Wir sind bereit zu mehr Risiko

Die Bank Austria ist bereit, jetzt wieder mehr Risiken bei Projektfinanzierungen einzugehen, und hat auch den nötigen Mindesteigenkapitalanteil nach unten revidiert. Warum Developer gerade jetzt mit Büroprojekten starten sollten, sagen Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate, und Werner Zimmel, Commercial Real Estate, von der Bank Austria. [b]Es gibt derzeit im Bürobereich kaum neue Bereiche in Wien. Wie wirkt sich das auf das Kreditgeschäft der Banken aus?[/b] [b]Madlencnik:[/b] Der Real-Estate-Bereich der Bank Austria hatte 2014 das beste Jahr in der Geschichte. Insgesamt sind wir 2014 auf ein Neugeschäft von 3,1 Milliarden Euro gekommen, im Vorjahr waren es vergleichsweise 2,1 Milliarden Euro. Rund 80 Prozent dieses Neugeschäftes wurden in Österreich gemacht. [b]Aber so viel wird derzeit doch gar nicht gebaut?[/b] [b]Madlencnik:[/b] Das ist richtig. 80 Prozent des Neugeschäftes entfallen auf den weiter boomenden Investmentbereich. Nur ein Fünftel des Neugeschäftsvolumens wurde 2014 mit Developmentprojekten erzielt. [b]Zimmel:[/b] Wir sind jedoch mittlerweile bereit, mehr ins Risiko zu gehen. Dies wird insbesondere den Developmentfinanzierungen zugutekommen. [b]Was sagen Sie einem Projektentwickler, der jetzt mit einem neuen Büroprojekt in Wien zu Ihnen kommt?[/b] [b]Madlencnik:[/b] Neue Büroprojekte sind derzeit leider sehr überschaubar. Ich finde das schade. Ich bin der Meinung: Wer jetzt ein neues Büroprojekt in Wien startet, hat eine gute Chance, Nutzer für die neuen Flächen zu finden. Insofern freuen wir uns über jedes neue Projekt, sofern es wirtschaftlich realistisch ist. [b]Aber es ist doch derzeit nicht sehr realistisch, dass es namhafte Vorvermietungen noch vor Baubeginn gibt?[/b] [b]Zimmel:[/b] Das sehen wir auch so. Daher geben wir aktuell nicht unbedingt eine Vorverwertung als Grundbedingung vor. Auch bei dem nachweisbaren Eigenkapitalanteil sind wir aufgrund der von uns erwarteten Büromarktnachfrage in ein paar Jahren – wenn also die jetzt gestarteten Projekte auf den Markt kommen – etwas großzügiger. [b]Das heißt mit anderen Worten, bei neuen Büroprojekten kann man derzeit kaum etwas falsch machen, weil so wenig auf den Markt kommen wird?[/b] [b]Madlencnik:[/b] Ich glaube, dass der künftige Bürobedarf nicht mit den aktuellen Projekten gedeckt werden kann. Dafür boomt aber jedenfalls der Wohnbau immer noch weiter. [b]Sehen Sie im Wohnbaubereich noch kein Anzeichen von Überhitzung?[/b] [b]Madlencnik:[/b] Was den Luxusbereich betrifft, gehe ich schon eher von einer Marktsättigung aus. Der mittlere Preisbereich hat jedoch nach wie vor einen großen Markt und was das leistbare Wohnen angeht, ist ohnedies auf lange Sicht ein Nachfrageüberhang absehbar. Aber ich gebe Ihnen in einer Hinsicht schon recht: Es sind derzeit sehr viele Newcomer auf den Wohnbaumarkt gestoßen. [b]Was ist das Problem dabei?[/b] [b]Madlencnik:[/b] Es ist deshalb ein schlechtes Zeichen, weil damit die Grundstückspreise in eine ungesunde Höhe getrieben werden. Die Newcomer zahlen Preise, wo sich die erfahrenen Projektentwickler schon längst zurückgezogen haben, weil sich damit ein Projekt nicht mehr rechnen kann. Umgekehrt kommen dann gerade diese Markteinsteiger als Erste unter Druck und schleudern bei den Wohnungspreisen, was letztlich zu ernsthaften wirtschaftlichen Problem führen kann. Und auch für den Gesamtmarkt nicht gut ist. [b]Das heißt, Sie sehen den Wohnmarkt schon etwas skeptisch?[/b] [b]Zimmel:[/b] Nur partiell. Vor allem in der Preisklasse 3500 und 4000 Euro pro Quadratmeter erwarten wir weiterhin tendenziell mehr Nachfrage als Angebot. Über diesem Preislevel muss die Lage entsprechend gut sein oder zumindest das Projekt besonders kleine Grundflächen aufweisen, damit die Wohnungen insgesamt noch leistbar bleiben. [b]Madlencnik:[/b] Als ein weiteres derzeit besonders interessantes Segment sehen wir den frei finanzierten Mietwohnbau. [b]Das heißt, auch ihm Wohnbaubereich haben Sie die Vorgaben etwas nach unten geschraubt?[/b] [b]Zimmel:[/b] Durchaus. Während wir im Bürobau von einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent ausgehen, kommen wir im Wohnbau schon mit einem Eigenkapitalanteil ab zehn Prozent ins Geschäft, wenn die sonstigen Rahmenbedingungen passen. [b]Welche Rahmenbedingungen wären das beispielsweise im Mietwohnbau?[/b] [b]Zimmel:[/b] Wir erwarten naturgemäß keine Vorverwertung, das ist im Mietwohnbau unrealistisch. Aber es sollte sich eine Mietrendite von rund vier Prozent ausgehen. [b]Wie will sich die Bank Austria am Finanzierungsmarkt abgrenzen?[/b] [b]Madlencnik:[/b] Wir sind jetzt bereit, tendenziell größere Risiken als der Mitbewerb einzugehen. Und wir können größere Einzelrisiken machen. Im Vorjahr war der größte Einzelkredit ohne Syndikat 220 Millionen Euro. Danke für das Gespräch. «