Vom knappen Gut zur neuen Königsklasse

Wohnen am Wasser ist in Österreich längst kein Randphänomen mehr, sondern entwickelt sich zu einer eigenständigen Immobilienklasse mit klaren Marktmechanismen, neuen Produktformen und steigender strategischer Bedeutung. Die Kombination aus Klimawandel, veränderten Lebensmodellen und struktureller Knappheit schafft einen Markt, der sich zunehmend vom Gesamtmarkt entkoppelt und in vielen Segmenten deutlich resilienter zeigt.

Dabei verschiebt sich der Fokus spürbar: Es geht nicht mehr nur um die klassische Seevilla in erster Reihe, sondern um ein ganzes Spektrum an Wohn- und Nutzungskonzepten – von urbanen Waterfront-Projekten über künstlich geschaffene Seen bis hin zu hybriden Wohnformen mit Freizeit- und Arbeitsintegration. Käufer:innen suchen heute nicht mehr nur eine Lage, sondern ein Lebensgefühl: Natur, Wasserzugang, Sport, Rückzug und gleichzeitig Infrastruktur und Erreichbarkeit.

Diese Entwicklung zeigt sich besonders deutlich in den regionalen Hotspots. Die Posse rund um den Abrissbescheid der vom Veldner Bootsbauer Wolfgang Schmalzl entwickelten Seeappartements am Wörthersee zeigt auch, wie wertvoll Seelagen in Österreich generell sind. Im konkreten Fall wurde ein Hotelprojekt eingereicht, dann aber an Einzelkäufer:innen zur reinen Privatnutzung verkauft. Nach rechtskräftigem Abrißbescheid durch die Gemeinde Velden wird nun eine Rücknutzung zu einem reinen Touristikbetrieb versucht. Sollte es durchgehen, müssten sich dann die einzelnen Eigentümer ganz normal in ihrer eigenen Immobilie tageweise einmieten. Ob die Gemeinde dem zustimmt, ist noch offen. Insgesamt zeigt dieser Rechtsstreit aber, wie wertvoll des extrem seltene Gut „Wohnen am Wasser“ geworden ist.

Wiener Donauufer

Neben den traditionellen Premiumlagen im Salzkammergut oder rund um den Wörthersee gewinnen urbane Wasserlagen massiv an Bedeutung. Wien entwickelt sich hier zu einem der dynamischsten Märkte, insbesondere entlang der Donau. „In Wien gewinnt das rechte Donauufer zunehmend an Bedeutung. Der Marina Tower gab den Startschuss für weitere Entwicklungen entlang des Donauufers“, beschreibt Andreas Holler von der Buwog die aktuelle Dynamik.

Parallel dazu entsteht eine zweite Welle der Entwicklung: Projekte an Baggerseen, künstlichen Gewässern oder kleineren Seen, die bewusst als Wohn- und Lebensräume konzipiert werden. Der Sonnenweiher in Grafenwörth ist dafür ein prototypisches Beispiel. Hier entstehen über 200 Seehäuser mit direktem Wasserzugang, kombiniert mit Infrastruktur, Freizeitangeboten und nachhaltiger Energieversorgung – ein ganzes Quartier rund um das Element Wasser.

Diese Projekte zeigen, wohin sich der Markt bewegt: weg vom Einzelobjekt, hin zum systematisch entwickelten Wasser-Quartier. Die Nachfrage dafür ist stabil – und selektiv. Matthias Lippert-Primus von Decus bringt es auf den Punkt: „Wasserlagen haben sich vom Spezialsegment zu einem eigenständigen Premiummarkt entwickelt.“ Gleichzeitig werde stärker differenziert: Nicht jede Wassernähe genügt mehr, entscheidend ist die tatsächliche Qualität des Zugangs, der Blickbeziehung und des Umfelds.

Tatsächlich reicht die Wasserlage allein längst nicht (mehr) aus. Die jahrelange Vermarktungsnotwendigkeit eines Projektes am Neusiedlersee, konkret in Neusiedl direkt, sind ein Indiz dafür, dass die Kund:innen zwar gern auch schon mal in siebenstelliger Höhe bezahlen, aber auch nicht kaufen, wenn es zwar deutlich billiger, von der Konzeption her aber eben nicht so stimmig ist. Ein weiteres Beispiel ist „The Shore“ am Wiener Stadtrand bei Klosterneuburg. Auch dieses Projekt direkt an der Donau ist nach mehreren Jahren im Verkauf noch nicht zur Gänze abverkauft, obwohl hier sehr vieles richtig gemacht worden ist.

