Schock für Share Deals: GrSt massiv höher

Was bisher möglich war, wird bald teuer: Das Finanzministerium hat am 2. Mai 2025 überraschend den Entwurf zur Reform des Grunderwerbsteuergesetzes veröffentlicht – mit weitreichenden Folgen für Immobiliengesellschaften und Share Deals. Bereits ab 1. Juli 2025 soll die Grunderwerbsteuer (GrESt) bei Anteilsübertragungen deutlich verschärft werden. Ziel: Die steuerliche Gleichstellung von direkten Immobilienverkäufen mit sogenannten Share Deals.

Kern der Reform ist die Absenkung der maßgeblichen Schwelle für Anteilstransaktionen von 95 % auf 75 % – unabhängig davon, ob die Übertragung direkt oder mittelbar erfolgt. Erstmals gilt auch bei Kapitalgesellschaften eine 7-Jahres-Frist zur Beobachtung von Anteilsverschiebungen. Damit verlieren viele gängige Umgehungskonstruktionen – etwa der Verkauf von Anteilen an zwei getrennte Käufer – ihre Wirkung. Auch Konzernverhältnisse rücken stärker ins Visier der Steuerbehörden.

Für sogenannte Immobiliengesellschaften (d. h. Gesellschaften, deren Vermögen oder Einkünfte überwiegend aus Immobilien bestehen und nicht betrieblicher Nutzung dienen) gelten künftig besonders strenge Regeln: Bemessungsgrundlage wird nicht mehr der Grundstückswert, sondern der gemeine Wert – verbunden mit einem deutlich höheren Steuersatz von 3,5 % statt bisher 0,5 %. Nur Übertragungen im engen Familienkreis bleiben ausgenommen.

Experten wie Michael Pucher von LeitnerLeitner sprechen von einem Paradigmenwechsel: „Die Neuregelung erweitert nicht nur den steuerpflichtigen Personenkreis, sondern verändert die gesamte Strukturierungspraxis bei Immobilientransaktionen.“

Ausgenommen bleiben hingegen Einlagen in Gesellschaften und betriebliche Immobilien von Produktionsunternehmen – sie profitieren weiterhin von den günstigeren Tarifen. Doch für viele immobilienlastige Beteiligungsstrukturen dürfte die geplante Neuregelung das Ende steuerlich motivierter Anteilsübertragungen bedeuten.