Europas EKZs und FMZs zurück im Fokus

Der europäische Einzelhandelsimmobilienmarkt sendet neue Signale. Laut dem aktuellen Monatsreport von AEW für Februar 2026 verbessern sich sowohl makroökonomische Rahmenbedingungen als auch Renditeperspektiven. Für Investoren rücken vor allem Fachmarktzentren und Einkaufszentren wieder stärker in den Fokus.

Für den Zeitrau 2026 bis 2030 prognostiziert AEW ein reales Wachstum der Einzelhandelsumsätze in der Eurozone von 1,5 Prozent pro Jahr. Das stationäre Segment dürfte moderat um 0,4 Prozent jährlich zulegen. Gleichzeitig steigt der E-Commerce-Anteil weiter – von aktuell 15 Prozent auf voraussichtlich 19 Prozent bis 2030. Das Tempo der Verlagerung in den Onlinehandel verlangsamt sich jedoch.

Auf der Vermietungsseite zeigen sich stabile bis leicht positive Trends. Die Leerstandsquoten lagen im zweiten Quartal 2025 bei 6 Prozent für Einkaufszentren, 4 Prozent für High-Street-Lagen und ebenfalls 4 Prozent für Fachmarktzentren. Für die kommenden fünf Jahre erwartet AEW wieder Mietwachstum in allen drei Segmenten: plus 1,2 Prozent jährlich bei Shoppingcentern, plus 1,6 Prozent in 1A-Lagen und plus 2,7 Prozent bei Fachmarktzentren.

Auch die Renditeerwartungen fallen im Branchenvergleich wettbewerbsfähig aus. Für Fachmarktzentren werden durchschnittliche Gesamtrenditen von 9,2 Prozent p. a. prognostiziert, für Einkaufszentren 8,6 Prozent und für High-Street-Objekte 7,3 Prozent. Damit liegen insbesondere Fachmarktzentren über den erwarteten Renditen vieler Nicht-Retail-Sektoren (8,7 Prozent p. a.). Die laufenden Erträge spielen dabei eine zentrale Rolle, während Kapitalwertsteigerungen moderater ausfallen dürften.

Das Transaktionsvolumen im europäischen Einzelhandel erreichte 2025 rund 31 Milliarden Euro – deutlich unter dem Höchststand von 78 Milliarden Euro im Jahr 2015, aber mit steigender Tendenz. Der Anteil von Retail am gesamten Investmentmarkt erhöhte sich von 10 Prozent im Jahr 2021 auf 16 Prozent 2025. Parallel dazu verbesserte sich die Managerstimmung im vierten Quartal 2025 deutlich.

Im Relative-Value-Vergleich sieht AEW insbesondere spanische Einkaufszentren vorne. Sie weisen den höchsten positiven Spread zwischen erwarteter und erforderlicher Rendite auf. Auch deutsche und italienische Shoppingcenter rangieren im Spitzenfeld. Entscheidend bleibt laut Analyse jedoch die selektive Marktauswahl – die Spanne zwischen attraktiven und schwächeren Standorten ist groß.