Mieten steigen in deutschen Städten

Die Angebotsmieten in deutschen Städten sind auch 2025 weiter gestiegen. Das zeigt eine aktuelle Marktanalyse von BNP Paribas Real Estate, die mehr als 100 Städte sowie die wichtigsten Metropolen untersucht hat. Treiber der Entwicklung sind vor allem ein strukturell zu geringes Wohnungsangebot, schwache Neubautätigkeit und eine weiterhin hohe Nachfrage. Experten gehen davon aus, dass der Druck auf die Mieten kurz- und mittelfristig bestehen bleibt.

Besonders deutlich zeigt sich die Dynamik laut Analyse inzwischen nicht mehr nur in den großen Metropolen, sondern zunehmend auch in Städten der zweiten und dritten Reihe. Während die Angebotsmieten im Bestand in den sogenannten A-Städten sowie in Hochschul- und Mittelstädten gegenüber 2024 um rund vier Prozent zulegten, verzeichneten größere Städte durchschnittliche Zuwächse von etwa sechs Prozent. Mit einer mittleren Angebotsmiete von 15,75 Euro pro Quadratmeter bleiben die A-Städte die teuersten Wohnungsmärkte, gefolgt von Hochschulstädten mit durchschnittlich 12,30 Euro pro Quadratmeter.

Auch im Neubausegment setzte sich der Trend fort. In den A-Städten stiegen die Angebotsmieten im Durchschnitt um sechs Prozent, in Hochschulstädten sogar um neun Prozent. In den sieben größten deutschen Städten liegt die Median-Angebotsmiete für Neubauwohnungen aktuell bei 20,90 Euro pro Quadratmeter. München bleibt mit 24,85 Euro pro Quadratmeter der teuerste Standort, während in Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart zuletzt besonders starke Mietsteigerungen zwischen zehn und 20 Prozent registriert wurden.

„Für Investoren bietet die aktuelle Marktphase eine seltene Kombination aus hoher Mietpreisvisibilität und Angebotsknappheit. Wer sich heute qualitätsstarke Assets in guter Mikrolage sichert, positioniert sein Portfolio für resilienten Cashflow und nachhaltige Ertragssteigerungen“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment BNP Paribas Real Estate.

Parallel dazu hat BNP Paribas Real Estate auch den Markt für Eigentumswohnungen analysiert. Ein Vergleich von Angebots- und Transaktionsdaten zeigt, dass sich die Preisvorstellungen von Verkäufern seit der Zinswende stärker von den tatsächlich erzielten Kaufpreisen unterscheiden. Während beide Werte bis 2021 nahezu identisch waren, liegen die realisierten Preise seit 2022 im Schnitt drei bis fünf Prozent unter den Angebotspreisen.
Besonders groß ist diese Differenz aktuell in Berlin, wo Angebotspreise rund 18 Prozent über den tatsächlich erzielten Kaufpreisen liegen. In Frankfurt, Hamburg und Köln fällt die Abweichung deutlich geringer aus. Insgesamt bleibt die Zahl der Transaktionen weiterhin unter dem früheren Niveau: Zwischen 2021 und 2023 brach die Zahl der verkauften Neubauwohnungen um 69 Prozent ein.
Trotz erster Stabilisierungstendenzen sieht BNP Paribas Real Estate langfristig weiterhin eine Angebotslücke. Steigende Bevölkerungszahlen, hohe Baukosten und eine verzögerte Erholung der Bautätigkeit dürften den Markt weiterhin prägen – mit entsprechendem Druck auf die Mietpreise.