Hospitality bleibt der Outperformer

Der Hotelimmobilienmarkt zählt derzeit zu den dynamischsten Segmenten der Immobilienwirtschaft. Beim jüngsten ImmoDienstag stand daher das Thema Hospitality im Mittelpunkt. Branchenexpertinnen und -experten aus Investment, Recht und Hotelbetrieb diskutierten über Marktchancen, neue Betreibermodelle und die Anforderungen institutioneller Investoren. Ein zentrales Fazit: Der Erfolg von Hotelimmobilien hängt heute stärker denn je von der richtigen Kombination aus Standort, Betreiber und Konzept ab.

Alexander Trobitz, Head of Hotel Services und Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Österreich, betonte, dass sich die Qualitätsunterschiede am Markt zunehmend verstärken. Entscheidend sei nicht mehr allein die Immobilie, sondern das Zusammenspiel aller Erfolgsfaktoren. „Es geht darum, ob es ein Konzept ist, das nachhaltig am Markt funktioniert und von diesem Betreiber an diesem Standort so erfolgreich geführt werden kann, dass es einen Rent Coverage Ratio von mindestens 1,4 bis 1,5 erwirtschaftet. Sonst bekomme ich das Haus nicht verkauft", erklärte Trobitz. Als zentrale Bewertungsgrundlage empfahl er das Dreieck aus Standort, Betreiber und Konzept.

Dass Hospitality aktuell zu den Gewinnern am Investmentmarkt zählt, unterstrich Herwig M. Peham MRICS, Head of Investment bei EHL Investment Consulting. Er verwies darauf, dass Wien im Jahr 2025 erstmals mehr als 20 Millionen Nächtigungen verzeichnete. Gleichzeitig entfielen bereits im ersten Quartal 2026 rund 27 Prozent des österreichischen Immobilien-Transaktionsvolumens auf Hotelimmobilien. „Wir sehen eine sehr starke Pipeline im Hospitality-Bereich", sagte Peham und sprach von anhaltend hoher Nachfrage auf Investorenseite.

Auch bei den Vertragsmodellen vollzieht sich ein tiefgreifender Wandel. Peter Wagesreiter, Partner bei HSP.law, beobachtet, dass klassische Miet- oder Pachtverträge mit fixen Mietzahlungen zunehmend verschwinden. Aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten würden variaDurch ble, umsatz- oder gewinnabhängige Modelle immer wichtiger. Gleichzeitig würden internationale Hotelmarken ihre Rolle verändern. Immer häufiger stellten sie lediglich Marke und Know-how zur Verfügung, während der eigentliche Betrieb von spezialisierten Managementgesellschaften übernommen werde. Zudem werde die Bonität potenzieller Betreiber heute wesentlich strenger geprüft. Bankgarantien würden Patronatserklärungen zunehmend ersetzen.

In der abschließenden Podiumsdiskussion wurde deutlich, dass wirtschaftliche Stabilität auch künftig oberste Priorität haben wird. Daniel Jelitzka, Geschäftsführende Gesellschafter von JP Immobilien, warnte davor, sich von attraktiven Projekten blenden zu lassen. „Das NOI muss performen – das schönste Projekt hilft nichts, wenn ich nur einen Debt Service Coverage Ratio von 1,2 habe. Und am Schluss muss ja auch der Exit funktionieren."

Bastian Helfrich von der hero group und doverys hospitality sieht den Schlüssel zum Erfolg vor allem in einer klaren Positionierung. „Man braucht eine Unterscheidungskraft. Es ist umso wichtiger, einem Objekt echten Hotelcharakter zu geben", betonte er.

Fisnik Mehmedi von Viridis Real Estate Services und Lumya Living verwies darauf, dass die Grenzen zwischen klassischen Hotelkonzepten und anderen Wohnformen zunehmend verschwimmen. Nutzerinnen und Nutzer würden nicht mehr in Assetklassen denken, sondern erwarteten Qualität, Flexibilität und Service. Internationale Investoren hätten diesen Wandel bereits erkannt und würden ihre Portfolios entsprechend breiter aufstellen.

Ein weiterer Vorteil von Hotelimmobilien liegt nach Ansicht der Diskutanten in ihrer hohen Anpassungsfähigkeit. Betreiber können auf steigende Energiepreise oder höhere Betriebskosten deutlich schneller reagieren als viele andere Immobiliennutzungen. Jelitzka brachte diesen strukturellen Vorteil abschließend auf den Punkt: „Wir haben eine Asset-Klasse, bei der Betreiber auf Kostensteigerungen und Energiepreise täglich reagieren können. Das nimmt Druck vom Eigentümer."