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Zwischen Neubaukrise und Mietboom
Assetklassen | Wohnen
Nach den Rekordjahren bis 2022 steckt der österreichische Wohnimmobilienmarkt seit mehr als zwei Jahren in einer fundamental neuen Phase. Doch 2025 gibt Anlass zu vorsichtiger Hoffnung.
Während viele Immobiliensegmente nach wie vor stagnieren, meldet die Assetklasse Wohnen einen zaghaften Umschwung: Die Nachfrage ist zurückgekehrt, doch das Angebot bleibt knapp und die Neubautätigkeit ist unverändert auf historisch niedrigem Niveau.
Stabiles Marktvolumen
Das Marktvolumen für Wohnimmobilien stabilisiert sich nach gravierenden Einbrüchen: Österreichweit werden für 2025 etwa 27.000 neue Wohneinheiten erwartet – ein Absturz, verglichen mit über 40.000 pro Jahr noch bis 2022. Die Transaktionszahlen sind ebenfalls wieder leicht steigend: Nach einem Rückgang um etwa 20 % in den Jahren 2023–24 werden für 2025 Zuwächse von rund +5,2 % bei der Nachfrage und +5,4 % beim Angebot prognostiziert.
Der Mietmarkt ist zum Treiber des Gesamtmarktes geworden: In Wien und Linz stieg die Nachfrage nach freifinanzierten Mietwohnungen 2024 um über 7 % . Das Angebot ist drastisch eingebrochen – in Wien werden 2025 nur noch ca. 1.800 neue Mietwohnungen erwartet, fast 60 % weniger als im Vorjahr. Gleichzeitig steigen im Bestand die Sanierungs- und Nebenkosten – das betrifft besonders Altbauwohnungen mit überdurchschnittlicher Energiebilanz. Mieten verteuern sich weiter, da Kosten für Instandhaltung und Energie rapide steigen.
Die Zinswende war ein Schlüsseltrend 2024/25: Die Senkung der EZB-Leitzinsen hat Finanzierung für Privatkäufer:innen und Investor:innen wieder spürbar erleichtert, die Aussetzung der KIM-Verordnung hat die Kreditvergabe gelockert. Dennoch gelten 20 % Eigenkapital und Schuldendienstgrenzen weiterhin als Maßstab – hohe Einstiegshürden für Erstkäufer:innen. Fördermöglichkeiten und Fixzinspolitik (besonders Wohnbaubonus) helfen punktuell, doch für junge Familien bleibt der Eigentumserwerb vielfach herausfordernd.
Neubaukrise
Die Neubaukrise ist das drängendste Problem. Nach bundesweiten Rekordjahren (bis zu 43.000 neue Einheiten jährlich) sinkt das Angebot 2025 auf 27.100 – das historische Tief seit Jahrzehnten. Ursachen sind hohe Baupreise, gestiegene Grundstückskosten, ausgeweitete ESG-Auflagen und schleppende Widmungsverfahren vor allem in den Ballungszentren. Im ländlichen Raum halten sich Neubauprojekte stabiler, doch auch dort steigen die Kosten- und Planungsunsicherheit .
Parallel dazu wächst der Sanierungsbedarf im Altbestand: 2024/25 wurden Sanierungen für rund 7.700 Wohnungen weniger durchgeführt als im Vorjahr. Energieeffiziente Maßnahmen sind gefragt, doch die Kostenbelastung steigt und steuerliche Anreize fehlen.
Die Reglementierung der Indexsteigerung bei freien Mieten bleibt 2025 das zentrale politische Risiko. Für geförderte Mietverträge (Richtwert- und Kategoriemietzinse) gilt aktuell eine Deckelung, mit Umstellung auf einen Dreijahres-Inflationsdurchschnitt zur Dämpfung der Schwankungen. Für freie Marktverhältnisse plant die Regierung ebenfalls Eingriffe. So soll 2026 eine Drei-Prozent-Mietenbremse kommen. Geplant ist konkret, dass sie ab einer Teuerungsrate von drei Prozent die Inflation abfedert: Jeder Prozentpunkt darüber soll nur zur Hälfte auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden dürfen.
Renovierung und Nachverdichtung
Die ESG-Agenda und die „Green Deal“-Vorgaben der EU sind zentrales Branchenthema: Investor:innen und Eigentümer:innen stehen unter Druck, energetische Sanierungen und nachhaltige Nachverdichtung umzusetzen. 79 % der institutionellen Investoren bewerten ESG-Kriterien inzwischen als entscheidenden Faktor bei Investitionen in Wohnraum. Die Renovierung von Altbauten, Nachverdichtung durch Aufstockung und Umnutzung innerstädtischer Grundstücke (z. B. Hinterhöfe, Baulücken) werden zur wichtigsten Stellschraube für bezahlbare Wohnungen und geringe Flächenversiegelung.
Der Gesamtblick bleibt zwiegespalten: Das Asset Wohnen glänzt als wertstabiles Investitionsziel und bietet Chancen für gut informierte Käufer:innen und clevere Investor:innen. Zugleich dürften gestiegene Kosten, Sanierungsdruck, rechtliche Unsicherheiten und die Krise beim Neubau die Preisdynamik dämpfen und das Angebot knapp halten.
