Investmentmarkt erholt sich leicht

Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt hat sich im dritten Quartal des Jahres leicht erholt und konnte mit einem Transaktionsvolumen von knapp über 1 Milliarde Euro ein durchaus zufriedenstellendes Ergebnis erzielen. Das ergibt das Marktupdate für das Q3 über den Immobilieninvestmentmarkt von EHL Immobilien. In Summe bleibt das bis Ende September registrierte Investmentvolumen aber aufgrund der herausfordernden Rahmenbedingungen um fast 30 Prozent hinter dem entsprechenden Vergleichswert der Vorjahresperiode zurück. Von einem Preisrückgang sind besonders ältere, nicht ESG-konforme Bestandsimmobilien in schwächeren Lagen, die den Anforderungen der Investor:innen hinsichtlich Nachhaltigkeit nicht entsprechen. Bei den bis Ende September verzeichneten Transaktionen haben Büroimmobilien mit einem Anteil von fast 45 Prozent die Führung in der Statistik der meistgehandelten Assetklasse übernommen. Ausschlaggebend dafür waren einige Großtransaktionen über 100 Millionen Euro. Einzelhandelsimmobilien belegten den zweiten Platz im Ranking der Assetklassen und konnten rund 20 Prozent des Transaktionsvolumens für sich verbuchen. Knapp hinter dem Einzelhandelssegment haben sich Wohnimmobilien mit rund 15 Prozent des Transaktionsvolumens eingereiht, gefolgt von gemischt genutzten Liegenschaften (5 Prozent), Hotels (5 Prozent) und Logistik/Industrieimmobilien (3 Prozent). Derzeit dominieren österreichische Investor:innen, insbesondere aus den Bereichen Family Offices und Privatinvestor:innen den österreichischen Immobilienmarkt mit einem Anteil von etwa 67 Prozent. Der historisch starke Einfluss von Investor:innen aus Deutschland ist signifikant zurückgegangen und beläuft sich in den ersten drei Quartalen des Jahres auf knapp über 30 Prozent. Internationale, nicht deutschsprachige Investor:innen waren nur für etwa 1 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich, jedoch sind diese aktuell wieder verstärkt in der Prüfung von möglichen Opportunitäten, die der österreichische Markt bietet. Trotz der Tatsache, dass viele Marktteilnehmer:innen bereits einen weiteren Zinsschritt der Europäischen Zentralbank antizipiert haben, überwiegt immer noch die Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung, was zu einer spürbaren Zurückhaltung und Preissensibilität der Investor:innen führt. Während der Renditeauftrieb im hochwertigen Core-Segment noch eher moderat ist, sind die weniger hochwertigen und risikoreicheren Segmente deutlich stärker betroffen. Infolgedessen ist die Transaktionsaktivität derzeit noch sehr verhalten. Obwohl viele, insbesondere internationale Investor:innen den österreichischen Investmentmarkt genau beobachten, wird es noch dauern, bis tatsächliche Abschlüsse getätigt werden. Die Spitzenrenditen für institutionelle Wohn- und Büroobjekte bewegen sich bei hochwertigen Objekten bei etwa 4,25 Prozent bzw. 4,50 Prozent. Bei weniger attraktiven Lagen, ineffizienten Grundrissen, schlechter Infrastruktur oder Nachhaltigkeitsthemen werden jedoch höhere Risikoaufschläge in Ansatz gebracht. Diese können im Wohnbereich bis zu 100 Basispunkte und im Gewerbebereich bis zu 150 Basispunkte oder mehr betragen. Im Logistikbereich bleibt die Spitzenrenditen für ausgewählte, langfristig vermietete Top-Objekte auf einem niedrigen Niveau bei um die 4,75 Prozent. Im Einzelhandelsbereich ist nach wie vor eine differenzierte Entwicklung gegeben: Lebensmittelmärkte und Fachmarktzentren erfreuen sich grundsätzlich guter Nachfrage. Große, überregional strahlende Einkaufszentren sind derzeit bei Investor:innen dagegen deutlich weniger gefragt. Für das Gesamtjahr 2023 ist EHL vorsichtig optimistisch. Zurzeit verzeichnen wir bereits wieder deutlich mehr Interesse von Investor:innen als in den Vormonaten. Aktuell liegen aber die Preiserwartungen potenzieller Käufer:innen und Verkäufer:innen in vielen Fällen noch immer zu weit auseinander, sodass es im Moment noch zu wenigen Abschlüssen kommt. Es wird vermutlich noch etwas dauern, bis sich ein neues Marktgleichgewicht gebildet hat, jedoch geht EHL davon aus, dass die Zinsanhebungen der EZB 2024 ein Ende finden werden. Die Rahmenbedingungen sind momentan allerdings in allen Bereichen des Investmentmarktes noch herausfordernd.