Erste Preissteigerungen am Zinshausmarkt

Am Wiener Zinshausmarkt sind bereits wieder die ersten Preissteigerungen zu beobachten. Das geht aus dem Wiener Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien hervor, der heute vorgestellt wurde. Demnach stieg das Transaktionsvolumen 2024 auf 872 Millionen Euro (2023: 831 Millionen Euro). Die deutlichsten Steigerungen wurden dabei in den Wiener Gemeindebezirken 4., 8, 9, und 18. beobachtet. "Die Maximalpreise gingen insbesondere im 1. Bezirk wieder nach oben", sagt Philipp Maisel, Teamleiter Zinshaus bei Otto Immobilien, der den Subtanzwert bei Topobjekten in der Inneren Stadt bei 10.500 Euro einpreist. Auch der 10. Bezirk und 14. Bezirk habe es Preissteigerungen gegeben. Wienweit liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.287 Euro, was etwa das Niveau von 2019 entspricht. Im vierten Quartal des Vorjahres wurden auch mehr Transaktionen gezählt, als in den drei Quartalen zuvor zusammen. "Wir sehen aus dem jetzt bereits abgeschlossenen 1. Quartal, dass es jetzt auch positiv weiter geht", so Maisel, der immer mehr Kaufinteressenten ausmacht. Der Fokus liege nach wie vor stark auf die einstelligen Bezirken, aber es gebe nun auch vermehrt Interessenten in den Außenbezirk. Laut Maisel sei der Markt gerade für eigenkapitalstarke Investoren interessant. Verkäuferseitig sind mittlerweile deutlich mehr institutionelle Investoren bereit, offene Verkaufsprozesse zu starten. "Auch das zeigt, dass das Vertrauen in den Markt zurückkehrt", erklärt Maisel.

Eugen Otto sieht aber eine veränderte Käuferklientel. Die üblichen Player am Zinshausmarkt seien aufgrund ihrer Altlasten stark unter Druck und hätten oft nicht den Bewegungsspielraum für Ankäufe. Dafür gebe es jetzt eigenkapitalstarke Investoren, die in der Vergangenheit "oft nicht gut behandelt wurden". "Viele dieser Investoren wurden in der Boomphase in Bieterprozessen und schnelle Entscheidungen gedrängt und mussten ihre Angebote oft aufbessern, um ein Objekt zu bekommen. Deswegen hätten sich viele eigenkapitalstarke Investoren sich von diesem Segment abgewendet. Das Blatt hat sich nun gewendet, jetzt können Investoren sich in Ruhe zurücklehnen und beobachten, was an guter Ware auf dem Markt kommt", erklärt Otto, der auch darauf hinweist, dass die drei größten Zinshaus-Transaktionen im Jahr 2024 ausschließlich mit Eigenkapital finanziert wurden. Otto sieht aber auch ein steigendes Interesse von Zinshausentwickler, die "ihr Kapital nicht verbrannt haben". Zudem kommen neue, junge Player auf dem Markt, die mit Eigenkapital und Mut in den Markt drängen. Otto rechnet damit, dass die Transkaktionszahlen weiter steigen. Wenn sich alte und neue Marktteilnehmern preislich aufeinander zubewegen und auch die Banken mitspielen dann glaubt Otto an eine nachhaltige Stabilität. "In den nächsten zwei, drei Jahren wird es einen stabilen und langsam in die Höhe gehenden Markt geben", so Otto. Trotzdem müsse man vorsichtig walten lassen, da viele Player "ihre Altlasten noch nicht verdaut haben. Aber die gute Ware hat nach wie vor Saison", meint Otto.

Dass ein Wiener Zinshaus ein endliches Gut ist, zeigt die Anzahl der Gründerzeit-Zinshäuser, die weiter sinkt und aktuell bei 13.439 Objekten liegt, was einem Rückgang von 13,5 % seit 2009 entspricht. Hauptursache bleibt die Umwandlung in Wohnungseigentum. „Der kontinuierliche Rückgang des Bestands an Gründerzeit-Zinshäusern verdeutlicht den anhaltenden strukturellen Wandel auf dem Wiener Immobilienmarkt. Gleichzeitig sehen wir eine Belebung der Marktaktivitäten und eine Stabilisierung der Preise“, sagt Martin Denner, Leiter der Research-Abteilung bei Otto Immobilien.

Veränderungen stehen bei den Share Deals an. "Der Share Deal ist in Gefahr. Die Bundesregierung hat im Programm, den Share Deal flächendeckender der Grunderwerbssteuer anzupassen. Es gibt gute Gründe, warum Vorgängerregierungen das nicht zu gemacht haben", erklärt Florian Schmidl, Partner bei Forvis Mazars Austria. "In Deutschland wurde das bereits vor 5 Jahren so gemacht. Außer Unsicherheit herrscht dort gar nichts", gibt er zu bedenken. Rechtsunsicherheit sei in dieser Zeit gerade das, was es nicht braucht. Ähnlich wie bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer geht Florian Schmidl davon aus, dass die Maßnahme verfassungsrechtlich nicht halten wird.