Expert:innen erwarten, dass die Talsohle beim Wohnungsneubau 2025 erreicht ist und in den Folgejahren eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau erfolgt. Die Branche hofft, dass keine neuen Krisen (politisch, global oder finanziell) die langsame Erholung stören. Planungssicherheit, steuerliche Impulse, angemessene Regulation – und eine entschlossene ESG-Umsetzung – werden zur Voraussetzung, damit die Assetklasse Wohnen weiterhin für Investor:innen, Eigentümer:innen und Mieter:innen attraktiv bleibt.
Stabiles Marktvolumen
Das Marktvolumen für Wohnimmobilien stabilisiert sich nach gravierenden Einbrüchen: Österreichweit werden für 2025 etwa 27.000 neue Wohneinheiten erwartet – ein Absturz, verglichen mit über 40.000 pro Jahr noch bis 2022. Die Transaktionszahlen sind ebenfalls wieder leicht steigend: Nach einem Rückgang um etwa 20 % in den Jahren 2023–24 werden für 2025 Zuwächse von rund +5,2 % bei der Nachfrage und +5,4 % beim Angebot prognostiziert.
Der Mietmarkt ist zum Treiber des Gesamtmarktes geworden: In Wien und Linz stieg die Nachfrage nach freifinanzierten Mietwohnungen 2024 um über 7 % . Das Angebot ist drastisch eingebrochen – in Wien werden 2025 nur noch ca. 1.800 neue Mietwohnungen erwartet, fast 60 % weniger als im Vorjahr. Gleichzeitig steigen im Bestand die Sanierungs- und Nebenkosten – das betrifft besonders Altbauwohnungen mit überdurchschnittlicher Energiebilanz. Mieten verteuern sich weiter, da Kosten für Instandhaltung und Energie rapide steigen.
Die Zinswende war ein Schlüsseltrend 2024/25: Die Senkung der EZB-Leitzinsen hat Finanzierung für Privatkäufer:innen und Investor:innen wieder spürbar erleichtert, die Aussetzung der KIM-Verordnung hat die Kreditvergabe gelockert. Dennoch gelten 20 % Eigenkapital und Schuldendienstgrenzen weiterhin als Maßstab – hohe Einstiegshürden für Erstkäufer:innen. Fördermöglichkeiten und Fixzinspolitik (besonders Wohnbaubonus) helfen punktuell, doch für junge Familien bleibt der Eigentumserwerb vielfach herausfordernd.
Neubaukrise
Die Neubaukrise ist das drängendste Problem. Nach bundesweiten Rekordjahren (bis zu 43.000 neue Einheiten jährlich) sinkt das Angebot 2025 auf 27.100 – das historische Tief seit Jahrzehnten. Ursachen sind hohe Baupreise, gestiegene Grundstückskosten, ausgeweitete ESG-Auflagen und schleppende Widmungsverfahren vor allem in den Ballungszentren. Im ländlichen Raum halten sich Neubauprojekte stabiler, doch auch dort steigen die Kosten- und Planungsunsicherheit .
Parallel dazu wächst der Sanierungsbedarf im Altbestand: 2024/25 wurden Sanierungen für rund 7.700 Wohnungen weniger durchgeführt als im Vorjahr. Energieeffiziente Maßnahmen sind gefragt, doch die Kostenbelastung steigt und steuerliche Anreize fehlen.
Die Reglementierung der Indexsteigerung bei freien Mieten bleibt 2025 das zentrale politische Risiko. Für geförderte Mietverträge (Richtwert- und Kategoriemietzinse) gilt aktuell eine Deckelung, mit Umstellung auf einen Dreijahres-Inflationsdurchschnitt zur Dämpfung der Schwankungen. Für freie Marktverhältnisse plant die Regierung ebenfalls Eingriffe. So soll 2026 eine Drei-Prozent-Mietenbremse kommen. Geplant ist konkret, dass sie ab einer Teuerungsrate von drei Prozent die Inflation abfedert: Jeder Prozentpunkt darüber soll nur zur Hälfte auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden dürfen.
Renovierung und Nachverdichtung
Die ESG-Agenda und die „Green Deal“-Vorgaben der EU sind zentrales Branchenthema: Investor:innen und Eigentümer:innen stehen unter Druck, energetische Sanierungen und nachhaltige Nachverdichtung umzusetzen. 79 % der institutionellen Investoren bewerten ESG-Kriterien inzwischen als entscheidenden Faktor bei Investitionen in Wohnraum. Die Renovierung von Altbauten, Nachverdichtung durch Aufstockung und Umnutzung innerstädtischer Grundstücke (z. B. Hinterhöfe, Baulücken) werden zur wichtigsten Stellschraube für bezahlbare Wohnungen und geringe Flächenversiegelung.
Der Gesamtblick bleibt zwiegespalten: Das Asset Wohnen glänzt als wertstabiles Investitionsziel und bietet Chancen für gut informierte Käufer:innen und clevere Investor:innen. Zugleich dürften gestiegene Kosten, Sanierungsdruck, rechtliche Unsicherheiten und die Krise beim Neubau die Preisdynamik dämpfen und das Angebot knapp halten.
Expert:innen erwarten, dass die Talsohle beim Wohnungsneubau 2025 erreicht ist und in den Folgejahren eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau erfolgt. Die Branche hofft, dass keine neuen Krisen (politisch, global oder finanziell) die langsame Erholung stören. Planungssicherheit, steuerliche Impulse, angemessene Regulation – und eine entschlossene ESG-Umsetzung – werden zur Voraussetzung, damit die Assetklasse Wohnen weiterhin für Investor:innen, Eigentümer:innen und Mieter:innen attraktiv bleibt.
GR
AutorGerhard Rodler
Tags
Wohnen
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