den übrigen Landeshauptstädten der Mangel an modernen, hochwertig ausgestatteten Flächen viele Umzugsentscheidungen bremst. In diesen Lagen werden Bestände daher häufig saniert und aufgewertet, anstatt neue Büroflächen anzumieten.

Das Homeoffice hat sich mittlerweile bei ein bis zwei Tagen pro Woche eingependelt, wodurch der Flächenbedarf punktuell um bis zu 20 Prozent sinkt. Diese Einsparungen werden jedoch oft nicht zurückgestellt, sondern genutzt, um das physische Büro für Mitarbeitende attraktiver zu gestalten. So entstehen hochwertige Bereiche für mehr Zusammenarbeit sowie Rückzugszonen mit besserer Aufenthaltsqualität. Die Mietansätze am Wiener Büromarkt zeigen sich insgesamt stabil; in Spitzenlagen ist aufgrund der Flächenverknappung ein leichter Aufwärtstrend zu beobachten. Incentives wie mietfreie Zeiten oder Baukostenzuschüsse fallen derzeit – unter anderem angesichts hoher Baukosten – oftmals etwas geringer aus als noch vor einigen Jahren. Knapp 5,8 der insgesamt 11,7 Millionen Quadratmeter gelten am Wiener Büromarkt als moderner Bestand. Da ein Umzug in den meisten Fällen mit einer klaren Qualitätsverbesserung verbunden sein soll, steigt der Modernisierungsdruck auf Bestandsimmobilien, die technisch und optisch nicht mehr dem aktuellen Standard entsprechen. Erfreulicherweise blicken wir bei EHL aufgrund der gut gefüllten Pipeline dem Jahr 2026 jedenfalls positiv entgegen.