Wohnungsmarkt in Wien unter Druck

Der Wiener Wohnungsmarkt bleibt strukturell unterversorgt. Wie der aktuelle CBRE Wohnungsmarktbericht Österreich 2025 zeigt, übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin deutlich das Angebot – trotz leicht positiver Signale wie sinkender Leitzinsen und der bevorstehenden Aufhebung der KIM-Verordnung. Wien bleibt damit der dynamischste, zugleich aber auch angespannteste Wohnungsmarkt des Landes.

„Wien steht exemplarisch für den Druck, unter dem der Wohnungsmarkt derzeit steht“, erklärt Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE Österreich. „Hohe Baukosten, steigende Bevölkerungszahlen und zu geringe Fertigstellungsraten führen zu einer Verknappung, die mittelfristig auch sozialpolitische Auswirkungen haben wird.“

Im Jahr 2025 werden in Wien rund 8.800 Wohnungen fertiggestellt – ein Minus von etwa 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr und deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt. Besonders stark betroffen ist der freifinanzierte Mietsektor, der inzwischen mehr als die Hälfte unter seinem Fünfjahresmittel liegt. Für 2026 erwartet CBRE nur einen leichten Anstieg auf unter 10.000 Einheiten.

Floridsdorf und Donaustadt entwickeln sich dabei zu den wichtigsten Wachstumszonen. Mehr als die Hälfte aller neuen Wohnungen entstehen bereits in diesen Flächenbezirken, wo größere Grundstücksreserven und günstigere Bodenpreise den Ausschlag geben.

Die durchschnittlichen Kaufpreise im Eigentumssegment sind um rund 5 Prozent auf 6.500 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Auch die Spitzenmieten legten um 5,4 Prozent zu und erreichen aktuell 19,40 Euro pro Quadratmeter und Monat – vor allem in innerstädtischen Bezirken und in der Donau City. Eine Entspannung des Mietniveaus ist laut CBRE kurzfristig nicht zu erwarten.

Auch am Investmentmarkt bleibt Wohnen die gefragteste Assetklasse: Mit einem Anteil von 44 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen hat das Segment bereits im dritten Quartal 2025 das Vorjahresniveau übertroffen. Institutionelle Investoren prägen weiterhin den Markt, häufig mit dem Verkauf von Bestandsobjekten im Alter zwischen sechs und zwölf Jahren zur Liquiditätsbeschaffung. Die Spitzenrendite liegt bei 4,10 Prozent, 15 Basispunkte unter dem Vorjahreswert – ein Indiz für Stabilität und wiederkehrendes Investorenvertrauen.

Außerhalb Wiens zeigt sich der Markt weitgehend stabil, jedoch mit einem anhaltenden Stadt-Land-Gefälle: Während urbane Regionen wachsen, bleibt der ländliche Raum von Abwanderung betroffen.

Ein zusätzlicher Faktor ist das Thema ESG: Immer mehr Bauträger lassen ihre Projekte zertifizieren, um Zugang zu günstigeren Finanzierungen zu erhalten. Laut Elvis Penjo, Leiter ESG bei CBRE Österreich, liegt noch Potenzial in der „Plausibilisierung älterer Energieausweise“, die oft eine bessere Bewertung und sogar Taxonomie-Konformität ohne zusätzliche Maßnahmen ermöglichen könne.

Auch eine aktuelle Analyse von Immo Analytics zum frei finanzierten Wohnungsmarkt in Wien bestätigt dies: Die Neubauleistung bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. Für die Jahre 2025 bis 2027 prognostiziert der Bericht eine anhaltend rückläufige Entwicklung der Wohnungsproduktion – mit spürbaren Folgen für das Angebot.

Demnach wird 2025 voraussichtlich nur etwa die Hälfte des jährlichen Wohnungsbedarfs durch Neubauten gedeckt. 2026 dürfte die Zahl der Fertigstellungen weiter sinken, 2027 zeichnet sich eine noch stärkere Verknappung ab. Schon jetzt führen Projektverzögerungen – meist infolge von Finanzierungsproblemen – zu Engpässen: Rund 18 Prozent aller Projekte mit Fertigstellung bis Ende 2026 sind seit Mai um mindestens drei Monate, teils bis zu einem Jahr verschoben worden.

Bis Ende 2026 dürfte der Wiener Markt vom Käufer- zum Verkäufermarkt kippen. Ab diesem Zeitpunkt ist mit spürbarer Wohnungsknappheit zu rechnen. Gregor Pfeiffer, Geschäftsführer von Immo Analytics, sieht die Branche vor einer strukturellen Herausforderung: „Projekte, die derzeit noch nicht begonnen wurden, haben nur geringe Chancen auf eine Fertigstellung bis Ende 2027. Verzögerungen werden zum Regelfall.“