Neues Bewertungsmodell für Tankstellen

Die neu gegründete „Bewerter-Allianz“, ein Zusammenschluss erfahrener Immobiliensachverständiger, hat im Rahmen eines komplexen Großmandats ein österreichweites Tankstellennetz mit rund 100 Standorten bewertet. Der ermittelte Gesamtwert der Sonderimmobilien liegt im dreistelligen Millionenbereich. Die Abweichung gegenüber den mittlerweile tatsächlich am Markt erzielten Transaktionswerten bewegt sich dabei nur im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Laut den Allianz-Partnern Wolfgang Schmitzer und Alexander Raev resultiert die hohe Genauigkeit aus einem eigens für dieses Segment entwickelten Bewertungstool, das den operativen Betrieb in den Fokus rückt.

Das neue Modell basiert auf einer systematischen Standortbeurteilung. Faktoren wie Liter-Umsatz, Shop- und Gastronomieangebot, Sichtbarkeit, Verkehrsfrequenz, Zu- und Abfahrtssituation, Konkurrenzumfeld und Altlastenrisiko werden gewichtet zu einem Standortindex zusammengeführt. Aus diesem Index leiten sich der Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer und die Pachtansätze konsistent ab. Spezialthemen wie die notwendigen Investitionen aus der Verordnung über brennbare Flüssigkeiten (VbF 2023) – deren gestaffelte Übergangsfristen je nach Baujahr zwischen 2025 und 2034 enden –, die Wirtschaftlichkeit von E-Ladeinfrastruktur sowie potenzielle Abbruchkosten werden im Tool separat ausgewiesen.

Wer Tankstellen wie klassische Bürogebäude oder Zinshäuser bewertet, verfehlt den realen Marktwert laut den Experten oft erheblich. Das Segment wird von vielen Sachverständigen aufgrund mehrgliedriger Pachtkonstellationen, komplexer Eigentümerstrukturen und regulatorischer Sonderlagen gemieden. Die Bewerter-Allianz hat die Transformation der Stationen in Richtung multifunktionaler Standorte mit Shop, Gastronomie, Autopflege und E-Mobilität zu einem ihrer strategischen Schwerpunkte gemacht und sieht sich durch die geringe Wertabweichung beim aktuellen Großprojekt methodisch bestätigt.