Hausverwaltung ist People‘s Business

Wenn Martin Troger über seinen Beruf spricht, wird schnell klar, dass ihn der Begriff „Hausverwalter“ eigentlich stört. Zu passiv klingt er, zu sehr nach Aktenordnern, Betriebskostenabrechnungen und routinierter Verwaltung. Das werde dem Beruf längst nicht mehr gerecht, sagt der Geschäftsführer der Rustler Immobilientreuhand. „Ich bin eigentlich kein Hausverwalter. Hausverwalter würde ja implizieren, dass ich irgendeinen passiven Job mache und etwas Bestehendes verwalte. Das tun wir ja nicht. Wir treten an, gemeinsam mit unseren Eigentümern Immobilien weiterzuentwickeln.“ Troger versteht sich nicht als Verwalter, sondern als Berater, Problemlöser und langfristiger Begleiter von Immobilieneigentümern. Dass ihn sein Weg einmal in die Immobilienwirtschaft führen würde, war allerdings alles andere als vorhersehbar.

Vom Brixental nach Frankfurt

Aufgewachsen ist Troger als Sohn eines Bergbauern in einem kleinen Ort im Tiroler Brixental. Nach der HTL für Elektrotechnik arbeitete er zunächst als Betriebselektriker in einem Industrieunternehmen. „Mit Schraubenzieher und Werkzeugkoffer“, erzählt er schmunzelnd. Doch irgendwann reichte ihm das nicht mehr. Er entschied sich für den zweiten Bildungsweg und studierte Facility Management an der Fachhochschule Kufstein – damals einer der ersten Studiengänge dieser Art in Österreich.
Über ein Praktikum führte ihn der Weg zur Deutschen Bank nach Frankfurt, wo er europaweit im Flächenmanagement tätig war. Eigentlich hätte ihn seine Karriere sogar nach New York führen sollen. Die Terroranschläge vom 11. September 2001 machten diese Pläne jedoch zunichte. Stattdessen wechselte er nach Wien und übernahm dort die Verantwortung für das Immobilienmanagement der österreichischen Standorte der Deutschen Bank.

Doch auch dort fehlte ihm etwas. Immobilien sind für eine Bank letztlich nur notwendige Infrastruktur. „Bei einer Bank ist man als Immobilienmensch immer der Kostenblock. Ich wollte dorthin, wo Immobilien das eigentliche Kerngeschäft sind.“ Dieser Wunsch führte ihn schließlich zur Rustler Gruppe. Über die Facility Management-Sparte IFM kam er erstmals mit der Hausverwaltung in Berührung. 2008 wechselte er intern in diesen Bereich, seit 2011 steht er als Geschäftsführer an der Spitze der Rustler Immobilientreuhand.

Dass er bis heute mit Begeisterung dabei ist, erklärt sich für ihn ganz einfach. „Ich glaube, ich habe seit meinem Einstieg in die Hausverwaltung keinen einzigen Tag das Gleiche gemacht wie am Tag davor.“ Genau diese Vielseitigkeit mache den Reiz des Berufs aus. Moderne Hausverwaltung sei eine Mischung aus Technik, Recht, Betriebswirtschaft, Kommunikation und Psychologie.

Arbeit mit Menschen

Vor allem aber arbeite man mit Menschen. „Man muss Menschen mögen. Man muss lösungsorientiert sein. Man muss die Probleme anderer Menschen zu seinen eigenen machen – und sie lösen wollen.“ Genau darin sieht Troger die wichtigste Eigenschaft eines guten Verwalters. „Die soziale Kompetenz entscheidet oft darüber, ob eine Situation eskaliert oder gelöst werden kann.“

Dabei sei der Beruf nicht immer einfach. Im Gegenteil. „Man muss grundsätzlich einmal davon ausgehen, dass man immer der Schuldige ist. Egal, was passiert.“ Funktioniert die Heizung nicht, ist das Stiegenhaus verschmutzt oder ärgert sich ein Mieter über eine Entscheidung der Eigentümerin – der erste Ansprechpartner sei fast immer der Hausverwalter. Häufig müsse er Entscheidungen vertreten, die er selbst gar nicht getroffen habe. Trotzdem dürfe man sich davon nicht entmutigen lassen.

Werte steigern

Troger vergleicht die Hausverwaltung mit der Arbeit eines Vermögensberaters. „Ein Vermögensberater bekommt einen Stapel Geldscheine und soll daraus mehr machen. Ich bekomme einen Haufen Ziegel – idealerweise ordentlich übereinandergestapelt – und versuche, daraus mehr zu machen.“ Ein guter Verwalter halte Immobilien nicht einfach nur in Schuss, sondern entwickle gemeinsam mit den Eigentümer:innen Strategien, um Werte langfristig zu steigern. „Verwalten ist keine passive Tätigkeit, sondern eine aktive Dienstleistung.“ So spannend der Beruf ist, so schwierig ist es geworden, Nachwuchs dafür zu gewinnen. Für Troger zählt der Fachkräftemangel zu den größten Herausforderungen der Branche. Das eigentliche Problem beginne allerdings beim Image. „Je besser wir unsere Arbeit machen, desto unsichtbarer werden wir. Kein Mensch ruft seinen Hausverwalter an, wenn alles funktioniert. Sichtbar werden wir immer dann, wenn etwas schiefgeht – selbst wenn wir gar nichts dafür können.“

