Tirols Immobilienmarkt zwischen Tal und Berg

Nach schwierigen Jahren kommt wieder Bewegung in den Tiroler Immobilienmarkt. Insgesamt wurden laut einer Auswertung von IMMOunited im Jahr 2025 rund 5.400 Immobilientransaktionen registriert. Das entspricht einem Plus von 12,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in Innsbruck, wo die Zahl der Verkäufe sogar um 45,2 Prozent auf 1.156 zulegte. Damit hat sich der Markt deutlich von seinem Tiefpunkt im Jahr 2024 entfernt.

Allerdings liegt die Zahl der Verkäufe landesweit weiterhin unter dem Höchststand von 2021, als 7.405 Transaktionen gezählt wurden. Dennoch zeigt die Entwicklung, dass Käufer:innen und Verkäufer:innen wieder häufiger zusammenfinden.

„Innsbruck ist der Motor des Tiroler Immobilienmarkts: Rund 5.400 Wohnimmobilien-Transaktionen im Jahr 2025 bedeuten für Tirol ein Gesamtplus von rund zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr. In der Landeshauptstadt fällt der Zuwachs von 45 Prozent sogar deutlich stärker aus“, erklärt Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer von IMMOunited.

Gebrauchte Wohnungen boomen

Besonders deutlich zeigt sich die Erholung bei gebrauchten Eigentumswohnungen. In Innsbruck wechselten im vergangenen Jahr 914 Wohnungen die Eigentümerin oder den Eigentümer. Das sind rund 45 Prozent mehr als 2024 und zugleich der höchste Wert innerhalb der vergangenen sechs Jahre. Auch tirolweit zog der Markt kräftig an. Mit 3.238 Transaktionen wurde ein Plus von 16,2 Prozent erreicht. Gebrauchte Wohnungen machen damit rund 60 Prozent aller erfassten Immobilientransaktionen in Tirol aus. In Innsbruck liegt ihr Anteil sogar bei rund 79 Prozent.

Bemerkenswert ist die Preisentwicklung. Während die Nachfrage in Innsbruck kräftig anzog, blieb der mittlere Kaufpreis einer gebrauchten Wohnung unverändert. Bereits das dritte Jahr in Folge liegt der Median bei 300.000 Euro. Landesweit stieg dieser hingegen innerhalb eines Jahres um rund sieben Prozent auf ebenfalls 300.000 Euro.
Damit liegen die mittleren Kaufpreise für gebrauchte Wohnungen in Innsbruck und im gesamten Bundesland erstmals seit mehreren Jahren gleichauf. Allerdings handelt es sich um absolute Kaufpreise und nicht um Quadratmeterpreise. Unterschiede bei Wohnungsgrößen und Qualität der verkauften Objekte können die Entwicklung beeinflussen.

Mehr Verkäufe, niedrigere Preise

Ein interessantes Bild zeigt sich auch bei neuwertigen Wohnungen. In Innsbruck stieg die Zahl der Transaktionen von 137 auf 205, was einem Plus von knapp 50 Prozent entspricht. Gleichzeitig ging der mittlere Kaufpreis um rund 5,5 Prozent auf 466.800 Euro zurück.

Die Kombination aus steigenden Verkaufszahlen und rückläufigen Preisen deutet darauf hin, dass sich das Angebot wieder stärker an den finanziellen Möglichkeiten der Käufer:innen orientiert. Nach Jahren steigender Preise scheint sich zumindest in diesem Segment eine gewisse Normalisierung einzustellen.
Roland Schmid bewertet diese Entwicklung positiv: „Bei neuwertigen Wohnungen sind die Preise in Innsbruck trotz deutlich steigender Transaktionszahlen um rund fünfeinhalb Prozent gesunken. Landesweit zeigt sich mit einem Plus von zwei Prozent hingegen weitgehend Stabilität. Ich sehe darin eine positive Entwicklung: Die Preise kommen stärker in Einklang mit den Marktrealitäten – und das schafft wieder Spielraum für Käufer:innen.“

Außerhalb der Landeshauptstadt verläuft die Entwicklung allerdings anders. Tirolweit wurden 2025 insgesamt 1.039 neuwertige Wohnungen verkauft, nach 1.057 im Jahr davor. Zum Vergleich: 2021 waren es noch 2.491 Transaktionen gewesen. Der Medianpreis stieg hingegen leicht auf 391.530 Euro. Innsbruck bleibt damit bei neuwertigen Wohnungen wesentlich teurer als der Tiroler Durchschnitt.

