Hamburger Büromarkt schläft noch

Der Markt für Büroflächen in Hamburg zeigt sich weiterhin sehr verhalten. Bis Ende des 3. Quartals 2024 wurde ein Flächenumsatz von 295.000 m² registriert. Das sind 10 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres (328.00 m²). „Insgesamt wird das Jahr 2024 einen Flächenumsatz von voraussichtlich 400.000 m² erzielen und damit rund 50.000 m² unter dem Gesamtergebnis 2023 liegen”, sagt Oliver Horstmann, Bereichsleiter Büroimmobilien und Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg.
Nach wie vor dominieren die Toplagen das Marktgeschehen in Hamburg. Die starke Nachfrage nach Topobjekten in attraktiven Lagen ist vor allem im Fachkräftemangel am Arbeitsmarkt begründet. „Viele Unternehmen sind gezwungen, in den gut angebundenen Toplagen zu mieten, um Personal für sich zu gewinnen und dieses Personal dann auch aus dem Homeoffice ins Büro zu locken. Das macht den dortigen Markt eng und stabilisiert die Mieten.” Die Spitzenmiete für Topbüros der A-Lagen beläuft sich derzeit auf 35,50 Euro/m² und ist damit seit 2023 unverändert. Daneben hat die Durchschnittsmiete für Büroflächen in Hamburg nachgegeben. Aktuell liegt sie bei 19,25 Euro/m² (2023: 20,55 Euro/m²). Periphere Lagen weisen deutlich mehr Leerstand als City und HafenCity auf. Einerseits bieten sich dadurch Chancen für Nutzer, die nicht auf eine Toplage angewiesen sind und sich über andere Leistungen bei Arbeitnehmern interessant machen können. Für das 4. Quartal 2024 und den Beginn von 2025 geht Oliver Horstmann von einem weiter verhaltenen Geschehen am Hamburger Büromarkt aus. „Die Hauptherausforderung bleibt aufgrund der hohen Baukosten und niedrigen Exit-Faktoren das Projektentwicklungsgeschäft, wodurch die Knappheit an modernen Neubauflächen weiter zunehmen wird”, sagt er. Vor allem fehle es an spekulativer Projektentwicklung: „Kaum ein Unternehmen kann derzeit eine Anmietung drei Jahre im Voraus planen und auf die Baufertigstellung warten.”
Außerdem gelte es, den großen Bestand an haustechnisch veralteten Bürogebäuden durch energetische Sanierung und Modernisierung der Flächenstruktur fit für die Zukunft zu machen. Erst für 2026 sieht der Büroexperte wieder die Chance auf eine echte Marktbelebung. Bürogebäude in strukturellem Leerstand wird diese Belebung nicht mehr einbeziehen. „Einige Lagen, die als Bürostandort unattraktiv geworden sind, können aber eine gute Wohnlage darstellen”, erklärt Horstmann und regt an, intensiver zu prüfen, wo Umnutzungen möglich sind. „Da wäre Offenheit, Kreativität und ein politischer Wille, der sich in die Behörden durchschlägt, wünschenswert.”