Wohnbedarf verändert sich in Österreich

Wohnbauträger werden rasch umdenken müssen: Der zukünftige Wohnraumbedarf in Österreich wird sich regional massiv auseinanderentwickeln – mit stark wachsendem Druck in wenigen Zentren und strukturellem Rückgang in weiten Teilen des Landes. Entscheidend ist dabei weniger die Gesamtbevölkerung, sondern deren regionale Verteilung.

Laut aktuellen Östat-Daten, die seit heute öffentlich einsehbar, wächst Österreich zunächst noch leicht: Bis 2040 steigt die Bevölkerung um rund 2,5 % auf etwa 9,4 Millionen Menschen, danach setzt eine Stagnation und langfristig ein Rückgang ein. Dieses moderate Gesamtwachstum verdeckt jedoch eine extreme regionale Divergenz.

Am stärksten wächst Wien – und zwar als einziges Bundesland durchgehend bis 2080. Bis 2040 wird ein Plus von 9,2 % erwartet, bis 2080 sogar rund +15,9 % . Wien ist damit klar der zentrale Hotspot für zusätzlichen Wohnraumbedarf. Auch Niederösterreich, Oberösterreich und Vorarlberg zeigen zumindest bis 2040 noch Bevölkerungszuwächse. Besonders in Wien ist daher mit weiter steigenden Preisen zu rechnen, da Angebot und Nachfrage strukturell massiv auseinanderlaufen.

Ganz anders stellt sich die Lage in einem Großteil der Bundesländer dar. In Salzburg, der Steiermark und Tirol wird langfristig bereits mit Bevölkerungsrückgängen gerechnet . Diese Regionen bewegen sich in Richtung Stagnation oder leichtem Minus – der Wohnraumbedarf entsteht hier weniger durch Wachstum, sondern durch qualitative Anpassungen: Sanierungen, Ersatzneubauten und Anpassung an kleinere Haushalte.

Noch deutlicher ist die Entwicklung in Kärnten. Hier wird der stärkste Bevölkerungsrückgang erwartet . Gleichzeitig sinkt die Zahl der Personen im erwerbsfähigen Alter bis 2040 um rund 13 %, langfristig sogar um über 27 % . Für den Immobilienmarkt bedeutet das: strukturell sinkende Nachfrage, steigende Leerstandsrisiken und zunehmender Druck auf Preise – insbesondere außerhalb zentraler Lagen.

Parallel dazu verändert sich die Altersstruktur massiv. Der Anteil der über 65-Jährigen steigt von rund 20 % auf etwa 30 % bis 2080 . In allen Bundesländern sinkt gleichzeitig der Anteil junger Menschen . Das führt zu einem zusätzlichen Umbau des Wohnbedarfs: kleinere, barrierefreie Einheiten gewinnen an Bedeutung, während klassische Familienwohnungen in manchen Regionen an Nachfrage verlieren.

Zusammengefasst entsteht ein dreigeteilter Immobilienmarkt: Erstens Wachstumsregionen wie Wien mit massivem Neubaubedarf und weiter steigenden Preisen. Zweitens stagnierende Regionen, in denen der Fokus auf Modernisierung und Anpassung des Bestands liegt. Drittens Schrumpfungsregionen mit sinkender Nachfrage, strukturellem Leerstand und zunehmendem Preisdruck.