Bootshäuser in Jois

Genau an dieser Stelle beginnt die nächste Entwicklungsstufe – und hier kommt ein Projekt ins Spiel, das konzeptionell aus dem Markt heraussticht: das Pannonische Bootshaus in Jois.

Denn während viele Projekte versuchen, Wasser über Architektur oder Inszenierung zu vermitteln, geht dieses Konzept einen anderen Weg: Es denkt vom Wasser selbst aus. Nur zehn Einheiten entstehen direkt im Hafenbereich gegenüber der Inselwelt Jois – bewusst limitiert, bewusst reduziert, bewusst funktional.

Das Konzept greift eine tief in Österreich verwurzelte Tradition auf. Bootshäuser sind seit Jahrhunderten Teil der Kulturlandschaft, insbesondere im Salzkammergut. Sie dienten nicht nur als Schutzraum für Boote, sondern auch als soziale Orte – Rückzugsraum, Lager, Treffpunkt.

Das Pannonische Bootshaus übersetzt diese Idee in die Gegenwart. Rund 60 Prozent der Fläche sind dem Wasser gewidmet – als überdachter Liegeplatz mit Bootshebeanlage –, etwa 40 Prozent als Aufenthalts- und Lagerfläche. Es ist kein klassisches Wohnprodukt, sondern eine funktionale Ergänzung eines Lebensstils, der sich zunehmend rund um das Wasser organisiert.

Architektonisch folgt das Konzept einer klaren Logik: niedrige Bauweise, Integration in die Schilflandschaft, Materialien, die sich mit der Umgebung verändern. Sichtbarkeit wird nicht gesucht, sondern bewusst reduziert. Genau das macht den Unterschied zu vielen anderen Waterfront-Projekten, die stark auf Inszenierung setzen.
In einem Markt, der von Knappheit geprägt ist, entsteht hier ein neues Mikrosegment: keine Immobilie im klassischen Sinn, sondern ein Nutzungsbaustein innerhalb eines wasserbasierten Lebensmodells. Boot, Wasserzugang, Aufenthalt und Rückzug verschmelzen zu einer Einheit.

Die Limitierung auf nur zehn Einheiten verstärkt dabei einen zentralen Mechanismus dieses Marktes: künstliche Verknappung trifft auf reale Knappheit. Während klassische Seegrundstücke kaum mehr verfügbar sind und regulatorische Hürden steigen, entstehen solche Projekte als hochspezialisierte Nischenprodukte mit entsprechendem Wertpotenzial.

Begrenztes Gut

Denn die Rahmenbedingungen bleiben eindeutig: Wasserlagen sind strukturell begrenzt, regulatorisch geschützt und gleichzeitig stärker nachgefragt denn je. Klimawandel, steigende Temperaturen und neue Arbeitsmodelle treiben diese Entwicklung weiter. „Der Wunsch nach Nähe zum Wasser ist nur selbstverständlich“, so Holler.

Damit verändert sich auch die Logik der Projektentwicklung. Erfolgreich sind nicht mehr nur jene Projekte, die Zugang zum Wasser bieten, sondern jene, die Wasser als integralen Bestandteil eines Gesamtkonzepts verstehen.

Vom großmaßstäblichen Quartier wie dem Sonnenweiher bis zum hochspezialisierten Pannonischen Bootshaus spannt sich heute ein Markt auf, der heterogener, aber auch anspruchsvoller geworden ist.

Leben am Wasser | Interview

Ein Bauträger, Andreas Holler (Buwog) und ein Makler, Matthias Lippert-Primus (Decus Immobilien) in getrennten Interviews über „Leben am Wasser“.

Immobilien Magazin: Welche aktuellen Entwicklungen sehen Sie bei Wohnprojekten am Wasser in Österreich – und welche Regionen gewinnen derzeit besonders an Bedeutung?

Andreas Holler: In Wien gewinnt das rechte Donauufer zunehmend an Bedeutung. Der Marina Tower gab den Startschuss für weitere Entwicklungen entlang des Donauufers, wo in den kommenden Jahren weitere Projekte realisiert werden.

