„Der Markt gewinnt an Attraktivität“

Interview | Herwig Peham

Immobilien Magazin: Wie hat sich der Zinshausmarkt in den vergangenen Jahren verändert?

Herwig Peham: Der Zinshausmarkt hat gerade in den letzten Jahren – wie auch andere Assetklassen – aufgrund der Veränderungen am Zins- und Kapitalmarkt eine dynamische Entwicklung durchgemacht. Die Einstandspreise haben sich wieder auf einem moderaten Niveau eingependelt, wodurch sich gewisse Chancen ergeben. Innerstädtische Lagen profitieren dabei von einer stärkeren Nachfrage, da meist die Bausubstanz besser erhalten wurde und die wirtschaftlich erforderlichen Mietniveaus attraktiver sind. Dennoch ist zu berücksichtigen, dass sich neben einem akzeptablen Kaufpreis auch die Anfangsrendite schon auf einem wirtschaftlich sinnvollen Niveau von zumindest 3 % befinden muss.

IM: Welche Käufergruppen sind derzeit am aktivsten, welche haben sich eher zurückgezogen?

Peham: Das Zinshaus ist wieder ein spannendes Investmentprodukt einerseits für langfristig orientierte Privatinvestor:innen, aber auch für bonitätsstarke Projektentwickler:innen geworden. Die Zeiten für Zinshaushändler:innen und Spekulant:innen sind aktuell vorüber.

Die Liegenschaften müssen nachhaltig Erträge erzielen bzw. durch Parifizierung und Einzelabverkauf einen Business Case errechnen lassen. Die Nachfrage nach hochwertig revitalisiertem Altbau hat wieder angezogen. Dies gilt auch für Eigennutzer:innen im Familienverband, welche sich besonders charmante Zinsvillen und -häuser sichern.

IM: Wann, glauben Sie, werden klassische Zinshausentwickler wieder verstärkt am Markt aktiv werden?

Peham: Klassische Zinshausentwickler sind bereits wieder gezielt am Markt tätig, solange ausreichend Finanzierungskraft vorhanden ist. Die Einstiegschancen in sehr guten Mikrolagen sind durchaus interessant und werden durch den steigenden Wohnbedarf „befeuert“.

IM: Sind Dachgeschoßpotenziale noch immer ein Kaufargument, oder angesichts der Baupreise zu vernachlässigen?

Peham: Dachgeschoßpotenziale sind durchaus vorhanden und sollten gemäß dem Nachverdichtungsgedanken besser genutzt werden, doch werden sie aufgrund der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten kaum realisiert. Dachgeschoßausbauten erzielen leider gerade außerhalb der hochwertigeren Wohnlagen aktuell nur einen geringen Mehrwert. Eine sorgfältige Prüfung ist daher besonders wichtig.

IM: Wie wichtig ist eine professionelle Aufbereitung vor dem Verkauf eines Zinshauses?

Peham: Vor dem Verkauf ist aufgrund der herausfordernden Marktsituation eine professionelle Einschätzung und Aufbereitung sehr zu empfehlen, um eine erfolgreiche Platzierung am aktuellen Immobilienmarkt zu erreichen. Auch die derzeitigen Käufergruppen führen meist eine genaue technische, rechtliche und wirtschaftliche Prüfung durch. Dabei gilt es, alle technischen und mietregulatorischen Aspekte ebenso wie mögliche Potenziale bereits im Vorfeld bestmöglich zu erfassen und bei einem Verkauf zu berücksichtigen.

IM: Welchen Rat würden Sie Zinshauseigentümer:innen angesichts der aktuellen Marktlage geben?

Peham: Aus meiner Sicht gewinnt der Zinshausmarkt wieder an Attraktivität für kapitalstarke Investor:innen. Dies können gerade bei besonderen Mikrolagen vor allem Zinshauseigentümer:innen zu ihren Gunsten nutzen, welche Immobilen schon länger im Bestand gehalten haben. Die langfristigen Zinsen tendieren eher nach oben, weshalb ein Zuwarten keine kurzfristige Verbesserung erwarten lässt. Gerne unterstützt EHL mit seinen erfahrenen Zinshausspezialist:innen bei der optimalen Positionierung am aktuellen Immobilienmarkt.l