Wiener Wohnungsnot treibt Mieten hoch

Die Verschärfung der Krise auf dem Wiener Wohnungsmarkt setzt sich im ersten Halbjahr 2026 ungebremst fort. Wie das aktuelle Marktupdate von EHL zeigt, trifft ein historisch niedriges Neubauangebot auf eine weiter steigende Nachfrage. Insbesondere im freifinanzierten Mietwohnungsbau schrumpfen die Fertigstellungszahlen drastisch: Über die vergangenen fünf Jahre brachen diese um nahezu 60 % ein. Für das Gesamtjahr 2026 prognostiziert EHL lediglich 2.570 neu errichtete freifinanzierte sowie 2.280 geförderte Mietwohnungen – Mengen, die den Bedarf der wachsenden Bevölkerung bei Weitem nicht decken können.

Die Folge des anhaltenden Angebotsmangels ist ein beschleunigter Mietpreisanstieg. Freie Mietwohnungen sind meist binnen kürzester Zeit vergeben. Während sich die Nettomieten in peripheren Lagen mittlerweile zwischen 13,00 und 16,00 EUR/m² bewegen, werden in Spitzenlagen bereits Werte von über 20,00 EUR/m² erzielt. Verschärft wird die Situation durch den Rückgang an Bestandsmietwohnungen, da strengere mietrechtliche Vorgaben und Instrumente wie die Mietpreisbremse Eigentümer zunehmend von einer Neuvermietung abhalten.

Im Eigentumssegment zeigt sich der Markt nach der vorangegangenen Konsolidierung wieder belebter. Zwar haben geopolitische Unsicherheiten und eine leichte Leitzinsanhebung die Dynamik im zweiten Quartal geringfügig gedämpft, dennoch zog die Transaktionszahl spürbar an. Treiber war hierbei unter anderem das Auslaufen des staatlichen Wohnpakets, da viele Käufer Befreiungen wie den Entfall der Hypothekargebühr noch ausnutzten. Erstbezugswohnungen rangieren derzeit preislich – je nach Lage – zwischen 5.900 und 8.100 EUR/m², während im Bestand 3.700 bis 6.200 EUR/m² erzielt werden.

Ein starkes Comeback verzeichnen Vorsorgewohnungen. Niedrige Leerstandsrisiken und hohe Mietrenditen machen kompakte Zwei- und Dreizimmerwohnungen bei Anlegern wieder zu einer gefragten Assetklasse. Da projektierte Entwicklungen weiterhin verschoben werden und steuerliche Maßnahmen zur Budgetsanierung die Baulandmobilisierung ab 2027 zusätzlich erschweren dürften, rechnet EHL auch für 2027 mit anhaltendem Druck auf die Mieten und wieder spürbarer anziehenden Preisen im Eigentum.