Matthias Lippert-Primus: Wir sehen derzeit sehr klar, dass sich Wasserlagen in Österreich vom klassischen Spezialsegment zu einem eigenständigen Premiummarkt entwickelt haben. Besonders gefragt sind nicht mehr nur traditionelle Seeadressen, sondern zunehmend auch urbane Wasserlagen mit hoher Lebensqualität und guter Infrastruktur. Stark im Fokus stehen aktuell Wien rund um die Alte Donau, das Salzkammergut mit Attersee, Mondsee, Wolfgangsee und Traunsee sowie Kärnten mit Wörthersee, Ossiacher See und Millstätter See. Darüber hinaus gewinnen auch Standorte an Bedeutung, die einen Wasserbezug mit Hauptwohnsitzqualität, guter Erreichbarkeit und naturnahem Wohnen verbinden.

IM: Wie hat sich die Nachfrage nach Immobilien in Wasserlagen in den vergangenen zwei Jahren verändert, insbesondere im Hinblick auf Preisniveau und Käuferstruktur?

Lippert-Primus: Die Nachfrage nach Immobilien in Wasserlagen hat sich in den vergangenen zwei Jahren insgesamt als sehr stabil erwiesen. Während der Gesamtmarkt zwischenzeitlich durch Finanzierungskosten und größere Zurückhaltung beeinflusst war, blieben hochwertige Wasserlagen vergleichsweise resilient. Auch die Käuferstruktur hat sich erweitert: Neben klassischen vermögenden Eigennutzern sehen wir verstärkt Käufer:innen, die Wasserlagen als dauerhaften Lebensmittelpunkt suchen, ebenso wie Anleger:innen, die auf langfristige Werthaltigkeit setzen. Insgesamt ist das Käuferprofil heute breiter, aber auch anspruchsvoller geworden.

Holler: Die Nachfrage nach Wohnen am Wasser – insbesondere im Eigentumssegment – war schon immer sehr hoch und ist es noch.

IM: Welche Herausforderungen ergeben sich bei der Entwicklung von Projekten in Wasserlagen – etwa in Bezug auf Widmung, Hochwasserschutz oder Umweltauflagen?

Lippert-Primus: Die größten Herausforderungen liegen bei Wasserlagen meist in der Entwicklung und Genehmigung. Solche Projekte sind in rechtlicher, technischer und ökologischer Hinsicht deutlich sensibler als klassische Wohnbauentwicklungen. Themen wie Widmung, wasserrechtliche Rahmenbedingungen, Hochwasserschutz, Naturschutz und landschaftsrechtliche Vorgaben spielen eine zentrale Rolle. Häufig ist der planerische Aufwand höher, die Abstimmung mit Behörden komplexer und die tatsächlich nutzbare Fläche stärker eingeschränkt. Gerade bei besonders attraktiven Lagen ist die Entwicklung daher oft nur mit viel Vorlauf, hoher Expertise und einem sehr sauberen regulatorischen Konzept möglich.

Holler: Herausforderungen bei der Entwicklung von Projekten am Wasser können unterschiedliche Aspekte betreffen. Das ist zum einen der Hochwasserschutz, da eine erhöhte Intensität von Starkregen und Überflutungsgefahr Schutzmaßnahmen erfordern – derartige Risikoszenarien sind in der Planung zu berücksichtigen. Im Hinblick auf Umweltauflagen (Ökologie und Wasserrecht) müssen Projekte den gesetzlichen Auflagen entsprechen, wie etwa der EU-Wasserrahmenrichtlinie. Damit wird sichergestellt, dass die Wasserqualität nicht gefährdet und Ökosysteme geschützt werden. Hinsichtlich Widmung & Raumordnung sind Gefahrenzonen (Hochwasserzonen) zu berücksichtigen, wodurch die Flächenwidmung eingeschränkt werden kann. Zudem kann der Aspekt Infrastruktur eine Herausforderung sein, da die Entwässerungsnetze durch Starkregen und die Versiegelung von Flächen stark belastet sind, wodurch innovative Entwässerungskonzepte notwendig werden.

IM: Inwieweit beeinflussen Themen wie Klimawandel, steigende Temperaturen und der Wunsch nach Lebensqualität die Attraktivität von Wohnen am Wasser?

