Wir digitalisieren den gesamten Gebäudezyklus

Immobilien Magazin: Wie ist die Idee entstanden, eine digitale Plattform für den Lebenszyklus von Gebäuden zu entwickeln?

Markus Bittner: NeoTwin wurde von drei Herren in München gegründet, die keine Jungspunde, sondern eher graue Füchse waren und dementsprechend viel Wissen und Know-how mitbrachten. Sie kamen aus dem Infrastrukturbereich und arbeiteten zuvor für ein Unternehmen, das u.a. für die Deutsche Bahn eine Projektplattform für das Multiprojektmanagement entwickelt hat. Darüber wurden mehr als 60.000 Projekte mit einem Projektvolumen im zweistelligen Milliardenbereich gleichzeitig bearbeitet. Da war eine gewisse Digitalisierungsresilienz vorhanden. Die drei Herren haben sich dann selbstständig gemacht und NeoTwin gegründet. Wir als Umdasch Group Ventures sind dann 2019 eingestiegen. Grundlage für die Entwicklung der Plattform waren die Themen „Cloud Computing“, „Unterstützung von Standards“ und „offene Systemarchitektur“. So besteht das der Plattform zugrunde liegende Common Data Environment (CDE) im Standard aus den Komponenten MS-Teams sowie MS-SharePoint für das Dokumentenmanagement und die Kommunikation. Optional ist die Anbindung von 3D-Bauwerksmodellen (BIM) möglich. Diese Technologien sind erst seit ca. 3 Jahren marktreif bzw. marktetabliert, insofern ist dieser Ansatz sehr neu und innovativ.

IM: Welches Interesse sollte eine Investorin oder ein Bauherr an einem umfassenden Dokumentationssystem haben, wenn sie oder er das Haus ohnehin so schnell wie möglich verkaufen will?

Bittner: Was ist denn die gängige Praxis bei Kauftransaktionen? Ein Investor beauftragt eine externe Dienstleisterin, die die Daten im Zuge einer Due Diligence strukturiert aufnimmt. Das kann sechsstellige Summen kosten. Wenn ich die Daten von Anfang an in eine ordentliche Struktur bringe, erspare ich mir die spätere Beratung. Im laufenden Betrieb brauche ich die Daten sowieso. Spätestens wenn in Zukunft die Themen ESG und Ökologisierung voll durchschlagen, wird die Notwendigkeit entstehen. NeoTwin ist sozusagen der digitale Typenschein für das Gebäude. Es stellt sicher, dass man alle Daten hat, die man im Lebenszyklus eines Gebäudes bzw. Bauwerks z.B. auch im Bereich Infrastruktur benötigt. Ein weiterer Vorteil unserer Plattform ist, dass sie cloudbasiert ist. So können auch externe Dienstleister:innen wie Architekt:innen, ausführende Baufirmen oder die Facility Manager:innen Daten einpflegen. Wir adressieren die drei magischen Schlagworte Zeit, Kosten und Qualität. Mit NeoTwin hat man alle Auswertungen und Informationen auf Knopfdruck.

IM: Gerade die Ausführenden sind beim Thema BIM aber noch sehr zurückhaltend. Sehen Sie Ansätze, dass sich das ändert?

Bittner: Es gibt gewachsene Systeme und etablierte Prozesse, die der eine oder die andere nicht aufgeben will. Aber steter Tropfen höhlt den Stein. Die Bauherrin oder der Investor hat es in der Hand, den Prozess vorzugeben.

IM: Eine Voraussetzung dafür, dass BIM funktioniert, ist, dass auch so gebaut wird, wie geplant wurde. In der Praxis ist das selten der Fall.

Bittner: Das ist der große Vorteil von BIM. Alle Planer:innen lösen die Probleme im Vorfeld und erst dann geht es an die Umsetzung. In anderen Ländern funktioniert das auch, in Österreich ist da sicher noch Luft nach oben.

IM: Wie zukunftsfit sind die Facility Manager:innen?

Bittner: Zum Teil gar nicht. Viele setzen Tools ein, die nicht zukunftsfähig sind. Aber das ist immer das Thema bei der Digitalisierung: Warte ich ab, bis alle so weit sind oder schaffe ich Möglichkeiten, dass es in die richtige Richtung geht. BIM ist natürlich super, aber in Österreich ist die Durchdringung noch überschaubar. Deshalb haben wir auch einen hybriden Ansatz. Wir bieten auch die Möglichkeit, ohne BIM in Richtung Digitalisierung zu gehen.

