Wiener Investmentmarkt schwächelt

Der Markt für gewerbli­che Immo­bili­en­investments in Öst­erreich erreich­te im ers­ten Halbjahr 2013 ein Volumen von rund 400 Mil­lionen Eu­ro. Gegen­über dem Ver­gleichs­zeit­raum des Vorjah­res bedeu­tet das ei­nen Rückgang um rund 175 Mil­lionen Eu­ro. Der Rück­gang betraf alle Segmente bis auf den Ho­telbereich, wo mit rund 130 Mil­lionen Eu­ro das Vorjah­res­volumen ge­hal­ten wer­den konnte. „Die Investmentaktivität liegt, ähnlich wie im vergan­gen Jahr, deutlich un­ter den ur­sprüngl­i­chen Erwar­tun­gen, bei denen wir noch von ei­nem An­stieg aus­gegan­gen sind“, erklärt Franz Pöltl, Ge­schäftsfüh­rer von EHL Investment Consulting, ei­ner Toch­ter von EHL Immobili­en. „Da jedoch ei­ne ganze Reihe großvolumi­ger Trans­aktionen in Verhandlung sind und einige be­reits kurz vor dem Ab­schluss stehen, rech­nen wir damit, dass wir im Ge­samtjahr ei­ne Stei­gerung gegenüber dem Vorjah­res­wert von 1,65 Mil­liar­den Eu­ro errei­chen wer­den.“ Das zweite Halbjahr hat mit zwei großen Trans­aktionen Anfang Juli be­reits gut begonnen: EHL selbst konnte bei­spielsweise den Verkauf von 40 Ein­zelhandelsmärk­ten der Bank Aus­tria Re­al Invest an die REWE-In­ternatio­nal AG vermit­teln. Anfang Juli wurde auch die bislang größte Trans­akti­on des heurigen Jah­res abge­schlos­sen, der Verkauf von sechs Lie­genschaf­ten der teil­staatli­chen Volksbanken AG im ers­ten und neun­ten Bezirk in Wi­en an JP Immobili­en bzw. Bank Aus­tria Re­al Invest. Der Hauptgrund, wa­rum die ur­sprüngl­ich pro­gnostizier­ten Zah­len für 2013 noch nicht erreicht wur­den, ist, dass die Inves­to­ren überwiegend auf Core Pro­dukte fokus­siert sind und bei der Qualität kei­ne Kompromisse ein­gehen. Überdies dau­ern die Verkaufsverhandlun­gen aktuell deutlich län­ger als in den vergan­genen Jah­ren, insbesonde­re die An­kaufs­prüfun­gen (due diligence) nehmen derzeit viel Zeit in An­spruch. Es be­steht zwar grundsätzlich auch Nach­fra­ge nach Immobili­en, die nicht dem Top-Segment zuzu­ordnen sind, doch hier bremst die re­striktive Kreditvergabe seitens der Banken ei­ne dynami­sche­re Vol­ums­entwicklung. Zum ei­nen sind weg­en der stark ge­stiegenen Risikoauf­schläge die Fi­nanzierungs­kos­ten trotz des niedrigen Zinsniveaus re­lativ hoch ge­blie­ben, zum an­de­ren sind viele Inves­to­ren nicht be­reit, die ho­hen Ei­gen­kapital­anforde­run­gen und lau­fen­de Tilgun­gen zu akzep­tie­ren. „Un­ter 50 Prozent Pro­zent Ei­gen­kapi­tal sind Inves­titionen derzeit kaum noch fi­nanzierbar“, so Pöltl. Wäh­rend das Marktvolumen die Erwar­tun­gen bisher nicht erfüllte, stei­gen die Preise im funktionieren­den Top-Segment auf­grund des gerin­gen Angebots wei­ter leicht an. Die Spitzen­rendi­ten von derzeit 5,25 Prozent ge­ra­ten mehr und mehr un­ter Druck und tendie­ren in Rich­tung 5 Prozent. „Die­se Spitzen­rendi­ten wer­den aber nicht nur für Top-La­gen erzielt“, sagt Mich­a­el Ehlmai­er, Ge­schäftsfüh­r­en­der Gesellschaf­ter von EHL Immobili­en. „Lang­fristig an Un­ternehmen mit erstklas­si­ger Bonität vermiete­te Objekte sind auch in we­ni­ger zen­tra­len La­gen ge­fragt, so­fern sie gut an das U-Bahn-Netz angebun­den sind. Für die meis­ten poten­zi­el­len Käufer steht Si­cherheit nach wie vor an obers­ter Stel­le und daher wer­den Objekte mit lang­fristig abge­si­cher­ten Miet­einnah­men sehr ge­schätzt.“