Holler: Klimawandel und steigende Temperaturen haben natürlich Einfluss darauf, wo und wie Menschen wohnen möchten. Der Wunsch nach Nähe zum Wasser ist da nur selbstverständlich – ganz egal, ob Freibad, Badeteich oder Donau.

Lippert-Primus: Diese Themen beeinflussen die Attraktivität von Wasserlagen heute sehr stark. Wohnen am Wasser wird zunehmend als Verbindung aus Rückzug, Naturbezug, Erholung und Alltagsqualität verstanden. Gerade in Zeiten steigender Temperaturen gewinnen Mikroklima, Freiraum und unmittelbare Naherholung spürbar an Bedeutung. Gleichzeitig steigt aber auch die Sensibilität für Risiken. Käufer:innen interessieren sich heute deutlich stärker für Fragen rund um Hochwasser, langfristige Klimarisiken, bauliche Vorsorge und die tatsächliche Nachhaltigkeit des Standorts. Man kann sagen: Der Klimawandel erhöht auf der einen Seite die Attraktivität guter Wasserlagen, auf der anderen Seite aber auch die Anforderungen an Prüfung, Planung und Qualität.

IM: Sehen Sie bei Wasserlagen weiterhin ein nachhaltiges Wertsteigerungspotenzial oder nähern sich bestimmte Märkte bereits einer Sättigung?

Holler: Es gibt im Verhältnis nur sehr wenige Wohnmöglichkeiten mit direkter Lage am Wasser – diese sind sehr begehrt, weshalb ein Wertsteigerungspotenzial durchaus gegeben ist.

Lippert-Primus: Grundsätzlich sehen wir bei echten Wasserlagen weiterhin ein nachhaltiges Wertsteigerungspotenzial, vor allem dort, wo das Angebot strukturell knapp ist. Besonders bei seltenen, qualitativ hochwertigen Lagen mit direktem Wasserbezug bleibt die langfristige Perspektive aus Marktsicht sehr gut. Von einer generellen Sättigung kann daher keine Rede sein. Was man allerdings sehr wohl beobachtet, ist eine stärkere Differenzierung innerhalb des Segments: Käufer:innen prüfen heute genauer, ob eine Lage tatsächlich außergewöhnlich ist oder ob lediglich mit dem Thema Wasser gearbeitet wird, ohne dass die Immobilie diesen Anspruch wirklich erfüllt. Hochwertige, authentische Wasserlagen bleiben stark, während weniger exklusive Produkte preissensibler geworden sind.

IM: Kann man einen preislichen Unterschied beziffern zwischen Wasserlagen und z.B. zweiter oder dritter Reihe oder gänzlich ohne Wasser? Und damit im Zusammenhang: Sind teure Wasserlagen aktuell überhaupt platzierbar, gibt es einen Markt dafür?

Holler: Hier verhält es sich ähnlich, wie bei Stockwerken – unmittelbare Aussicht und Lage spielen auch bei Projekten am Wasser eine Rolle in der Preisgestaltung. Angesichts der konstanten Nachfrage nach derartigen Lagen und des knappen Angebots, gibt es unserer Einschätzung nach auch weiterhin einen Markt dafür.

Lippert-Primus: Ja, dieser Unterschied ist im Markt ganz klar erkennbar. Echte Wasserlagen erzielen in der Regel einen deutlichen Aufschlag gegenüber Immobilien in zweiter oder dritter Reihe oder ohne unmittelbaren Wasserbezug. Entscheidend ist dabei nicht nur die geografische Nähe zum Wasser, sondern vor allem die konkrete Qualität der Lage: direkter Zugang, unverbaubarer Blick, Privatsphäre, Ausrichtung und das gesamte Umfeld spielen eine wesentliche Rolle. Zwischen erster Reihe und bloßer Wassernähe liegen häufig erhebliche Marktunterschiede.

Und ja, auch teure Wasserlagen sind weiterhin platzierbar – allerdings deutlich selektiver als in früheren Marktphasen. Es gibt nach wie vor eine kaufkräftige Zielgruppe für hochwertige Immobilien am Wasser, vor allem dann, wenn Lage, Produktqualität, rechtliche Klarheit und Preispositionierung zusammenpassen. Der Markt ist vorhanden, aber er reagiert sensibler auf Überpreisung. Wirklich besondere Wasserlagen bleiben jedoch sehr gut vermarktbar, weil sie in Österreich nur sehr begrenzt verfügbar sind.