Wohnmarkt Salzburg: Preise weiter hoch

Der Salzburger Wohnungsmarkt bleibt auch 2025 einer der teuersten in Österreich – doch der Anteil geförderter Projekte steigt deutlich. Laut dem aktuellen Wohnungsmarktbericht von CBRE wurden in diesem Jahr 236 Wohnungen im großvolumigen Wohnbau fertiggestellt, ein Rückgang um knapp 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Erst 2026 wird mit einer Erholung auf rund 480 Einheiten gerechnet.

Trotz des Rückgangs der Bautätigkeit bleibt Salzburg ein Markt mit außergewöhnlich hohen Preisen. Die Neubaukaufpreise liegen im Schnitt bei rund 9.000 Euro pro Quadratmeter, in Top-Lagen wie am Mönchsberg oder in Aigen erreichen sie über 12.000 Euro. Auch bei den Mieten ist kein Rückgang in Sicht: Die Spitzenmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr um knapp zwei Prozent auf 18,10 Euro pro Quadratmeter.

„Salzburg ist ein klassischer Hochpreisstandort mit stark limitierten Entwicklungsmöglichkeiten“, erklärt Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE Österreich. „Die wenigen verfügbaren Grundstücke und die dichte Struktur begrenzen das Angebot – mit direkten Auswirkungen auf die Preise.“

Ein Hoffnungsschimmer für den Mietmarkt ist der zunehmende Anteil geförderter Wohnungen. Projekte wie die Lanserhofwiese mit über 180 geförderten Einheiten oder die Kugelhofgründe beim Flughafen, wo ein Drittel der 3,5 Hektar großen Entwicklung gefördert entsteht, sollen mittelfristig Entlastung bringen. „Nach Jahren eigentumsdominierter Entwicklung gewinnt der geförderte Wohnbau in Salzburg spürbar an Bedeutung. Das könnte langfristig für etwas Entspannung sorgen“, so Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE.

Trotz leicht gesunkener Zinsen und der Lockerung der KIM-Verordnung bleibt die Bautätigkeit insgesamt verhalten. „Die Marktdynamik bleibt eingeschränkt – steigende Baukosten und regulatorische Anforderungen hemmen die Umsetzung vieler Projekte“, betont Steinke.

Zunehmend rückt auch im Wohnbau die Nachhaltigkeit in den Fokus. Banken und Investoren verlangen Nachweise über Taxonomie- und ESG-Konformität, viele Bauträger setzen daher auf Zertifizierungen nach DGNB/ÖGNI oder BREEAM. „Rund ein Drittel der Energieausweise in älteren Beständen wurde ursprünglich falsch berechnet. Eine Plausibilisierung kann hier sogar eine ESG-Konformität schaffen, ohne umfassende Sanierungen“, sagt Elvis Penjo, Leiter ESG bei CBRE.

Trotz aller Herausforderungen bleibt Wohnen die stärkste Assetklasse am österreichischen Investmentmarkt. Mit einem Anteil von 44 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen wurde bereits im dritten Quartal das Vorjahresniveau übertroffen. Die Spitzenrendite liegt aktuell bei 4,1 Prozent, rund 15 Basispunkte niedriger als im Vorjahr.

Institutionelle Verkäufer sichern Liquidität durch Objektverkäufe, während Privatinvestoren und internationale Käufer selektiv wieder aktiv werden. Besonders gefragt sind neue, ESG-konforme Wohnprojekte in guten Lagen.