„Das Ende der Preisfantasie ist die größte Ertragschance“

Interview | Gerhard Hudej

Immobilien Magazin: Herr Hudej, wie entwickelt sich der Wiener Zinshausmarkt aktuell?

Gerhard Hudej: Wir erleben derzeit keinen schwachen Markt, sondern einen Markt mit neuer Logik. Die Phase, in der vor allem Preisfantasie viele Entscheidungen getragen hat, ist vorbei. Heute zählen wieder Qualität, Struktur und ein klarer Blick auf das Entwicklungspotenzial einer Immobilie. Genau das macht den Wiener Zinshausmarkt für strategische Investor:innen gerade jetzt besonders interessant.

IM: Was macht den Wiener Zinshausmarkt so attraktiv?

Hudej: Das Wiener Zinshaus verbindet historische Substanz, urbane Lagequalität, langfristige Werthaltigkeit und unternehmerisches Entwicklungspotenzial. Wien bleibt ein gefragter Wohnstandort, der Bestand klassischer Zinshäuser ist begrenzt, und genau diese Kombination aus Knappheit und Qualität macht das Segment so besonders. Das Zinshaus ist weit mehr als eine Immobilie – es ist Sachwert, Stadtbaustein und langfristige Perspektive zugleich.

IM: Welche Themen beeinflussen den Markt derzeit besonders stark?

Hudej: Regulierung, ESG, Inflation und Finanzierungskosten prägen heute jede strategische Entscheidung. Gerade im Zinshausbereich braucht es einen realistischen Zugang: Die Erhaltung und Modernisierung historischer Häuser sind kapitalintensiv. Nachhaltigkeit ist zentral, aber sie muss so umgesetzt werden, dass sie Qualität schafft, Substanz bewahrt und langfristig auch wirtschaftlich tragfähig bleibt.

IM: Ein zentrales Thema, das den Zinshausmarkt derzeit prägt, ist die zunehmende Regulierung, insbesondere der Mietpreis-Stopp im Altbau, wie sehen Sie dieses Eingreifen der Politik?

Hudej: Diese Eingriffe führen zu einer beispiellosen Entwertung des privaten Eigentums und mögen kurzfristig eine Entlastung bedeuten. Langfristig müssen wir jedoch die Investitionsanreize für die Erhaltung des wertvollen Altbaubestands im Auge behalten. Während die Mieten im Altbau durch diverse Regulierungen der letzten Jahre künstlich gebremst werden (aktuell bei durchschnittlich 10,40 Euro/m²), zeigt der freie Neubau mit Durchschnittsmieten von über 20 Euro/m², was Mieter:innen für hochwertigen Wohnraum tatsächlich zu zahlen bereit sind. Die Differenz zwischen diesen beiden Marktsegmenten liegt mittlerweile bei rund 10 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Diese Differenz ist enorm, und die Schere wird, wie es aussieht, weiter auseinandergehen.

IM: Wie sehen Sie den Markt in Bezug auf Einstiegspreise und Chancen?

Hudej: Die Attraktivität eines Investments bemisst sich nicht allein am Kaufpreis! Im Jahr 2015 lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein schönes innerstädtischen Gründerzeit Zinshaus pro Quadratmeter bei etwa 2.900 Euro, bei einer damaligen Miete von rund 6,50 Euro. Heute bewegen wir uns nach der Rally der letzten 10 Jahre, wieder bei Kaufpreisen um etwa 3.400 Euro pro Quadratmeter, können aber im entwickelten Zustand Mieteinnahmen von über 10 Euro realisieren. Man erwirbt heute deutlich mehr Ertragskraft pro investierten Euro als noch vor einigen Jahren. Aus unserer Sicht ist der Markt wieder stärker auf reale Ertragskraft und auf die Qualität des einzelnen Hauses ausgerichtet. Das schafft Chancen für Investor:innen, die langfristig denken, Substanz verstehen und Wert nicht nur in laufenden Mieterträgen, sondern auch in Struktur, Entwicklung und intelligenter Verwertung sehen.

IM: Welche Botschaft möchten Sie Eigentümer:innen von Zinshäusern mitgeben?

Hudej: In einem differenzierten Markt ist Erfahrung entscheidend. Wer über den Verkauf eines Zinshauses nachdenkt, braucht keinen allgemeinen Zugang, sondern einen Partner, der das Objekt in seiner wirtschaftlichen, strukturellen und strategischen Dimension versteht. Eigentümer:innen wollen heute neben dem höchst erzielbaren Kaufpreis vor allem Sicherheit, Verlässlichkeit und das Gefühl, dass ihr Haus wirklich verstanden wird – genau darin sehen wir unsere Verantwortung.