Zusammenspiel der Kräfte

Der Weg zur Fertigstellung einer Shoppingmeile ist oft holprig. Gerade nach der Planung tauchen schwierige Fragen auf. Welche Geschäfte wollen sich überhaupt einmieten? Ist das Angebot stimmig? Funktioniert das Gesamtkonstrukt überhaupt? Hier soll ein neuer Zugang Abhilfe schaffen. In der Seestadt Aspern entsteht die erste gemanagte Einkaufsstraße Österreichs, bei der schon in der Entwicklungsphase klar ist, welche Stores künftig wo ihren Platz finden sollen. Reklametafeln leuchten, allerorts klingeln Registrierkassen, dicht drängen sich Menschen mit prall gefüllten Einkaufstaschen, Cafés und kleine Bistros laden zum Verschnaufen zwischendurch. Jedenfalls soll es in Aspern bald so aussehen. Natürlich, Einkaufsstraßen sind in Österreich nichts Neues. Aber der Zugang, der in der Seestadt gewählt wurde, ist hierzulande ein Novum. In der Seestadt Aspern, entlang der Maria-Tusch-Straße, soll Österreichs erste gemanagte Einkaufsstraße entstehen. ##Komplett durchorganisiert Im Gegensatz zu anderen Einkaufsstraßen wird bei diesem Projekt von Anfang an der Handel mitberücksichtigt. Dadurch ist von vornherein klar, wo welche Geschäfte mit welchen Bedürfnissen ihren Platz auf der Shopping-Meile haben werden. Die Vorteile, die sich aus diesem Modell ergeben, sind mannigfaltig. „Der Shopmix kann schon in der Planung nach den Bedürfnissen der Konsumenten optimal erarbeitet und betrieben werden. Es gibt kundenfreundliche einheitliche Öffnungszeiten der Shops und Gastronomie. Zudem wird durch das gemeinsame Management ein einheitlicher Werbeauftritt erreicht, der den Händlern Vorteile bietet. Diese finden durch das zentrale Management auch einen Ansprechpartner“, führt Marcus Wild, CEO von SES Spar European Shopping Centers, aus. Seine Firma wurde von der Wien 3420 Development AG, die für die Entwicklung des gesamten Stadtteils verantwortlich zeichnet, als Kompetenzpartner für den Handel ins Boot geholt. Die SES betreibt europaweit bereits 26 Einkaufszentren. „Als Entwickler von mehreren innerstädtischen Shoppingcentern wissen wir um den optimalen Branchenmix und den Bedarf der Bevölkerung bestens Bescheid. Diese Erfahrung ist gerade in der Umsetzung der gemanagten Einkaufsstraße sehr wertvoll“, erklärt Wild in diesem Zusammenhang. Doch ein neues Projekt birgt stets auch neue Herausforderungen. ##Vorbildliche Koordination Wie bereits erwähnt, wird der Handel von Anfang an in die Planung eingebunden. Dementsprechend ist ständige Rücksprache mit allen Beteiligten notwendig. Wild zufolge bestand also die größte Herausforderung bei dem Projekt darin, „die unterschiedlichsten Interessenslagen zu bündeln und zu einem positiven Gesamtergebnis zu führen, also von den Hauseigentümern über Garagenbetreiber bis hin zu den Händlern, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben alles aufeinander abzustimmen“. Die SES hat sich dementsprechend an bereits bestehenden Vorbildern wie z. B. der Regent Street in London orientiert. Die Regent Street war eines der ersten geplanten Developments in London, ihre Anfänge lassen sich bis 1811 zurückverfolgen. Der legendäre Architekt und Stadtplaner John Nash entwickelte die Straße als scharfe, neue Linie quer durch die Stadt, um die mittelalterlichen Gassenstrukturen aufzubrechen und die armen von den reichen Vierteln zu trennen. Sein ursprünglicher Plan wurde nie gänzlich verwirklicht, dient aber bis heute vielen gemanagten Stadtentwicklungsprojekten zur Orientierung. Zumal die Regent Street von Anfang an als Einkaufsstraße konzipiert war. „Für die gesunde Entwicklung eines neuen Stadtteils ist es wichtig, Handelsstrukturen von Beginn an in die Planung zu integrieren. Hier ist die Stadt Wien mit gutem Beispiel vorangegangen und hat uns mit ins Boot geholt“, erklärt Wild und fügt hinzu: „Die Seestadt Aspern zählt – was Stadtentwicklung betrifft – zu den Pionierprojekten in diesem Zusammenhang innerhalb Europas. Die Einkaufsstraße ist nur ein Teil davon.“ Für die Entwicklung des Projekts gründeten die SES und die Wien 3420 Development AG das Joint Venture „Seestadt Einkaufsstraßen GmbH“. Zwischen 2018 und 2019 sollen die erste Projektphase abgeschlossen und die notwendigen Infrastrukturmaßnahmen fertiggestellt sein, so Wild. Die ersten Geschäfte werden natürlich früher einziehen. ##Nahversorger für die Zukunft „Derzeit ist der südliche Teil der Seestadt Aspern in Fertigstellung. Die ersten 15 Nahversorgungsgeschäfte werden im Sommer 2015 eröffnet. Bis Sommer 2017 folgen dann ca. zehn weitere Betriebe im Süden“, erklärt Wild. Die Shoppingmeile entsteht auf rund 5500 Quadratmetern Erdgeschoßfläche und soll dank der smarten Planung 20 000 Menschen mit Geschäften, Gastronomie und Dienstleistern versorgen. Die SES übernimmt das Management der Straße. Und vermutlich wird es nicht das letzte Projekt dieser Art in Österreich sein. Die Entwicklung hin zu gemanagten Shoppingflächen stehe hierzulande erst am Anfang. Wild: „Wir sehen Potenzial sowohl in anderen Bezirken der Bundeshauptstadt Wien als auch in Landeshauptstädten. Es ist natürlich einfacher, in einem neuen Stadtteil alles vom Reißbrett aus zu planen, wir sehen aber durchaus auch Potenzial bei vorhandenen Einkaufsstraßen. Es gibt eine sehr große Vielzahl von Varianten, die wir uns hier vorstellen können.“ «