Häuser bleiben teuer

Auch bei Wohnhäusern hat sich die Marktaktivität erhöht. Tirolweit wurden 2025 insgesamt 743 Häuser verkauft, rund 16 Prozent mehr als im Vorjahr. Der mittlere Kaufpreis stieg dabei um knapp neun Prozent auf 620.000 Euro. Gegenüber 2020 entspricht das einem Zuwachs von rund 24,5 Prozent.

In Innsbruck selbst bleibt der Häusermarkt vergleichsweise klein. Lediglich 33 Transaktionen wurden registriert, nach 25 im Jahr davor. Der mittlere Kaufpreis lag bei 862.500 Euro und damit nahezu unverändert gegenüber 2024. Ein Haus in der Landeshauptstadt kostete somit im Median rund 39 Prozent mehr als im Tiroler Gesamtmarkt. Aufgrund der geringen Transaktionszahl können einzelne Verkäufe die Statistik allerdings stark beeinflussen.

Grundstückspreise verdoppelt

Besonders eindrucksvoll ist die langfristige Entwicklung bei Baugrundstücken. Im Jahr 2020 lag der Medianpreis eines verkauften Baugrundstücks in Tirol noch bei 88.620 Euro. Fünf Jahre später waren es bereits 198.750 Euro. Damit hat sich der mittlere Kaufpreis mehr als verdoppelt. Allein gegenüber 2024 ergibt sich ein Anstieg von rund 4,6 Prozent.

Auch die Zahl der Verkäufe ist zuletzt wieder gestiegen. 382 Baugrundstücke wechselten 2025 die Eigentümerin oder den Eigentümer, nach 323 im Vorjahr. In Innsbruck wurden hingegen lediglich vier Baugrundstücke verkauft. Der Medianpreis lag bei 790.000 Euro, wobei dieser Wert angesichts der geringen Transaktionszahl nur eingeschränkt aussagekräftig ist.
Die Entwicklung spiegelt die besonderen geografischen Rahmenbedingungen Tirols wider. Große Teile des Bundeslandes sind aufgrund der alpinen Topografie nicht oder nur eingeschränkt bebaubar. Gleichzeitig konkurrieren Wohnen, Tourismus und Landwirtschaft um die begrenzten verfügbaren Flächen.

Gefragter Standort

Dass Tirol trotz hoher Immobilienpreise ein attraktiver Standort bleibt, hat mehrere Gründe. Neben der hohen Lebensqualität verfügt das Bundesland über eine international ausgerichtete Wirtschaft und einen starken Tourismussektor. Innsbruck nimmt als Universitätsstadt und wirtschaftliches Zentrum eine besondere Stellung ein. Der Zuzug von Studierenden und Fachkräften sowie die steigende Zahl kleinerer Haushalte erhöhen den Wohnraumbedarf zusätzlich.
„Tirol punktet mit einer Kombination, die weit über den reinen Immobilienwert hinausgeht: hohe Lebensqualität zwischen Bergen und urbanem Leben, eine starke, international vernetzte Wirtschaft und Tourismus, der Menschen aus aller Welt anzieht“, erklärt Schmid.

Die aktuellen Zahlen zeigen jedenfalls, dass der Tiroler Immobilienmarkt wieder in Bewegung gekommen ist. Vor allem Innsbruck profitiert von der gestiegenen Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Von einer vollständigen Rückkehr zu den Boomjahren kann allerdings noch keine Rede sein. Besonders bei neuwertigen Wohnungen bleibt die Marktaktivität tirolweit deutlich unter früheren Werten. Gleichzeitig zeigen die langfristig gestiegenen Grundstückspreise, dass die strukturellen Herausforderungen des alpinen Immobilienmarktes bestehen bleiben. Die Käufer:innen sind zurück – die Frage der Leistbarkeit bleibt.l