Normenflut als Herausforderung

Hinzu kommt eine Entwicklung, die Troger besonders beschäftigt: die stetig wachsende Flut an Gesetzen, Normen und technischen Vorschriften. „Seit ich Geschäftsführer bin, haben sich die Anforderungen mindestens verdoppelt“, sagt er. Heute müssen Hausverwalter:innen eine Vielzahl an Rechtsmaterien beherrschen – vom Miet- und Wohnungseigentumsrecht über technische Normen und Energieeffizienz bis hin zur EU-Taxonomie oder unterschiedlichen Bauordnungen in den einzelnen Bundesländern. Der Hausverwalter werde zum Vermittler komplexer Vorschriften und müsse Eigentümer:innen oft unangenehme Botschaften überbringen – von zusätzlichen Investitionen bis hin zu neuen Prüf- und Dokumentationspflichten. Die Branche wird dadurch immer stärker spezialisiert. Während früher der klassische Hausverwalter nahezu alle Aufgaben übernommen habe, unterscheidet Rustler heute bereits zwischen Verwalter:innen für Zinshäuser, Wohnungseigentum und Gewerbeimmobilien. Aus Trogers Sicht wird diese Spezialisierung in Zukunft weiter zunehmen.

Um trotz der herausfordernden Arbeit junge Menschen für den Job zu begeistern, versucht Rustler, neue Wege im Personalmanagement zu gehen. Flexible Arbeitszeiten, moderne Büros, eine eigene Rustler-Akademie sowie ein umfassendes Lehrlingsprogramm sollen den Beruf attraktiver machen. Wer die Lehrabschlussprüfung mit Auszeichnung absolviert, erhält sogar den Führerschein vom Unternehmen bezahlt. Solche Maßnahmen seien kein Selbstzweck, sondern eine Investition in die Zukunft. „Am Ende des Tages wird derjenige erfolgreich sein, der die besten Mitarbeiter:innen hat. Punkt.“, stellt Troger klar.

Kund:innenkontakt auf Augenhöhe

Dabei beobachtet Troger durchaus einen Wandel bei jungen Arbeitnehmer:innen. Sie seien keineswegs schlechter ausgebildet als frühere Generationen – oft sogar im Gegenteil. Gleichzeitig hätten sie andere Erwartungen an ihren Arbeitsplatz. Niemand wolle sich heute regelmäßig beschimpfen lassen oder rund um die Uhr erreichbar sein. Deshalb setzt Rustler bewusst auf klare Regeln. „Wir gehen mit unseren Kund:innen auf Augenhöhe um – und genau das erwarten wir auch von ihnen.“ Respekt sei keine Einbahnstraße. Genauso wichtig sei eine gesunde Balance zwischen Beruf und Privatleben. „Wenn man 40 Stunden einen anspruchsvollen Job macht, dann hat man sich den Abend und das Wochenende verdient.“

Auch die Digitalisierung verändert den Berufsalltag spürbar. Für Troger steht außer Frage, dass Künstliche Intelligenz und Automatisierung die Hausverwaltung nachhaltig verändern werden. Rustler arbeitet bereits seit vielen Jahren papierlos und setzt KI heute unterstützend bei Standardprozessen ein. „Das ist gekommen, um zu bleiben.“ Gleichzeitig glaubt er nicht daran, dass Technologie den Menschen vollständig ersetzen wird. „Hausverwaltung ist People‘s Business.“ Standardisierte Anfragen werde künftig zunehmend die KI beantworten. Gehe es jedoch um strategische Entscheidungen, Sanierungen oder individuelle Beratung, bleibe der Mensch unverzichtbar.

Qualität hat ihren Preis

Die Anforderungen an Hausverwaltungen sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, die Honorare hingegen vielerorts kaum. Für Troger ist aber klar, dass Qualität ihren Preis hat. „Eine hochwertige Dienstleistung muss etwas kosten.“ Dumpingangebote führten zwangsläufig zu schlechter Betreuung und letztlich zu unzufriedenen Eigentümer:innen. Qualität bedeute Erreichbarkeit, fachliche Kompetenz und die Fähigkeit, Probleme rasch zu lösen.
Trotz aller Herausforderungen blickt Martin Troger weiterhin optimistisch in die Zukunft. Gebäude müssten auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten professionell betreut werden. Gerade deshalb hält er die Hausverwaltung für einen der krisensichersten Berufe der Immobilienwirtschaft. „Sobald ein Haus gebaut ist, muss es jemand betreuen. Krise hin oder her.“

Troger hat den Beruf gefunden, der ihn bis heute fordert – und begeistert. Und für ihn steht fest: „Man liebt diesen Beruf oder man hasst ihn. Dazwischen gibt es eigentlich nichts.“ Für Martin Troger ist die Entscheidung längst gefallen.