IM: Wie kann NeoTwin speziell beim Thema ESG helfen?

Bittner: Das Werkzeug der Wahl beim Thema ESG ist nach wie vor Excel. Aber bei der EU-Taxonomie und dem Thema LCA komme ich mit Excel nicht mehr weit. Da brauche ich am Ende des Tages ein BIM-Modell und auch die entsprechenden Daten im Hintergrund. Hier bietet die NeoTwin-Plattform das Ökosystem, um genau das zu gewährleisten. Wir treten aber nicht als Anbieter für das ESG-Rating oder die Ökobilanzierung auf, sondern bieten die patentierte Datenbasis dafür. Die im Zusammenhang mit dem Rating vorgeschlagenen Baumaßnahmen werden übernommen und über die Plattform abgewickelt. Anschließend kann wieder überprüft werden, inwieweit der Dekarbonisierungspfad eingehalten wird. Durch die Betrachtung bzw. das Management des gesamten Portfolios in einer übergeordneten Plattform wird die Übersicht für Budgetierung und Planung zentral geschaffen.

IM: Wie haben Sie bei NeoTwin die Schnittstellenproblematik gelöst?

Bittner: Die Plattform lebt ja gerade von ihren Schnittstellen. Sie hat einen eigens entwickelten Kern, der die intelligente Verknüpfung der Daten übernimmt. Wir brauchen aber auch die Daten aus den originären Autorensystemen. Sowohl aus der Planung als auch aus dem laufenden Betrieb. Deshalb docken wir an die unterschiedlichsten Systeme an. Wo erforderlich, können wir auch eine SAP-Integration schaffen. Schnittstellenprobleme sehen wir bei uns eigentlich nicht.

IM: Ein großes Thema ist heute die Datensicherheit. Wo liegen die eingepflegten Daten?

Bittner: Die Auswertungen und Reports sowie ein Teil der Stammdaten zu den Objekten liegen in der zertifizierten MS-Azure Cloud. Alle Dokumente, Informationen sowie 2D und 3D-Daten hat der Kunde in seinem exklusiven Zugriff. Wir legen großen Wert darauf, dass diese Daten nicht bei uns, sondern im Verantwortungsbereich der Kund:innen liegen.

IM: Mit welchen Kosten muss man für das Produkt rechnen?

Bittner: Das ist von Kundin zu Kunde verschieden. Bei einem Projekt, also bei Neu- oder Umbau bzw. Renovierung orientieren wir uns am Projektvolumen. Der Anteil liegt im Promillebereich. Im laufenden Betrieb gehen wir von den Budgets für Wartung und Instandhaltung aus. Da sind wir bei etwa einem Prozent. Es gibt immer einen, der es billiger macht, aber man muss sehen, ob man am Ende des Tages mit dem zufrieden ist, was man bekommt.

IM: Für welche Projekte ist NeoTwin geeignet? Macht es etwa bei einem Reihenhaus überhaupt Sinn?

Bittner: Bei einem Reihenhausprojekt schießt man mit dem System wahrscheinlich mit Kanonen auf Spatzen. Das Projektvolumen ist jedoch nicht die relevante Größe. Sinn macht die Plattform vor allem, wenn eine Bauherrin einen gewissen Bestand an Gebäuden hat und/oder häufiger größere und kleinere Projekte in ihrem Bestand durchführt.

IM: Gibt es bereits Projekte?

Bittner: In Rumänien machen wir ein Krankenhaus mit einem Projektvolumen von über 400 Millionen Euro.

IM: Und in Österreich?

Bittner: Langjährige Bestandskund:innen haben wir als PropTech-Start-up in Österreich noch nicht. Aber wir stehen mit einigen namhaften Interessenten in Verhandlungen hinsichtlich Start gemeinsamer Pilotprojekte. Im Bereich Assetmanagement sind wir bspw. mit einem digitalaffinen Kunden, einem deutschen Family Office, welches ein Portfolio mit circa zwei Milliarden Euro under Management verwaltet, gestartet.