Wiener Fachgruppe schlägt Alarm für Wohnungsmarkt

Zu wenig Neubau, stockende Sanierungen und immer stärkere Eingriffe in den Mietmarkt: Die Wiener Immobilien- und Vermögenstreuhänder schlagen Alarm. Private Investoren würden zunehmend einen Bogen um Wien machen. Gleichzeitig steige die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter und damit auch die Mieten.

Die Lage am Wiener Wohnungsmarkt bleibt aus Sicht der Immobilienwirtschaft angespannt. „Es hat sich in Wien, was das Wohnen betrifft, weniger geändert, als uns lieb ist“, sagte Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, bei einem Hintergrundgespräch am Mittwoch. Wien benötige besonders viel zusätzlichen Wohnraum, die Neubauentwicklung bleibe aber deutlich hinter dem Bedarf zurück.

Besonders kritisch sieht Pisecky die Kombination aus Klimazielen, hohen Investitionskosten und Eingriffen in den Mietmarkt. Bei der Dekarbonisierung habe man bereits viel Zeit verloren. Gleichzeitig würden Eigentümer zu immer höheren Investitionen verpflichtet, während ihre wirtschaftlichen Spielräume eingeschränkt würden. „Mögliche Investoren machen einen breiten Bogen um Wien, insbesondere im Wohnbereich. Wir sind in einer Situation, die wirklich gefährlich ist“, warnte Pisecky. „Wir müssen verstehen, dass es ohne private Investitionen nicht gehen kann.“ Die Kosten für die Sanierung des österreichischen Gebäudebestands bezifferte er auf mehr als 200 Milliarden Euro. Pisecky plädiert deshalb für stärkere Anreize. Die ökologische Qualität einer Immobilie sollte sich auch bei der Miethöhe niederschlagen können. 

Vor zusätzlichen Belastungen durch die jüngsten Änderungen der Wiener Bauordnung warnte Clemens Biffl, Berufsgruppensprecher der Bauträger in der Wiener Fachgruppe. Neue Vorgaben könnten Investitionen in den Bestand zusätzlich erschweren. Biffl verwies dabei insbesondere auf das Wiener Gebäudeumsetzungsgesetz. Dieses bringe für bestimmte Nichtwohngebäude neue Pflichten mit sich. Bei Neuvermietung, Verkauf oder Schenkung könne eine Renovierungs- beziehungsweise Umstellungspflicht ausgelöst werden. Unter anderem gehe es dabei um den Ausstieg aus fossilen Energieträgern. „Das ist eine wesentliche Änderung in der Wiener Bauordnung“, sagte Biffl. Kritisch sieht er insbesondere, dass solche Vorgaben künftig auch auf Wohngebäude ausgeweitet werden könnten. Die jetzt für Nichtwohngebäude geschaffenen Regelungen zeigten, in welche Richtung sich das Recht entwickeln könne. Für Eigentümer könne daraus ein wirtschaftliches Problem entstehen: Müssen sie hohe Summen in die Dekarbonisierung eines Bestandsgebäudes investieren, können diese Kosten aufgrund mietrechtlicher Beschränkungen aber nicht über höhere Einnahmen refinanzieren, drohe Leerstand. Biffl wirft Wien vor, bei der Umsetzung europäischer Vorgaben über das von der EU verlangte Maß hinauszugehen. Insbesondere die vorgesehene Fünfjahresfrist sei keine EU-Vorgabe, betonte er. Andere Bundesländer, wie etwa Niederösterreich, seien einen weniger strengen Weg gegangen. Bin 

Auch bei den Maklern habe sich der Markt seit Einführung des Bestellerprinzips am 1. Juli 2023 deutlich verändert. Philipp Sulek, Bundesberufsgruppensprecher der Immobilienmakler, verwies auf eine neue Cambridge-Studie zu den Auswirkungen der Reform auf den Wiener Mietmarkt. Das ursprüngliche Ziel, Mieter finanziell zu entlasten, sei aus seiner Sicht nicht erreicht worden. In Wien seien Nettomieten im Neubau teilweise bereits bei 24 Euro pro Quadratmeter angekommen. Zugleich habe sich die Struktur des Maklermarktes verschoben. „Das Bestellerprinzip hat zu einem eigenartigen, undurchsichtigen Wohnungsmarkt geführt“, sagte Sulek. Viele Wohnungen würden inzwischen ohne Makler angeboten, obwohl gerade diese Berufsgruppe umfangreichen gesetzlichen Pflichten unterliege. Zusätzlich steige der wirtschaftliche Druck auf die Maklerunternehmen. Laut Sulek seien die Kosten für Immobilieninserate bei den großen Plattformen um 30 bis 50 Prozent gestiegen, während die Provisionserlöse zurückgingen. Wie angespannt der Mietmarkt mittlerweile sei, zeige sich unmittelbar bei den Maklern: „Leute warten vor unserem Büro, um eine Wohnung zu bekommen. Es gibt viel zu wenige Mietwohnungen.“

Nicole Fürntrath, stellvertretende Obfrau der Fachgruppe und Verwaltersprecherin, verwies auf die zunehmende Komplexität der Immobilienverwaltung. „Die Themen werden nicht weniger. Immobilienverwaltung wird ein immer komplexeres Thema.“ Nach einem deutlichen Anstieg der Nachfrage nach Sanierungen während der Corona-Pandemie sei das Interesse inzwischen wieder abgeflaut. Ständige Änderungen der Rahmenbedingungen würden Eigentümer zusätzlich von Investitionen abhalten. Gerade bei Wohnungseigentümergemeinschaften und Zinshäusern stoße man bei Sanierungen auch rechtlich an Grenzen. „Es gibt genug Vorschläge von unserer Seite, wie man es machen könnte, wie eine Sanierung im Bestand funktionieren würde“, sagte Fürntrath. Gleichzeitig nähmen Haftungsfragen und zusätzliche Verpflichtungen, etwa rund um das Bauwerksbuch, weiter zu.