„Wir kaufen exklusiv für Schweizer Versicherung“

Wie Thomas Urbanek mit seinem Partner mit Schweizer Geld zu neuen Ufern aufbricht. Und wie er in deren Auftrag im Jahr rund 20 Millionen Euro in österreichische Immobilien investieren will. [b]Sie hatten sich ja ursprünglich auf die (Akquisitions-)Vertretung russischer Investoren in Österreich konzentriert. Jetzt kommt ein größerer Investor aus ganz einer anderen Welt dazu. Wie das?[/b] Thomas Urbanek: Im Zuge der Russlandkrise und des damit einhergegangenen Währungsverfalles des Rubels wurden Investments auf Eurobasis für russische Investoren naturgemäß sehr unattraktiv. Dazu kamen noch neue rechtliche Restriktionen. Dadurch mussten wir umdenken und haben uns auf Consulting in Verbindung mit unseren Partnern und Strukturbetrieben spezialisiert. Erfreulicherweise ist mit der Schweizer Versicherungsanstalt Große Schweizer Versicherung nun ein sehr kapitalkräftiger Investor bei uns gelandet. Die Große Schweizer Versicherung ist an sich ein sehr aktiver Investor. Sie hat schon mehr oder weniger überall in Europa investiert - in Österreich allerdings in den letzten Jahren sehr eingeschränkt. [b]Was heißt das nun im Konkreten?[/b] Urbanek: Unser Unternehmen Sky2 ist der exklusive Investmentvertreter für die Große Schweizer Versicherung in Österreich. Das bedeutet, dass alle Investmentangebote zunächst über unseren Schreibtisch wandern. Unser Unternehmen macht dann eine Vorprüfung des angebotenen Objektes, bewertet es und gibt eine entsprechende Empfehlung ab. Wie bei Versicherungen und anderen institutionellen Investoren üblich, fällt der formale Beschluss unmittelbar nach dieser operativen Vorprüfung und einer umfangreichen Due Diligence, die ebenfalls von unserem Unternehmen begleitet wird. [b]Sind Sie dabei auch für Makler die direkte Ansprechperson?[/b] Urbanek: Wir agieren im Auftrag der Große Schweizer Versicherung nicht als Makler, sondern als Consulter; genau gesagt als Ankaufsagent. Daher reden wir im Auftrag der Große Schweizer Versicherung nicht nur mit Immobilieneigentümern, sondern genauso gerne auch mit allen Immobilienmaklern. [b]Wie schauen die Investmentvorgaben der Große Schweizer Versicherung für Österreich nun konkret aus?[/b] Urbanek: Wie bei einer Versicherungsgesellschaft nicht anders zu erwarten, investiert die Große Schweizer Versicherung grundsätzlich risikoavers. Dies gilt natürlich umso mehr in dieser Erstphase auf einem für sie neuen Investmentmarkt. Grundsätzlich suchen wir also keine Gewerbeimmobilien, sondern vor allem die Assetklasse Wohnen. [b]Also die klassischen Zinshäuser?[/b] Urbanek: Nicht unbedingt. Es kann auch ein Neubau sein. Hier sind die Vorgaben flexibel. [b]Welche Renditen erwarten Sie dafür als Mindestanforderung?[/b] Urbanek: Das ist ein Grund, warum wir uns für Neubau genauso interessieren wie für klassischen Wiener Altbau. Grundsätzlich hängt die Mindest-Mietrenditenanforderung naturgemäß vom einzelnen Objekt, also dessen Zustand, Lage und auch Potenzial ab. Und natürlich orientieren sich die Renditenvorgaben auch am Marktumfeld. Aktuell gehen wir daher von einer Zielrendite von um die vier Prozent aus. [b]Sie haben vom "Wiener" Zinshaus gesprochen. Kommt derzeit geografisch nur Wien als Investmentmarkt infrage?[/b] Urbanek: Vorerst schon, wobei wir natürlich gerne auch gute Objekte im Wiener Speckgürtel ansehen werden, wenn uns diese angeboten werden. Grundsätzlich liegt unser Fokus aber auf den Wiener Bezirken 1 bis 20 sowie auch auf dem 23. Wiener Gemeindebezirk. Transdanubien ist im ersten Schritt (noch) kein Thema. [b]Welche Größenordnungen sollen die Objekte haben, die man Ihnen anbietet?[/b] Urbanek: Wir schauen uns durchaus auch mittelgroße Objekte sehr gerne an. Im Grunde geht es in diesem ersten Investmentschritt für die Große Schweizer Versicherung in Österreich um Nutzflächen, die um 3.000 Quadratmeter liegen sollten. Die Einzelinvestments sollten nach Möglichkeit zwischen 7 und 12 Millionen Euro liegen. Aber wie immer im Leben gilt: Die Ausnahme bestätigt die Regel; vor allem, wenn sonst alles passt. [b]Kaufen Sie nur voll vermietete Objekte?[/b] Urbanek: Der aktuelle Investmentmarkt ist ganz klar ein Verkäufermarkt. Solange es deutlich mehr Nachfrage als Angebote am Markt gibt - und das trifft derzeit in einem sehr hohen Maße auch auf Wien zu -, muss man sich als Investor schon ein wenig flexibler als sonst zeigen. Vor allem dann, wenn die Objekte im Kern wirklich gut sein sollen. Insofern gibt es da einen gewissen Spielraum, sofern dies im Verkaufspreis berücksichtigt ist. [b]Sie kaufen also auch Objekte mit Entwicklungspotenzial?[/b] Urbanek: Kommt darauf an, wie man diesen Begriff im Einzelnen definiert. Jedenfalls wollen wir, zumindest in einem zweiten Schritt, auch noch nicht realisierte und/oder verwertete Projekte im Rahmen eines Forward-Purchase-Deals erwerben. Aber wie schon gesagt, wird dies erst ein zweiter Schritt sein. [b]Wie hoch sind die geplanten jährlichen Investments der Große Schweizer Versicherung in Österreich?[/b] Urbanek: Wir gehen jetzt einmal von rund 20 Millionen pro Jahr für die Startphase aus, vielleicht auch etwas mehr. [b]Denken Sie, dass Sie ihre Pipeline für die Große Schweizer Versicherung rasch voll bekommen, immerhin drängen sich gerade jetzt schon viele (auch ausländische) Investoren in Österreich, und fast wöchentlich werden es mehr?[/b] Urbanek: Das denke ich schon. Immerhin sind wir ja seit Jahrzehnten gerade am Wiener Markt exzellent vernetzt und verfügen selbst über umfangreiche Strukturen. [b]Danke für das Gespräch.[/b] «